各大媒体、平台近两年
都多次报道了——
“燕郊房价暴跌”的新闻
然而问题就来了——
本着一贯的不抄底不占便宜
就是吃亏的念头那些人
怎么不入市抢房呢？
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其实除北京外很多环京地区
近些年房价降幅都是明显的
甚至直辖市天津的多区房价
也属实到了“暴跌”程度
燕郊在环京也不是暴跌中的个例
甚至不是跌得最狠的
那么，为啥燕郊房价暴跌这样的新闻
就总是比其他环京地区
出现更频繁、更令人关注呢？
难道是因为燕郊确实有价值？
前些日一则“半谣不谣”的说法
引发一波热议——
“燕郊买房首付降到首套20%、二套30%？”
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近日有消息称：在燕郊买房
首套房首付降至20%
二套房首付降至30%
之后有媒体致电一家中介机构门店
得到回复是—— 属实！
然而很多人等了好久
都没有等到相关的“正式文件”
在之后就有新闻报道称——
燕郊降首付没有官方文件
有银行已紧急叫停
有人也戏称
燕郊这波降首付通知还不算谣言
只是“一日游”罢了！
其实您想想
即使首付降了
不降息岂不是还贷压力更大？
然而更重要的问题就来了——
假设燕郊首付真的降了
房价也在一片“暴跌中”确实跌了
那么现在入手燕郊房产
真的是捡漏、抄底吗？
自古以来
抄底的往往“白刀子进红刀子出”
也有可能“白刀子进绿刀子出 (扎了苦胆了)”
看看网友们的评论就知道了
大体也分两拨：
“抄底论！捡漏儿就靠现在！”
“别追跌！理性分析，刚需都可，投资别碰！”
燕郊(4.1-4.7日)二手房均价：
17195元/㎡
环比上周上涨5.8%
还是有点“小阳春”味道的
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燕郊虽然只是一个“镇”的级别
体量来说，人口密度大，土地面积却有限
即使这样
燕郊一个镇也分出了许多 “商圈” 的概念
每个商圈间的房价也有差异
我们具体来看看
102国道商圈
4.1-4.7日二手房成交均价
16264元/㎡
港中旅商圈
4.1-4.7日二手房成交均价
23737元/㎡
嘉都商圈
4.1-4.7日二手房成交均价
15417元/㎡
首尔甜城商圈
4.1-4.7日二手房成交均价
18162元/㎡
天洋城商圈
4.1-4.7日二手房成交均价
20028元/㎡
燕顺路东商圈
4.1-4.7日二手房成交均价
14908元/㎡
其实燕郊的所谓商圈概念
大部分就是一个大型社区
最多附带周边的一个体量
从上也能看出
燕郊虽小
房价分化居然很明显
有1.5万的，也有2.2万的？
比如老牌的燕郊住宅聚集处
燕顺路两侧
如今的房价就不太理想
您要知道——
“之前燕顺路才是燕郊楼市主战场之一”
（燕顺路位置☝）
燕顺路可是过了潮白河
也就是通州与燕郊交界线
进入燕郊后最靠近北京的一条主干道之一
正因为离得“北京更近”
在之前燕顺路东西两侧楼盘
才是炙手可热的抢手盘
而如今燕顺路的东侧商圈的
二手房成交均价只有约
14908元/㎡
可谓是让人唏嘘啊！
（以前燕顺路黄金位置的楼盘，现在也只有1.5万左右的价格水平☝）
有人说燕顺路侧的楼盘价格起不来
是因为楼盘密集？楼龄高？
其实我们都知道关键的问题可能还是
“规划和地铁”
比如新晋的燕郊 网红“商圈”港中旅
就以规划和品质好一点而出圈
价格也达到了23737元/㎡
成了燕郊最贵的一个楼盘、商圈
看看港中旅·海泉湾的二手房报价
居然有2.7万/㎡的房源
您要是不看其他房源报价
还以为又回到2016年底了呢
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那有人问，这个楼盘凭什么？
额...
首先楼盘品质和周围配套以及规划预期
都是重要原因！
但是人们就问了：
这个价格都能买顺义、房山等地
真正意义的地铁房了
额....
是的！话说的没错
虽然港中旅一度也以地铁房有过热度
但是了解燕郊的人都知道
就现在来看的地铁站规划
从港中旅到地铁站
还“xue微”是有点远了
☟
（这个小区虽然贵，但是怎么都算不上地铁房☝）
其实就平谷线燕郊段的规划线路出炉后
并且地铁站点开始动工
地铁概念才成为燕郊购房的第一热度
虽然港中旅的迷之高价
还能用品质、规划、商圈等解释
而现在“燕郊地铁房概念”的其他小区
除了“地铁预期”貌似优势并不明显
价格却...不便宜！
比如比较典型的一个小区是
“中骏四季花都”
这个小区在之前热度并不高
可以说有点偏，周围除了一个植物园甚至有点荒凉
跟之前热度奇高的首尔甜城是没得比的
但是首尔甜城“跌跌不休”的同时
中骏四季花都这个小区迎头追上了
（这也是燕郊少数买的时候便宜，
如今因为地铁而突然升值的小区）
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这个小区算是离地铁站口较近的一个小区了
虽然很多燕郊楼盘都打着地铁房的名号
其实大部分楼盘距离地铁口位置
都在1公里-3公里以上了
严格来说燕郊缺乏北京这种
“出了小区”就是地铁口的楼盘
或者说地铁口直线距离500米以内的纯地铁房
所以像中骏四季花都这样离得地铁口
在1公里“辐射范围”内的小区
并不多见
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其实步行来说
即使这样的位置
距离地铁口也接近1公里
（天天上班通勤的话，走得还是挺累的）
但是二手房价却是在去年开始
出现上涨，可以说——
“涨到现在这个价格，有点高”
基本把对地铁预期的这波热度顶出新境界了
（虽然地铁还没开通，预期热度已经炒上头了）
二手房价接近2.2万/㎡
小贵哦
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（来源：贝壳找房小程序/仅供参考，不作为实际购房价格参考☝）
很多人看到这里就明白了
燕郊房价并不是网上传的那样白菜价
2.2万/㎡的小区比比皆是
谁能说2.2万/㎡的地界儿还能叫便宜吗？
毕竟房山区六环内的地铁房小区
有的才不到3万一平米
注意（六环内！地铁房！）
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和北京六环内的地铁房
均价不到3万比起来
作为六环外非北京市辖区的燕郊部分楼盘
或因为地铁建设预期均价达到2.2万/㎡的价格来看
就显得 “并不便宜” 了！
（有人非要说什么因为“产业”就更是抬杠了）
当然因为燕郊楼盘众多
很多因为地铁规划远离、商圈更迭等原因
之前较贵的一些小区
比如燕顺路两侧楼盘
现在的降幅确实不小
但是依然没有低于所谓2015年之前的水平！
（也就是大部分2016年之前买到房的人并不亏）
总体而言：
燕郊房价并没有想象中便宜
也出现了分化
相较于最高点
部分楼盘确实跌幅明显
也有楼盘升值了
很多2016年之前买到房子的众多购房者
并没有出现房产贬值的状态！
@各位！
以上就是燕郊如今的部分房价情况！
您觉得“抄底燕郊”是个好时机？
参考来源：贝壳找房小程序/微博/高德地图/综合于网络