前言：
从1987年深圳首次国有土地拍卖开启中国房地产商品房开发史，到2017年中国商品房销售额突破13万亿，30年间中国的房地产市场随着经济发展、人才流动和城市红利发生了巨大的变化。
30年前的那次土拍，摸着石头过河，在巨大的压力下， 时任中央政治局委员、国家经济体制改革委员会主任*铁映李**亲临现场。中国首次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权，这直接促成了《宪法》中有关土地使用制度内容的修改，从此土地使用权可以依照法律的规定转让。
次年的11月，万科以2000万元买地开发威登别墅项目，正式进入中国房地产业，从此对中国房地产历史影响最大的一家企业诞生了。
早期的万科，走的是日本综合商社的模式，按照国际综合商社的业务，布局十大行业：进出口贸易、零售连锁商业、房地产开发、金融证券投资、文化影视制作、广告设计发布、饮料生产与销售、印刷与制版、机械加工和电气工程。
一直到2000年前后，基于对中国房地产市场的宏观研究，万科认为城市化和人居生活的改善，是一个巨大的市场，可以缔造一家伟大的专业地产公司，而且相比集团内的其他业务，地产业务规模更大，效益更强，利润更优。做专做精才可以做强做大，至此万科走了十多年的多元化之路主动终结，房地产成为万科长期坚守的主业。
老师更迭：
熟悉万科的朋友，都知道万科发展史上有四位老师，索尼、新鸿基、帕尔迪、丰田都曾经在不同阶段给万科以战略思路和管理思维的指导，正是善于向优秀的企业学习，才铸就了永恒的万科，万科说自己要有质量的增长和领导的自信，正是来源于此。
1990年，当国内地产企业刚刚起步，万科通过索尼售后服务的案例，引入了物业管理和客户服务的概念，当年万科物业成立，现如今成为国内最大的物业公司。随着客户对于居住体验度要求越来越高，许多物业因为服务差、管理粗成为房企的短板，而万科物业却一直成为万科的加分项。
对于中国物业管理的贡献，不仅仅是在园区服务方面，重要的是万科从经营长久化和矛盾中和化角度出发，率先在中国成立业主委员会，系统性地解决物业和业主的天然不信任感。我国内地第一个“业主管理委员会”是在万科天景花园成立的。从业主委员会开始，万科天景花园的物业管理水平不断提高，在九十年代初期创造了“地上无纸屑、烟头，草绿如地毯”的奇迹。1994年《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的颁布实施，正式宣布由天景花园万科物业开创的“业主自治与专业服务相结合”的共管社区组织模式在全国开始推广。业主委员会不仅仅在当时是物业界的一个创举，即使在当今，这种“共管模式”也是一个具有创新意义的存在。
1991年万科上市，万科选择新鸿基作为标杆，当时新鸿基集团旗下有：住宅地产、商业、办公、酒店、物业管理、保险、港口、电讯、百货、基建等，万科学习新鸿基，主要是看重新鸿基基于地产行业出发的多元化业务管理与风险控制能力，而这正是所有房地产企业在规模形成阶段最为关注的问题，即：如何让企业避免房地产市场周期性变化的巨大影响。
2000年前后，从第二个十年开始，万科实现了由多元化向专业化的转变，在此基础上，经过研究，选择美国最优秀的房地产开发商之一帕尔迪（Pulte Homes）作为新的标杆。万科选择帕尔迪的理由包括：1. 始终如一的价值驱动；2. 能力第一,机会第二；3. 战略驱动绩效；4. 通过客户导向做到象联邦快递那样有名；5. 股东回报；6. 注重长期持续增长；7. 通过创新永远保持领先；8. 战略性土地储备与控制；9. 基于产品、品牌或土地增值的战略性并购；10. 通过变革把握未来。
后来万科又学习丰田的成本控制、精工制造和精益管理，当时在丰田有一个逻辑对于万科影响很深，传统思维认为只有每个环节上最低价，总成本才是最低的，而丰田认为前期环节上每增加投入1块钱，后期的环节可以省出10块钱，丰田要的是第一次在前面就把事情做对，避免返工等后期的无效成本。
虽然在不同阶段，万科都有不同的学习对象，但是万科有几点一直坚持，时至今日未曾改变，1、对客户的尊重；2、学习和创新的能力；3、注重长期可持续增长；4、重视企业对于市场和社会的综合引领性影响；5、市场周期下的风险战略考虑。
正是基于此，虽然在历史的不同时期，万科的年度销售额曾经被合生创展、绿地、碧桂园、恒大超越过，但在所有地产人的心里，万科永远是第一。
年度主题：
万科的年度主题词是在行业内外是很有影响力的，而在历年万科年度主题词中最有影响力的是1998年“职业经理年”，2006 年“变革先锋、企业公民”，2007 年的“大道当然、精细致远”。
1998年，万科将年度主题写为“职业经理年”，这是中国企业史上第一次将职业经理人和职业性列为企业重要的年度主题，推崇职业化，强调职业经理对于企业发展的至关重要的作用。
很多人说万科成功的第一因是职业经理人制度和文化。
万科职业制度的核心是1、允许犯错，不求完人；2、允许说不；3、健康丰盛，拒绝非职业行为；4、市场原则。
事实证明，正是万科建立了卓越的职业经理人团队和职业制度，才让万科成为中国优秀企业的代表，34年持续盈利，成为中国房企的一面旗帜。
2006年万科将年度主题命为“变革先锋、企业公民”，这是中国房企第一次公开倡导企业的公*意民**识。
在此之前，万科已经开始在城市开发当中对环境进行保护。开发天津水晶城时，万科把原址玻璃厂的600多棵老古树保留了下来，也把原来的铁路运输线、车间保留了一部分。这个项目，体现了万科对土地文脉和历史记忆的尊重，对原生树木的保护，也体现了万科对原生环境的尊重。
没有成功的企业，只有时代的企业，一个企业，首先是社会责任的承担着，才能长期在社会进程中永葆进取和基业长青。
2007 年的“大道当然、精细致远”，亦是万科精神的传承，“大道当然”表达的是坚持走正道、勇于承担社会责任的决心，而“精细致远”体现出，精细化经营成为万科树立核心竞争力、实现长期经营发展目标的重要思路。
2017年王石在中城联盟年会上，回忆当年的“大道当然，精细致远”，他说当时重点是“精细致远”，简单来说，就是工匠精神。因为我们知道，房地产行业不可能一直粗放下去。万科要发展，如果技术方面不能升级，那一切都是过眼烟云。大道当然，底线在手，我们是要寻找未来。
定位取向：
万科决定开始走专业地产之路后，长期使用的品牌主张是“建筑无限生活”，这与万科初期坚持住宅开发的定位有关，对于居住空间而言，万科注重对城市文脉和地理环境的理解和尊重，注重进行消费者调查和研究，从生活细节出发，满足消费者对家居生活的物质和精神追求。
后来的让建筑赞美生命是“建筑无限生活”的升级版，除了提供物理居住空间外，万科强调了企业对于人，对于人性，对于人文的关注和孜孜追求。
这个时期的万科依然坚持住宅开发，王石说“如果有一天，万科不走住宅专业化道路了，我即使躺在棺材里，也会举起手来反对。即使哪一天中国不需要建商品住宅了，我希望，城市里最后一套住宅是万科造的。”
随着政府出让土地绑定的条件越来越多，以及房地产多元化发展的走向，坚持纯住宅开发，让万科在土地获取上越来越难。
后来万科开始了房地产的多元化追求，万科说“赞美生命、共筑城市”，这个时期的万科开始强调一个房企对于城市发展和城市配套的作用。
万科开始布局商业，2016年万科收购印力部分股权，印力成为万科旗下的商业地产业务平台，2018年1月初，万科又联合印力收购凯德集团位于中国的20个购物中心。万科打算用弯道超车的方式补上商业短板。
万科对于物流地产也是采用收购的方式晋级的，2017年万科领衔几个投资机构，以790亿人民币的交易对价收购普洛斯，万科一举成为中国最大的物流地产企业。
万科集团执行副总裁、首席运营官张旭透露，去年双十一共有10亿件货品，其中有5亿件是从普洛斯和万科的货仓里出来的。
另外还有布局长租市场和联合办公，2013年，郁亮提出万科要由传统住宅开发商向城市配套服务商转型；4年后，郁亮为城市配套商加了一个注脚——美好生活场景师。所谓美好生活场景师，万科试图从全生命周期出发，考虑到人类具体需求，在教育、居住、文旅和商业、物流地产及养老体系五个方面着手进行具体操作。
美好生活场景师，也是近期万科宣传中使用频次最高的推广。
从“建筑无限生活”到“赞美生命、共筑城市”的品牌主张之变，对应了万科从住宅开发企业到城市配套服务商的转型。
结语：
1000个人眼中有1000个万科。最近几年，各地也频频爆出万科业主维权事件，甚至青岛万科蓝山业主维权时给万科送了两个墓碑“让建筑摧毁生命”和“沉痛悼念万科失去的人文”。
坦诚之讲，这些年，对于万科，很多人是逐渐失望的，哀其不争。建筑工程品质被绿城落下一大截，一直倡导的住宅产业化进展缓慢，曾经万科引以为傲的先锋设计也泯然众人，标准化产品大行其道，唯一可以称道的万科物业也因为其他品牌物业的崛起，而逐渐褪去了光芒。
而且在营销上，其他企业下三滥的手段，万科也一样不落，“垃圾短信”“陌call电话”“街头派单”“违规预售”“霸王合同”“问题精装”，连连爆出“春风十里醉、不如树下*生妹学**”“商办改公寓”这样的营销丑闻，也就不足为奇了，可以说理想主义的万科已经渐行渐远，功利化、规模化让万科成了庞然大物，也让这头巨兽问题多多。
如果说理科金地、工科中海尚存，文科万科已经模糊了。
因为整体行业的诸多积习，万科难以独善其身，可能也是万科成为今天万科的注解。不过，虽如此，但是在中国所有房企中依然因为他们对于社会问题的关注，对于企业长生命周期的探索，让同行赞许，让社会认可。
我也相信在所有同行的眼里，无论碧桂园、恒大从规模上如何超越，整体社会认知上万科依然是第一。
我们对于同行的关注和研究，也是希望从同行的历史发展中，探究企业的奥秘，战略性的看待前期的历史演变和当下选择，用求知、尊重、敬畏的心态去学习对方的精华，以及思考他们面对各种局面的战略选择。
不惑当下，不畏惧，不迷恋规模，不止于前行。