一条消息刷屏朋友圈：
“ 适时调整优化房产政策 ”的官方表态，给了市场无限遐想，也为当下疲软的楼市打了一针强心剂
这真的是久旱逢甘霖，毕竟上半年全国楼市的表现有目共睹，新房、二手房、土地市场全面溃缩，用官方的原话来讲就是：
我国房地产供求关系发生重大变化
政策适应形势变化已经迫在眉睫，这也会是下半年最值得期待的事情之一
那会是什么样的政策呢？
答曰： 因城施策
那上海楼市今年上半年的表现怎么样？
答曰： 冰火两重天
热 ：上半年土地市场19块地成交，参与竞拍的房企数量为近3年最高；热门地块高溢价之下更是要靠“抢”
冷 热不均：上半年新房市场供应了5批次；共计33466套房源，短平快模式之下，积分触发率不断走低，而高分新盘依然坚挺；值得注意的是：上半年上海新房供应套均总价来到716万，为近5年新高
冷 ：上半年二手房成交量价齐跌；成交量相较于2021年同期下降约46%，国家统计局数据5、6月上海二手房价格下跌约0.8%、1.2%，领跌全国
1、
土地市场热度空前
2023年上半年，上海首轮土拍共成交了19宗涉宅地块，总建面约198.9万平方米，成交总额超518亿，完成全年宅地计划的约 40%
近八成地块溢价成交
今年首轮土拍热度创下2021年开启集中土拍以来的热度新高，19宗地块，除4宗地块底价成交外，其余15宗地块由于多家房企参拍，全部溢价成交， 整体溢价率增至7%
除了供地质量有了明显提升之外，万科、华润等重量级房企回归，也加剧了市场竞争
在大环境疲软的情况下，更多房企选择向核心城市资产收缩，上海就是其中的佼佼者
多达 73余家 房企参与，创下了集中供地以来，参拍房企最多的记录
单幅地块的热度来看，19块地中有11幅的意向房企超10家，其中4幅宅地的意向房企超20家
高溢价&竞争激烈，上海土地市场可以说“完全”没有受到寒气影响，这就是上海楼市的底气
2、
新房市场冷热不均
其实从总体数据来看，当下上海新房市场非常稳健
供应、成交回归常态 ：
2023年上半年，上海新房 供应 了40922套房源，同比2021、2022年上半年均上升超20%，环比2022年下半年下降约42%
2023年上半年，上海新房 成交 了46392套房源，同比2022年上半年上升超30%，环比2022年下半年下降约16%
按照十四五规划中关于新房供应量的表述：期间年均供应商品房约8万套， 今年上半年供应进度刚好达标！
月均成交量7700+套，略高于2021年以来的平均值，总体平稳！
一个值得关注的“异常”数据： 新房供应套均总价
单纯从数据来看，2023年上半年上海新房供应 套均总价上升了8% ，但众所周知，近半年来新房价格并没有明显上升，限价依然在被严格执行，哪里出了问题？
供应结构变了 ，直接来看数据：2023年郊环外供应占比大幅下降，取而代之的是中外环供应占比大幅上升
所以，可能你也感觉到了今年上海新房变“贵”了，这更多是因为优质供应变多了
可以看到，无论是从供应还是成交数据来看，上半年上海新房市场都称得上一个“ 稳 ”字
冷热不均主要体现在认购市场 ：
5批次因为认购时间集中，积分触发率明显偏低，我们直接来看 网签进度 ：
现在的新盘网签节奏非常快，网签率大体上可以代表新盘的热度，从上表中不难看出 市场的冷热不均
这一点在认购已经接近尾声的 6批次 表现的也非常明显：
市场两级分化严重：要么高认购率触发积分，要么认购率直接不过百
反映到大家的体感上，就是“ 市场在降温 ”，但其实冷热不均才是市场常态，即便是在行情好的时候，很多远郊新盘的去化依然是老大难，更何况今年几个批次新盘供应良莠不齐
大家感受到的“温差”更多的是市场回归，当然，不可否认的是： 新房市场在由热转温，但远不到冷 ，很多不触发积分制的新盘依然可以日光或网签超90%就是证明
3、
二手房市场趋冷
在国家统计局发布的5、6月 70城房价指数 中 ， 上海二手房价格分别 下跌 0.8%、1.2% ，领跌全国
虽然大家对于这个跌幅普遍持怀疑态度，但不可否认，3月之后上海二手房市场急转直下， 从烈火烹油到降至冰点只用了两个月时间
成交量数据：
6月份1.26万套的成交量在近10年的6月份二手房成交量排名中， 仅高于2014、2017年同期 ，远低于2万套的平均水平
同比来看，2023年上半年是近5年来成交量倒数第二，仅高于2022年上半年，与其他年份相比，降幅在15%以上
挂牌价格数据：
链家二手房挂牌价格小幅走低，截止到6月底，挂牌价相较于年内高点下降约2%
成交量下降到荣枯线（1.5万套）以下，挂牌量价见顶回落，上海二手房市场交易活跃度来到冰点
从历史数据经验来看，目前市场已经来到底部区间，但底部之后，并不是立刻反弹，从2021年以来 房东信心指数 走势中可以看到，5月之后，市场开始进入底部震荡阶段，而且没有明显反弹迹象
这意味着在未来一段时间内，如果没有“ 外力”作用，上海二手房市场很难重新振作
要知道，二手房市场作为上海楼市的压舱石，在过往10年中，二手房与新房的成交量比值约为3：1，有着至关重要的作用
首先，卖房打新盛行，二手房交易为新房市场提供了大量购买力；其次就是“倒挂”，二手房市场变冷，价格体系降级，会直接影响打新预期，进而使得新房市场热度下降
而且，这样的情况已经在发生了！换句话说： 二手房亟需“干预”
总结
上半年上海楼市的表现只能算差强人意，土地市场火热、新房市场温热、二手房市场冰冷是当下的基本面，也是因城施策的出发点
维持土地、新房市场热度，提振二手房市场信心是当务之急
难点在于， 只能救二手房市场 ，不能再助推土地和新房市场热度，思来想去，许久未动的普宅标准调整或许是更优解
只要调整幅度适当，就能实现定向 降首付、降税费 的作用，充分释放市场购买力，使二手房市场再度活跃起来
你希望上海楼市下半年出什么样的政策呢？评论区聊聊~