今年，广州江景房的主战场，来到了珠江后航道。
其中，荔湾江岸及海珠西部江景房占比近9成，是主城买家绕不开的两大热门区域。
面对两条康庄大道，相信很多买家都挣扎过，到底怎么选，我们来看一个资深买家案例。
广州后航道江景 广州楼市发布 摄
01
荔湾江岸OR海珠西部？
可以重点关注两大因素
广州两大市场主体有一个明显的共性——追逐珠江，买家如此，房企拿地也不例外。
比如去年卖得最好的前15名高端盘，就有10个是江景盘；今年楼面价TOP10地块中，江景地块也占了一半。
摊开地图来看，今年广州的江景盘基本都集中在 荔湾江岸 及 海珠西部 ，多达 8个 ， 几乎承包了中心区的半壁市场。
比较有趣的是，这两大区域处于同一片江域，且恰好隔江对望。
这也意味着两者江景面几乎是一样的，且同属于一江两岸的老城区，底子都不错，所以很多买家在做选择的时候就犯了难。
比如楼市君一位资深的地产朋友张先生，在海珠西部某盘和荔湾江景房 保利越秀·天启 之间纠结多日，最终选了后者。
当然，每个人的置业需求和参考标准不一，不能以偏概全，但楼市君相信，和张先生一样选择荔湾江岸的群体不在少数。
至于原因，张先生认为：保利越秀·天启距离双地铁交汇站沙涌站仅300米，而且还是地铁11号线环线，一线直达全程，走路就能到。
并且项目所在的白鹅潭核心区前景可观，不仅能看珠江，还有顶奢太古商业。
更重要的是，如果选择海珠西，总价要高出100-200万，户型也没得挑，只能捡个70多平的小三房，而在保利越秀·天启不仅可以实现100多平4个房间的超配，车位也安排上了。
基于以上，楼市君总结了其实就是两大标准： 看板块兑现力如何、看产品与定价是否对等 。
接下来，我们逐个探讨。
02
六大重点平台+太古商业
荔湾江岸“变装”倒计时
先来看板块兑现力。
荔湾之所以从江岸爆发，原因很简单，因为这里正在开启前所未有的全速价值兑现模式。
珠江江景 广州楼市发布 摄
01
六大平台集体“变身”，蓝图逐步落地
荔湾十里沿江经济带从北到南，以白鹅潭商务区、聚龙湾片区为先行区，协同发展的六大重点平台雏形初显，已进入全面落成倒计时。
- 1、总部商务综合体、多产业组团渐成燎原之势。
白鹅潭国际金融中心已完成地下连续墙工程； 鹅潭一号总部 年底封顶； 广船一期 总建设量超60%。
临江矗立的广东省“三馆合一”项目（广东美术馆、广东非物质文化遗产展示中心、广东文学馆）已完成结构封顶，2023年开门迎客...
三馆合一 广州楼市发布 摄
- 2、全球新地标，广州聚龙湾太古商业将开建。
今年2月，投资194亿的聚龙湾片区改造项目已申报备案， 将打造中国第四座顶级购物中心太古商业 ，跟成都春熙路太古里、北京三里屯太古里、上海前滩太古里齐名。
从今年4月现场航拍来看，聚龙湾改造地块示范区已初具雏形，一侧的碧道也已肉眼可见。
广州楼市发布摄 2022.4
作为商业标杆，国内太古里的出租率均在 90%以上，客流量也领先一众地产。
去年国庆当天，上海前滩太古里客流达到 15万人次 ，平常客流也都维持在 10万人次 的高位。
继北京、成都、上海之后， “一座太古商业，焕新一座城” 的奇迹或将在荔湾江岸上演。
上海前滩太古里 图源：上海楼市精选
- 3、高端医疗等已投入使用，利好逐步照进现实。
去年9月， 广医一院国际呼吸医学中心临床基地 已正式落成、 国际医疗健康城一期 、 广州国际医药港 等已投入使用。
广州国际医药港 图源：荔湾发布
相对海珠西部的旧改进程，荔湾江岸的重大经济、产业、高端医疗、顶奢商业等全方位利好兑现风头更盛。
02
荔湾江岸价值超配，买家醒目选择
兑现力只是一方面，相较海珠西部， 荔湾江岸的产品与定价对等，能让买家有超配的附加值享受。
海珠西新盘普遍7-8万/平或者更高，虽然还有 70、80多平 低门槛小户型，但这样的门槛再低，总价也已经高达 600-700万 。
如此刚需紧凑小面积，搭配改善型总价，这样的 价格与产品匹配错位 现象，让刚需买家和改善买家看了都容易沉默。
珠江航拍，广州楼市发布 摄
再来看荔湾江岸， 500-600万的总价就能拿下100多平的四房，还是红利即将爆发的高价值地带。
荔湾江岸整体产品和定价比较符合市场规律，又有可以预见的明朗前景，这也就是它成为了众多买家醒目选择的原因。
03
荔湾江岸可选性不多
保利越秀·天启是最后的惊喜
荔湾江岸江景盘不少，张先生为何坚定地选择保利越秀·天启？
其实张先生也是经过了多次筛选，再三衡量才做出的决定。
保利越秀·天启的优势除了我们前面提到的白鹅潭板块价值、双地铁、江景资源等外部优势，项目本身的热度和产品力也是俘获买家的重要原因之一。
01
一个月卖一栋，5栋楼尊压轴登场
保利越秀·天启价值的全方位完整性，让它一次又一次地成为被买家抢到缺货的市区盘。
前不久，项目再次加推，又是不到一个月就卖完一栋，消化速度可谓如狼似虎。
项目今年加推现场图
据了解，项目近期即将 加推最后一栋楼尊5栋 ，货量仅 200套 ，一犹豫就容易错过。
至于具体价格和折扣优惠，感兴趣的朋友可以私信楼市君添加项目金牌顾问打探打探。
从规划图来看，5栋是独栋设计，楼下就是幼儿园及托儿所，还有长者乐园、全龄活动场地等多重主题趣味空间，未来居住体验感也会更好。
而且5栋更靠近江边，视野开阔无遮挡，能同时享受中央园林与江景多维景观。
说到江景，今年公布的供地计划蓝皮书，一线江景地块仅2块，占比不到 3% ；过去五年，广州核心区只卖出7宗江景宅地，占比仅 2.1% 。
未来江景房越来越接近绝版城市资源，从这个角度来看，保利越秀·天启5栋的价值也会被进一步放大化。
02
87-119平江园双景，同房型尺度更大
最好的楼栋，又有稀缺江景资源，在户型的打造上，保利越秀·天启自然也不会掉链子。
项目5栋涵盖 87-119平户型 ，在户型面积段的设计及功能搭配十分极致，但又保持了舒适的空间感。
据克而瑞统计，广州中心四区近一年三房平均面积在101平，四房平均面积约133平。
保利越秀·天启87平就做到了2+1空间、101平及119平都做出了4个房间， 相当两房的面积做三房，三房的面积做四房，同时通过对细节的优化与空间合理应用，保持了居住舒适的尺度感 。
这样的好处在于不仅 总价可控 ，还能实现 一步到位 ， 省去换房大几十万甚至上百万的费用 。
至于户型本身的格局， N+1空间的多房系统 ，同样十分受用。
比如建面约87平的2+1空间， 进门就是约7.9米的客餐厅贯通阳台，视觉空间更大、也更明朗。
U型厨房操作台及动线流畅，三段式卫生间等功能体系实用性强，而且阳台、主卧和次卧都能瞰园景。
建面约104房的3+1空间景观面更丰富。
该户型部分高层可以做到阳台、次卧及主卧 三开间望江 ，最大程度地把江景引入室内。
并且104平市面上基本只能做三房，而这里打造出了 4重空间 ，功能上满足多口之家的需求，让预算有限的买家也能 一步到位 。
如果预算比较充足，建面约 119平四房 品质感及空间更佳。
这个户型入门带 超大入户花园 ，仪式感和可创造空间更足。
虽然是竖厅设计，但 阳台联通客厅和次卧，整体采光面、景观面都不亚于横厅 。
并且 阳台长约6.4米 ，对于高层房源来说就是很好的观海平台，有种大户人家的即视感。
总的来说，保利越秀·天启综合实力是十分过硬的，即便今年江景盘竞争激烈，也丝毫不慌。
在这个基础上，再叠加荔湾江岸经济带、全球新地标聚龙湾太古商业、300米到11号线环线双地铁站、正望珠江景等等，简直就是一个具备核能级爆发潜力的盘。
可以说无论是区位单方面的掰手腕，还是个盘单挑，保利越秀·天启都是比较容易出彩的一方。
需要提醒大家的是，黄金5栋只有 200套货 ，建议大家提前抢滩~