不管是2015年还是2022年，到黄埔买房，纠结的问题之一，一定包括： 选科学城还是知识城？
也有人说了，科学城距离市中心更近，配套也更成熟，当然比知识城更好。但却忽略了，知识城整体房价水平比科学城少个1万/㎡左右，性价比方面也不差。
还有发展前景的问题，虽说知识城是从一片空白规划而来的，但再发展个十年八年，跟现在的科学城还有得一拼。
注意，是“现在的科学城” 。
1、
科学城综合价值更高
如何对比？
不过就目前来看，科学城的综合价值确实比知识城更高一些， 可以从规模效应、产业发展、商业配套、交通通达度等各方面进行对比。
一、定位
两个板块，这几年所属范围都在改变。
2020年，科学城扩容7倍， 总面积约145平方公里， 包含原科学城、云埔工业区、东区、永和开发区、长岭居、广石化等地区。
而2021年，知识城空间版图再次扩容， 总面积达到232平方公里， 长岭居也被纳入了知识城范围。
虽然知识城如今扩容范围已经超过科学城，但在最先规划的时候，面积也仅123平方公里，随后才不断扩容。
知识城范围虽大，但实际发展速度不及科学城。
从定位上，就能看出个高低。
科学城， 定位为粤港澳大湾区国际科技创新中心主引擎、 国家制造业高质量发展引领区、民营及中小企业发展活力区、高水平对外开放合作示范区。
知识城则是中新政府跨国合作标志性项目，在《中新广州知识城总体发展规划（2020-2035）》当中， 知识城将成为粤港澳大湾区国际科技创新中心重要引擎、 全球知识产权高地、国际人才自由港。
科学城为“主引擎”，而知识城为“重要引擎”，用词不同，显示科学城站位更高。
二、交通
单从地铁交通上看，科学城核心区区域这边，已分布两条地铁，分别是 6号线、21号线， 在建的还有有 7号线二期。
而知识城只开通了 14号线支线 来串联南北，并接驳21号线，规划中的是 高速地铁37号线 。
如果去珠江新城， 从21号线的科学城站出发需要耗费30分钟，而从14号线支线知识城站出发，需要1个多小时。
知识城距离市中心较远，对外公共交通欠缺，实际通勤还不够方便。
道路交通路网规划上， 从图中线路的疏密也可以看出，科学城板块的道路交通更便利。
知识城板块交通布局
科学城板块
据此前《广州科学城提升规划深化设计》显示，科学城构建的是“五横六纵”高快速路网结构。
三、产业发展
按照定位，科学城承担的是推动信息技术、金融发展等重要任务。
发展已有24年的黄埔科学城，汇聚了多家总部企业，包括南方电网、雪松、创维、多益网络等知名企业。
据此前数据显示， 科学城累计落户了138家500强企业、66家上市公司， 数量为全市第一，科创板上市公司7家，占广州全市的70％。
而知识城主要是引进大量与知识经济和生物技术有关的企业，聚集高端产业、人才。
最新数据披露，知识城奠基12年来， 市场主体累计超过2.4万户，注册资本近5000亿元， 共促成60多个中新合作重点项目。
科学城产业集聚效应明显，且大公司居多。
四、商业配套
科学城产业多、有规划，人口虹吸效应更明显。知识城范围更大，人口分布不集中，还是会显得比较“荒凉”。
造成问题就是，商业娱乐配套不足。
先看看科学城商圈，目前只有一些大型商业体，包括 萝岗万达、奥园广场、大壮国际广场、锐丰广场、飞晟汇 等等。
商业项目主要分布在地铁沿线，较为分散，周围楼盘可以任意选择。
图源水印
而知识城商圈商业综合体有 绿地缤纷城、城南邻里中心以及合景悠方 等，主要在旺村、何棠下地铁站附近。
如果楼盘不是靠近旺村、何棠下等地方，那么购物娱乐消费的需求就比较难满足。
科学城商圈服务30万人，而知识城商圈居住人口约11万人，人口的差异，注定商业规模的不同。
2、
知识城房价上涨乏力
如何撑得起6万+？
在黄埔买房，首选肯定是老黄埔，交通通达度高、商业配套齐全，生活氛围感更佳，但无奈动辄5万/㎡上下的房价水平，让很多刚需无法承担。
因而刚需一族更青睐于科学城、知识城等板块。
也确实，这些年随着两个板块发展逐渐成形，房价也涨了不少。
从之前的数据看到，2016年-2020年，知识城板块成交均价从1.1万/㎡涨至2.3万/㎡， 涨幅达到101%， 科学城板块成交均价从1.8万/㎡涨至3.6万/㎡， 涨幅98%， 整体房价涨幅不相上下。
但那几年刚好碰上政策放松的阶段，再加上基数较低，因而大部分区域房价上涨幅度都挺大。
未来还是会以平缓上涨为主。
如果要看实际发展的水平，这两年的数据倒可以参考参考。
小编整理了科学城部分在售项目的情况，基本均价在3-5万/㎡，户型从刚需到改善都有，目前比较火的项目包括 合生中央城、时代天韵（黄埔）、星樾TOD、大壮名城等等。
从价格涨幅来看，2019年开盘的两个项目合生中央城、星樾TOD这两年涨幅达到22%，算是区域内比较突出的了，而其余项目涨幅都在10%以内。
而知识城因为此前曾有8年时间没有供地，所以板块内新房项目一直不多， 当前在售项目包括时代印记、万科幸福誉、升龙·学府上城、越秀星汇城等，均价2.5-3万/㎡。
这两年项目的价格涨幅并不大，作为之前的网红盘越秀星汇城，涨幅也只有13%。
不得不说，知识城的房价上涨乏力。
而且最近越秀星汇城还推出多套特价单位，单价2.3万/㎡起步，回到了2020年开盘时候的水平。
本来以为能指望升龙·学府上城提升板块热度，其作为总建面超百万方的大盘，大量提高了知识城板块的供应。
但因为项目开发商暴雷，导致项目去化停滞。 年初首推之后，购房者发现房子被开发商拿去抵押，无法顺利网签。
知识城板块当前能正常销售的新盘已经不多，但仍然要靠低价手段，可见行情并不乐观。
而后续，知识城板块还有几个改善盘准备推出，不知道是不是有点冒险呢？
之前都是以刚需产品为主，大户型产品少之又少，冷不丁冒出来几个带叠墅的产品，包括 德信知识城投资嘉达·山与墅、知识城·悦辰壹号、越秀联投知识城·居山涧、龙狮·璟珑府。
看这几个项目，叠墅产品的吹风价都去到6万+/㎡，刷新了板块房价新高。
但配套，除了稀缺的山景资源外，并没有其它可以吹嘘的。
位置都在花莞高速旁边，比较偏，购物娱乐资源都要去到知识城商圈那边， 距离都要3-4公里左右。
难怪大家讨论的重点，都是能不能“消化”。这几个盘也一直“捂”着没开盘，从6月讨论到7月，再到现在的8月，话题都不少。
就像小编之前提过一个话题， 上了5万+/㎡的知识城值不值得买？
有个网友直接回复称，卖个十年就能卖到6万/㎡，真的是够讽刺。
要知道，现在知识城的二手房，目前价格普遍只要2.8万/㎡左右，而且还是靠近知识城商圈的那些次新房。
或者这么说，科学城上到6万+/㎡都要惊讶一番，更何况知识城。
现在就连老黄埔的新盘去化都难，万科黄埔新城才3万/㎡去化率都不理想，科学城就更不容易了，知识城如何是好？