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问：星主，你好！今天36岁，两小孩，大的今年上小学小的上幼儿园。目前布吉信义片区逸翠园2房，15年购买有100万*款贷**在我老婆个人名下；同年我个人名义在惠州南站昶园入手一套还有50+贷。现手头有450，还有些应收款100左右，因需要留营运工厂，计划拿出不超过350来买房。前两年每年200-300的收入，今年可能150。老婆孩子都是深户，我非深户今年5月才连续满5年。当前我想买一套4-5房，工作在凤岗，请问我应该在布吉横岗周边买房吗还是去龙岗中心城？可以做到5成甚至5转3吗？我是该买500-600万差一点的位置或者楼盘还是追求高端点的走800-1000万的？横岗的振业城大平层如何？问题较多，谢谢了！
答：你好，感谢 大额 赞赏！ 稍为懂深圳的人都会趋西避东，你已经有一套在布吉了，不建议继续加仓。 自住可以考虑1000W的产品，投资建议入手1-2套600万左右的刚需盘，700万以内才是红海市场。 振业城不建议继续入手。 职业炒家一般会投住分离，投资只买升值潜力最大的楼盘，自住租房即可。 惠阳长远看价值不大，南站比大亚湾好一些，但是占你的贷票，可以考虑出手置换。 深圳可以操作5改3，全款抵押的方式也不错，找个垫资公司配合，全款更利于淘笋。
问：请问龙岗金地龙城中央89平3房怎么样？后续有没有潜力？
答：金地是个被自媒体黑得一塌糊涂的盘，但是客观来说，是3号沿线为数不多的价位中等，地段不错的次新房，小区花园精致，物业管理好，门口社区公园漂亮，对面就是三馆一城，万科里，小区开盘适逢15年疯狂上涨期，投资客太多，所以要洗个两年才能把投资客出清，回归到一个合理市价，旁边合正旧改起来以后，会把学校短板补上，几个楼盘连成片后居住氛围便利度会更好。紫悦龙庭的82毛胚看西北都成交到320了，和金地89的价格差不多，而并不逊色于紫悦。
问：大师好，手上有35w现金，想在深圳买总价在100w左右的住宅先上车，目前看了两套房子还不错，1.罗湖百仕达片区的华达园公寓28㎡（110w）。2.龙岗双龙片区的东方瑞景苑32㎡（100w）。想请教下，买哪个会更好呢？
答：华达园也是知名上车盘了，好买好卖，但是老大楼的后劲也有限，这个盘的涨幅一直是弱于罗湖大市的，要不然也不会一直这么便宜了。 这两个里面，个人倾向于东方瑞景苑。 但深圳金融灵活，你不考虑一下买个更大一点的房子么，月供能支撑五千块，就可以买了总价150w的了，帮你做点低首付，把首贷资格再用足一点吧。
问：十三老师，深圳房价，今年年初到现在已经涨了一波。很多深圳在房产一线的中介说，明年初还会有一波涨幅，要赶紧在年底上车，你怎么看？有必要急着上车吗？还是明年等房价稳定下来，甚至回调，再入手？
答：全国各地的中介都一样，要你赶紧上车，房价永远在涨。 但在深圳，还真的要信中介。 因为最近十年，深圳真的走出了独立行情，房价基本没有回调过，一直走的是横盘-涨-横盘-涨这样的螺旋上升曲线。 16年初调控后的两次回调，一次在16年的5-8月，一次在17年底，房价回调5个点左右，然后很快涨回原位。 你当然可以搏这次是否还有回调，你能否吃到这5个点，但对于普通人，赌输的概率会更高。
问：你好，16年购入66方大鹏璞岸，因征信不好全款再抵押90万，月供5600，想换龙岗小户，今年刚入深户，选哪合适
答：感谢付费提问，不过你没说你的名额和资金情况... 是另外有房票么？首贷资格？多少首付？打算买几房？
问：十三老师您好，关注星球有一段时间了，觉得十三房团队很专业。我是刚刚落户深圳，在福田工作，想请问益田花园二期的学区房怎么样，86平，2房2厅。其实我几年内应该不会涉及到小孩上学问题，买下来主要是先自住，满3年后有可能会置换，所以想问问您的意见。
答：讲真，益田花园不是真正的学区房。 18年福外南校区虽然把保税区房价拉升了一波，但当时保税区过分低洼，福外南只是一个引爆点，没有福外南，保税区也会涨。 学区房是我们近期研究的重点，深圳的学区房，真正被认可受关注的并不多，有强劲上涨动力的更少，福外南并不在其中。 所以，如果你看上益田花园的居住氛围，通勤便利是没问题的，如果把它归类为学区房，认为后期还会拉升，想的有点多。
问：年纯收入12万左右，手上现金380万，夫妻名下均有*款贷**记录，五成首付，非深户，想入手福民地铁站边上的皇庭居89平正南三房655全包费用，或者边上景源华庭92平朝北三房630全包费用，主要想让小孩以后读皇岗中学，这两套怎么选？这价格入手合适吗？会不会有跌的风险？因为皇岗中学有太多不确定的因素，不知道这样赌一把是否会有太大风险？或者有什么好的建议？大的小孩目前在坪山实验读四年级准备插班福民或水围，小的孩子一岁半，想着一套房子解决两个小孩学位问题，买来以自住为主，当然后面月供肯定会有压力，所以五年后可能要出手变现，是否有投资价值？
答：感谢 大额 赞赏！ 皇岗这一带学区非常巨大，生源也十分混杂，皇岗学校斥资重建只是教育版块的质变，5亿资金如果真的兑现，将会是继深圳湾学校，科华学校后的又一个网红学校。 至于会不会出名校，网红学校也是知名学校。将来产业升级带动高薪收入人群入驻，也会大幅度的提高生源质量，改变学校口碑。需要一个漫长的过程。 如果可以等，可以考虑入手还没有名校的学区房，迎接暴击。 自住选朝南户型，投资买便宜的，朝向因素折价在5%左右，可以用拆骨法重新计算价值。
问：老师，请问现代城华庭这个盘是否值得买，好像比周边便宜，不知道原因，楼下在建地铁口，是否有升值空间
答：单价便宜，是因为得房率低，其实总价不低。 小区带学府学位，只要不是两三百平的，可以买。
问：老师你好，请问怎样看你写的关于惠州，惠阳楼盘的调研文章？谢谢
答：十三房珠三角我一共发表了五篇关于惠州的文章，就是我对惠州的全面解读。 上手一把好牌打的稀巴烂，说的就是惠州。
问：十三老师你好，福田的房价制高点在香蜜湖而不是在福田CBD，如果以这个来看的话前海以后的房价制高点还会在更强调以产业为主的新前海范围内吗？还是会出现类似福田CBD跟香蜜湖的情况，产业商业归CBD，房价归香蜜湖，如果出现大前海的“香蜜湖”在您看来会在哪？
答：很好的问题，我喜欢有想法的人。 一个城市，房价的至高点从来不是CBD，因为CBD太闹腾了。 会出现在哪里，我来总结一下，1、出则繁华，入则宁静；2、楼龄新，楼盘品质高；3、区域高端纯粹 ，无农民房低端建筑乱入；4、有名校加持；5、离CBD不能太近也不能太远。 你琢磨一下，香蜜湖和深圳湾是不是都符合这些条件，也许你会说香蜜湖老了，但如果不老早站上25万了。 前海会出现香蜜湖吗，大概率会，但肯定不是前海路两侧的那些热炒楼盘，它们离热点很近，离高端很远。 如果有，只可能出现在自贸区内，桂湾，前湾，还是妈湾？前海的规划一直在变，到底会出现在哪里，拭目以待吧，反正我们都是吃瓜群众[呲牙]
问：您好，请问龙岗的远洋新天地这个盘如何？ 17年的时候因为没有名额就买了一套公寓，现在房价也没变化，在想继续持有还是置换套现呢？
答：有名额的话，能及早置换成住宅会比较好，公寓的税费让你涨也爽，不涨更不爽。
问：深圳周边惠阳，大亚湾现在买房合适吗？好的楼盘有推荐吗？
答：一万多的惠州，很可能还要横盘很久很久。 惠阳，不是一块未被发掘的洼地，反而因为常年不限购，早被开发商和投资客联合炒作过数轮。房价之所以低，并且极端扁平化，是因为两个原因。 惠州的房子太多太多，严重供大于求。 惠州楼盘有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。 从大湾区利好角度，肯定是深港广三核最大，莞佛次之，珠中惠再次，临深的机会，我个人认为东莞比中山惠州大，原因是产业； 从房产投资角度，要考虑就不止是这些了，为什么临深我一直不建议买，原因就在于临深的土地供应量太大，一手房茫茫多根本卖不完，二手要卖出获利基本打到骨折； 房子不是买便宜，而是买涨，未来深圳的核心区与临深的价差会越来越大，不要被贫穷限制了想象力。 入住率极地的大亚湾鬼城，就是大部分临深概念楼盘的现状。
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