去年以来，南京楼市各大板块两极分化的现象愈发明显。热门板块单价高、首付高却卖得快；一些配套并不完善的板块，有折扣优惠、价格低却卖不动。
近期，「房产南京」来到青龙山国际生态新城板块进行了一番实地探访，我们在挖掘区域实际情况的同时，也发现了一些很有意思的现象。接下来，就由我们来为大家818这个特殊的区域。
置业顾问互相diss、信息不对等，“戏”多过项目本身
青龙山国际生态新城概念的提出粗算下来也有不少年了，目前 整个板块形成了东、西两个片区 。西区的发展略成熟些，不仅有琅琊路小学江宁分校、南师附中江宁分校上坊小学，多个楼盘已经交付，生活氛围也成熟一些，但保障房也较多。
东区则 以商品房为主 ，有在售的江宁金茂悦、深业青麓上居、朗诗玲珑郡、上东逸境，已收官的招商名筑和即将入市的纯新盘雅居乐雅郡兰庭。 整体均价在2.5-2.6万元/㎡ 。
其实目前青龙山国际生态新城东区的在售项目除了价格之外，产品的周边配套和本身基本都差不多，通过走访部分项目，「房产南京」发现一个有趣的现象，那就是： 项目本身的看点没有置业顾问之间互相diss多，diss到最后甚至都成为了一个完美闭环。
朗诗玲珑郡 的置业顾问说：“环镇东路上大货车每天开个不停，特别吵，不过我们小区跟环镇东路中间还隔着一个小区，所以受噪音影响的也不是我们。另外，我们项目和公墓中间隔着两个还没开建的小区，等小区建起来完全没有影响。”
朗诗玲珑郡隔壁楼盘 的置业顾问说，朗诗之所以卖得便宜，是因为他们北边的楼栋推开窗肯定能看到墓地，所以它们优惠后大户型的单价和我们小户型是差不多。
另一个小区就更狠了，从户型设计到小区环境，从精装标准到板块规划，全方位拉踩隔壁楼盘。
这个项目的置业顾问表示：“同样是118㎡，隔壁做四房是刚需，我们是三房，舒适度不一样，而且它们一楼有垃圾回收站没有告诉你吧。整个青龙山国际生态新城的精装标准都差不多，不到3000元/㎡，它们交付的东西虽然多但是质量差啊！那个门会嘎吱嘎吱响的，质量很差的。”
除了各家楼盘互相diss外，它们之中也存在信息不对等的情况。举个最简单的例子，就是关于江宁殡仪馆搬迁的问题。
朗诗的置业顾问给出的答案是 一年左右 ，搬迁到 镇江附近 、某家楼盘给出的答案是 从2019年开始，五年内 搬迁、另一家给出的答案则是 2年内 搬迁到 江宁淳化 附近，并且称这是“内幕消息”。
青龙山国际生态新城虽然迎来了不少品牌房企的进驻，不过与想象中的强强联合完全不同，它们之间貌合神离的样子还是挺耐人寻味的。
去化如何？有楼盘1栋楼近2年时间只卖了2套
青龙山国际生态新城东区的这些新房，几乎都是2019年入市的，如今过去了1年多近2年的时间，它们的 去化数据还是有些不乐观 。
「房产南京」通过南京网上房地产查询到区域内5家在售楼盘的去化情况发现， 这些楼盘手上都还有2、300套的房源没有卖出去。
即便是开盘最早、去化量最大的楼盘，也还有 350余套 房源没有卖出去。
这几个楼盘中表现比较惨烈的是 朗诗玲珑郡 ，从 2019年3月首开 至今共764套房源，如今还剩 超过300套房 还没有卖出去。其中4号楼在南京网上房地产上显示，共94套房源，2019年5月平推， 如今近2年的时间过去了，还只买了2套 。
值得一提的是，朗诗玲珑郡的整体去化率也是目前整个区域新房市场里最低的。于是朗诗玲珑郡项目也频频推出优惠政策，据置业顾问表示项目在春节前就推出了 一些优惠 ，本来是2月一结束就收回优惠的，但如今已经3月似乎还没有收回优惠的打算。
以一套建筑面积约 116㎡ 的低楼层户型来算，目前单价是2.3万元/㎡，但折扣完了以后单价可以便宜到 2.1万元/㎡ ，一口气总价就便宜了 20万 左右。即便优惠力度很大，依然卖不动。
潜力股or硬伤满满？区域真实面貌大还原！
其实，青龙山国际生态新城一直以来都是被寄予厚望的。早在2014年，江宁区政府与金茂、上坊建设携手，以ppp模式改造上坊旧城，至此，青龙山国际生态新城正式拉开帷幕。彼时的青龙山国际生态新城更是被誉为“第二个河西”。
不同于“边拆边建”的旧城改造模式，青龙山国际生态新城最大的特点就是 “先整体规划，再开发” 。这也就代表着，青龙山国际生态新城未来各个设施完工的相差时间不会太大，发展趋势比较偏重整体性。
规划图 图源网络
高起点、高规划加上整体开发，如今的青龙山国际生态新城也凭借着价格优势，成为了不少刚需购房者的选择对象。
一方面，青龙山国际生态新城离主城的距离还是比较近的。另一方面，同等直线距离的板块中，仙林湖板块整体均价已经达到了3.2万元/㎡；河西南板块的最高价甚至达到了6.4万元/㎡。所以从价格上来说， 青龙山国际生态新城是同等距离中的洼地 ，仅有2.5-2.6万元/㎡左右。
不过目前青龙山国际生态新城也存在着3*b大**ug。
第一也是最主要的原因，就是江宁殡仪馆的搬迁和公墓的存在 。在整个青龙山国际生态新城的规划中，有一处建筑面积 约70万方的大型商业综合体 ，而根据实际位置来看这处综合体便是目前的江宁殡仪馆。
殡仪馆迟迟不搬，也使得综合体迟迟无法动工，置业顾问甚至直接表示：“想逛商场的话，新街口、江宁百家湖都可以去，但 这个规划的综合体短期内无法开工。 ”
以朗诗玲珑郡为例，从江宁殡仪馆到项目的直线距离仅约500米，由于江宁殡仪馆地势较高， 小区北侧的几栋低楼层就能看到密密麻麻的墓地 。
第二，道路未通。 由于目前青龙山国际生态新城整体尚未开发完毕，断头路数量极多。区域内陆续交付的楼盘越来越多，从今年8月至年底，还会有一波交付潮，但这些热门小区的周边几乎都是断头路。
东区未通车的道路数量极多
而畅通的主干道环镇东路每天路过的大货车络绎不绝，几乎没有一分钟是停下来的，吵闹、噪音、安全、扬起的尘土，让人十分难受。
第三，学校未定，其他配套设施不齐全。 根据规划，东区里幼儿园、小学、初中都有，然而几年过去了，学校却一直确定不下来，这让不少业主们心里打起了鼓。不过对于引进的学校，几家楼盘的置业顾问口径都比较统一，是南师附中、南师附小。与此同时，区域东侧的公园虽然已经初见雏形，但走近才会发现，并没有完善。
板块东侧公园现场未建设完毕
如此看来，青龙山国际生态新城的确还存在着一些硬伤。但一个板块的发展必定不会一帆风顺，目前青龙山国际生态新城尚未崛起，我们还是可以稍微期待一下，也希望它能跑得快一点、再快一点。不过当务之急，还是得先把殡仪馆搬迁确定下来。