中海天悦府滨河的低价值楼盘。
曾经滨河的价值高地现在却死活也卖不动的中海天悦府到底是有什么致命的缺点？滨河唯一一个交房一年后还有楼层可选的楼盘，央企开发为什么也会这么拉垮？中海天悦府到底还值不值得选？如果你也正在滨河看房选房，记得点赞收藏好这条视频。
本土十四年的房产人晓强帮你重新复盘一下滨河的中海天悦府。
·首先，二零年疫情之前的滨河热度还是很高的，尤其是中海天悦府所处的滨河北部片区因为开发较早，生活配套方面比上荷湖以南的南部片区相对要比较成熟。
·再加上一路之隔的郑外经开校区，没交房之前售楼部总是在有意无意的引导你书包房的概念。而且那几年买房人对中海的品质期待还是很高的，尤其是中式禅意的园林景观示范区。
·再加上滨河当时唯一一家有89平小三房户型的楼盘，中海天悦府算是滨河上车门槛最低的楼盘，也就非常受刚需买房人的喜爱。
·但是接下来滨河降价，荷湖以南的楼盘逐渐崭露头角，再加上地铁三号线距离开通越来越近，南北的价值差异越来越小，甚至南部片区的地铁周围价值要超过北边，没有书包加持的中海天悦府的热度就再难坚持。
·再加上中海的交付呈现一般和户型产品过时，又是滨河唯一容积率过3的楼盘，而且东侧的华夏大道噪音和户型产品、园区品质以及彻底无法落地的书包，让已经是现房的中海天悦府赤裸的展现了所有的缺点，不再像期房，能给购房者无限的想象空间和美好预期。
所以中海天悦府越是现房就越难以清盘，价格越低，来滨河改善的群体就越是看不上它。
其次，中海作为央企实力是肯定没有问题的，而且中海的施工质量和园区景观打造也是业内比较知名的。不过对于央企，我一直告诉大家的就是不要有过高的预期，不要有过高的预期。安全交房中规中矩。这就是央企指望他做出大改善和好的户型产品，以及有新意的创造性理念，或者高颜值外立面，这些都不太现实。
也不是央企考虑的事情，捧着铁饭碗的人你指望他因为危机感，怕超越，而去主动更新迭代自己的产品，在动力的逻辑上，也不太能说的过去。
只有民企为了发展，为了更突出，为了在市场上时刻保持竞争力，在生存的压力下，才会去研究买房人的喜好，不断迭代升级自己的产品。因为只有这样，他才不至于被市场大潮随时吞没。最终也就导致了只有央企，才能做的出真正的划时代的改善产品。所以买央企开发的房子，是稳定的交付力和不会太差的产品品质。
而民企在具备风险因素的同时，更具备创新精神和开拓精神。而在改善属性偏强的滨河，中海天悦府确实有点落伍。而对于大部分的买房人，又不太清楚央企和民企的区别，那对央企过高的预期，也就造成了今天的相对失望。
总之不是天悦府差，而是你在选择的时候，没有深入去了解楼盘的定位，也就是预期跟现实的差距太大而已。
最后在区域容积率二点五以内的滨河，中海天悦府的容积率，加上独立商墅，已经是二点九九了。如果单纯看高层住宅，一定是超过三的。所以在居住密度和舒适度上，中海在滨河，确实是属于中下游品质社区，再加上户型偏老，华夏大道的噪音太大，而且价格对比附近的次新二手，优势也不够明显。
所以不论你是在乎居住环境，还是在乎价格更便宜，中海天悦府都不是唯一的选择。而中海的优势是，南侧意园，可以上对面的经开外国语，而北侧的如园，未来也很可能划进去。所以着急上学，预算不多的，可以选意园。而预算更低，同样重视孩子教育，但是又不太着急。愿意赌一把的，北侧的如园，也可以博上一博。但是如果你没有书包需求，更在乎居住环境，就千万别选中海的天悦府了。
滨河板块不大，又基本都是大型房企在做开发，所以没有品质特别差的楼盘。但越是这样，在滨河选房，就越需要更加精细的选择逻辑，才能让你的房子在滨河未来的存量房市场中，尽可能的不被同质化竞争影响。
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