这两年，要说北京购房最火热的片区，亦庄肯定能占一席之地。就在去年亦庄学籍独立的消息一出，就有人推测 亦庄或成继东西海后的第四教育强区 。
到了今年一月份，北京公布2021年各区GDP，亦庄在北京16个区中 排名第五 ，增速超过20%，成绩亮眼。
所以，产业云集，经济高速发展的亦庄，如今又有望补齐学区短板，房叔也看到了一些有意思的言论。
亦庄要赶超海淀了？亦庄教育脱离大兴，接轨海淀？亦庄真锁区了？以后请叫我小海淀 在一众房产大V推荐买亦庄的时候，今天房叔就跟大家聊一聊亦庄。
亦庄赶超海淀？
首先，看到拿亦庄和海淀对比的时候，房叔不知道为啥会出现这种比较，毕竟什么时候海淀混得要跟亦庄PK了？
去年北京各区GDP， 海淀以9500亿元排名全市第一 ，并且已经和排名第二的朝阳区逐渐拉大差距。
今年海淀区的目标是要GDP破万亿，这也将成为全国继浦东新区后 第二个迈上万亿门槛的市辖区 。
除了经济方面强，海淀在教育方面的优势，也无需房叔多说。
而亦庄，在老北京人对南城不看好的固有观念下，可以说是顺利完成“逆袭”。
作为国家级经济技术开发区，从1992年发展至今，是名副其实的南城之光。
也有观点预测，未来亦庄有望成为北京经济“第三强区”， 预计亦庄的GDP将在三五年内超过东西城 。
随着上百家世界500强公司入驻，亦庄人口已经达到20万，房价也在一路上涨。
就在去年，亦庄某小区更是一年 涨幅高达116% 。
同一房型从2020年的300万成交价， 飙升到如今的最高挂牌650万+ 。
据房叔观察，此房已经挂牌2个多月依然处于未成交状态，所以是不是有价无市还需考证。
但纵观亦庄2021年房价整体走势，可以说是一路稳步上涨， 今年2月份均价同比去年涨幅达到11.95% 。
而北京市整体房价涨幅同比去年仅达到 1.02% ， 亦庄妥妥地跑赢大盘 。
房价上涨背后
亦庄到底好在哪里？
那么亦庄房价上涨背后，房叔也想说说过去一直不起眼的亦庄， 为什么在这两年突发猛进，到底好在哪里？
首先在亦庄长期生活或工作的人，对亦庄的直观感受就是绿化多，道路宽敞整洁，人口密度不高，十分宜居。
因为亦庄是北京唯一一个 先规划后发展 的区域，所以基础建设自然比较好。
较好的居住环境，再加上区域内产业支撑，从互联网大厂外溢到芯片和高端制造业落户，亦庄已经吃到了 几波产业转移的红利 。
双重利好加持下自然能吸引外部人口过去，而这群人的稳定收入也成了亦庄房价的有力支撑。
就在去年4月，当亦庄确认学籍独立时，更是引起了一波热议， 某些房产中介尤其沸腾。
但学籍独立对亦庄的利好究竟又有多少？
我们都知道北京中考基本是锁区的，跨区录取名额极少。而学籍独立，意味着中考亦庄也会锁区。
亦庄最好的高中亦庄实验中学，是和海淀区十一学校和大兴区zf一起创办的，有些科目 用的也是海淀教材 。
所以教育将“接轨海淀，比肩海淀”的种种言论也是这么出来的。
中介大V节奏也带的起飞，因为 学籍独立意味着亦庄也能和海淀西城一样，能被拉入学区房行列 。
但事实真的如此吗？房叔不以为然。
就拿去年高考头部考生成绩来看，亦庄实验中学仅有1人，海淀区有65人，差距之大不用多说。
教育强，体现在师资、生源各个方面。 单靠区域内的一两所优质学校承载教育重任，就算用着海淀教材又有什么用？
长期来看，中考锁区后亦庄 将没法掐尖大兴优质生源 ，虽然现在有几个名义上的分校在建，但强大的师资仍需花重金建设，就目前来看也只是空头支票一张。
毕竟这么多年，在北京遍地开花的人大附中分校，也只有朝阳分校算得上办得成功。
并且亦庄学籍独立实际上目前只有7所中小学被划入了“亦庄学籍区”，都在新城核心单元。
所以短期内学籍独立拉动二手房房价上涨，到底利好了谁，大家都懂。
亦庄有没有被高估？
虽然在学区、产业和政策的三重驱动下，亦庄房价上涨很快， 但未来亦庄真的还能继续高歌猛进吗？
首先，未来房价是否能支撑还是要看区域内的人口流入情况，在北京2035规划中，亦庄常驻人口将达到89万。
在人口增量上，房叔觉得问题不大。但就目前亦庄的产业结构来看，还是 以制造业为主 。
从2022年的建设用地供应计划来看，亦庄的大部分产业用地还是工业用地。
产业有了，人口增加，自然就有住房需求，但问题就是， 从事制造业的人群并非高薪职业 。
反观以海淀北部为例，西北旺从多年前海淀一个偏僻的镇，到现在二手房均价逼近10万+，都少不了这些年高新技术产业的引入。
而支撑房价的背后，就是高薪资的西北旺码农。
所以从长远来讲，亦庄还要看 区域人群的薪资是否可以支撑起房价上涨 。以及亦庄的产业结构是否会发生改变。
在房叔看来，未来对亦庄的挑战，还是如何把高收入群体、教育资源以及生活配套三方面逐渐补齐， 实现区域内长久的职住平衡发展 。
另外房叔还想说一句，去年被各大中介鼓吹得亦庄河西区，除了在2035年北京地铁规划中利空，还有就是 旁边的垃圾焚烧厂一直是个问题 。
但河西区二手房目前已经达到7W+，想要入手这里需要谨慎。
对于南城楼市，房叔倒是觉得瀛海这个板块，对于想在南城置业的人群值得考虑。
房叔实话说，如果不考虑学区，瀛海板块在轨道交通上有南北贯穿的地铁8号线，出行要便利太多。
对于暂时没有学区需求的人群，房叔的个人建议是 先剔除学区因素去考虑购房 。
因为未来北京的学区房趋势暂不明朗，就拿近两年东西城的变动来看，可能随时会有变化。
虽然亦庄河西区在教育上更有优势，但因为去年亦庄的房价涨幅较大， 这里可能已经提前透支利好 。
至于每隔一段时间就出现的“赶超海淀”这些说辞，就甭听卖房的人带节奏了。
在北京最成功的产业模式，一个是以海淀中关村为代表的产学研模式，一个是以朝阳为典型的金融产业。
至于其他区还是先成功，再谈超越吧。
对于亦庄，您还有哪些看法？欢迎评论区留言。