2019-03-25 10:27 | 浙江新闻客户端 | 首席记者 刁卓璐 记者 周飞腾 通讯员 杨琳洁
金凤小区
“这天气不管是下雨，还是放晴，都让我们很烦恼。”看着单元楼外的景象，住在诸暨市暨阳街道金凤小区20幢一单元的居民们摇着头说，3月21日的一场大雨，让这个单元的居民寸步难行。记者发现，此处恰好位于金凤小区侧门，因为地面原因，积水面积有30多平方米，“你看看，积水最宽处长度有6米多，没过小半个车轮胎，踩着砖头都出不去。”居民小陈说，本来想从侧门回家，那么大面积的水让我望而却步，只能多走几步绕到正门回家了。更让居民苦恼的是，由于常年如此，积水蒸发后，会留下一大堆淤泥，等淤泥干了，留下一块脏地，走过都能扬起灰。积水干了，放在一旁的砖头，又被沿路车辆轧破，由于是开放式小区，也无人清理淤泥和残留的碎砖。
随着小区日渐变老，居民们的烦恼也增加了不少，其中有物业缺失、设施老化、服务滞后等存在已久的老旧小区“通病”，也有居民自治、各类隐患管理难等新问题。近日，带着这些问题，记者对诸暨市老旧小区出现的“烦恼”作了深入调查。
安全和便利皆难全
老小区问题易反弹
下坊门的乱晾晒
这两天的晴好天气，一些小区又出现了“万*旗国**”，空地上多出了不少用竹子搭起来的“晾衣杆”。虽说阳光难得，不能辜负，但随处晾衣，不仅影响城市形象，占用公共区域，还会出现一些安全隐患。在下坊门24幢和25幢，记者看到：有居民在两根电线杆上拉起了一条长绳，绳上挂满了衣服，更有甚者还直接将洗好的衣服挂在位置较低的电线上，不免让人担忧。
下坊门一带之前一直是乱象整治难点区，记者环绕一圈后发现，通过街道和社区的各类整治，原来问题较多的乱堆放现象已大有改观，环境卫生也较之前有了改善。但由于此处大多数房屋以出租为主，店面又较多，到了饭点，不少人在门外直接架起便携煤气灶开火做饭，存在消防隐患。
八一新村的消防隐患
在八一新村8至9幢，乱拉的电线结成蛛网，密密麻麻交织在一起，还有十几根电线“从天而降”，自三楼窗户拉到一楼车库，记者发现，在电线的尽头，停放着七八辆电瓶车，其中两辆正在充电。记者从消防部门了解到，不论是封闭式小区还是开放式小区，都存在着一些消防安全隐患问题。例如，消防设施未保持完好有效、消防通道上堆放杂物以及消控室内主机出现故障等。
除了存在消防安全隐患，停车难、出行难一直是老旧小区问题里的“硬骨头”。 “师傅，车子挪挪，我要开出去送孩子上学……”3月22日清晨，朱女士又开始安排大家挪车，她住在位于红十字医院后面的老小区，车子变多车位却不多，每天早上送孩子都要跟邻居“打招呼”。“车位不够没办法，大家只能相互理解，有什么事你喊我挪，或者我喊你挪。”朱女士无奈地说。记者在该小区发现，除了道路两边停满了车，连篮球场里也都停满了私家车。
此外，一些老小区跟不上发展步伐。三角广场附近的老小区普遍建于2000年以前，随着城市功能的完善，周边建起了学校和菜场。“老小区的道路是按照过去的城市建设来规划的，但新的建设导致老小区无法跟上节奏。”居民杨建伟说，比如庆同小学的存在，很大程度上影响了周边居民的出行，他每天上班刚好碰到小学生上学，开车从小区到路口很堵，非常浪费时间。
物业管理和居民自治
究竟哪个模式更有效
开放式小区毕竟无专业人员管理，那么，有物业管理的小区是否就不存在这类问题？“我们两幢楼之间有一个椭圆形的花坛，但里面的草坪光秃秃好多年了，物业也没管过。”家住福田花园二期的黄女士说，以前有业主因道路拐弯处停车不便，刚好见花坛的地势比较低，就把车直接停在草坪上，导致绿地被破坏。“现在都规范停车了，业主践踏草坪的现象很少了。其实只要物业及时补种草皮，完全能把花坛里的绿化搞好。”
此外，福田花园地下车库的车辆识别系统还频繁出现被破坏的情况，升降杆也由起初的被掰弯到被折断，到最后被直接敲掉。“这个系统反应很迟钝，有时需要反复前后倒车很多次，才能成功识别车辆。遇到急事出门或者倒车不注意，开车很容易撞到升降杆。”福田花园的住户们说，有些外来车辆的车主直接把升降杆撞断再开进去，物业因此报了8次警。拥有同样烦恼的还有翡翠园的业主，“我们有物业，本来是不用担心安全问题的，但靠近艾玛医院的那个门不太有人管理。”业主杨婷茹皱了皱眉头说，本来小区就大，进进出出分不清是业主还是外来人员。
近些年，越来越多没有物业的老小区走上了居民自治的道路，但居民自治有没有新的问题出现？能否避免物业“不靠谱”的情况出现？
日前，市民许明去家住幸福家园小区的亲戚家吃饭，他将车停在小区地下停车库的空车位上。“亲戚告诉我，现在小区一些居民如果在小区里和地下车库看到外来车辆停在通道或者别人的车位里，会戳轮胎或者给轮胎放气。”许明说，想起来有点后怕。
如此自治是否有些野蛮？据了解，该小区在2015年交付，之前一直有物业公司管理，但由于物业管理费长期无法收齐，导致物业公司难以维持经营，只能在去年年底无奈退出。没了物业公司的管理，小区环境每况愈下，环境卫生和安全问题频出。目前该小区居民认为，居民自治后，物业费从1.6元降到0.7元，秩序和卫生情况都有改善。
春江花月的业主王晓春介绍，她所在的小区有业主委员会，但乱停车现象还是很严重，特别是起争执需要协调的时候，保安消失了，基本派不上用场。“有业主委员会总比没有好，其他倒也没什么问题，就是小区里常常会看到一些不是小区业主的面包车，占用停车资源，保安还会放进来一些装电子锁、卖吸尘器等的销售人员。” 王晓春说。
可见，无论是有专业物业管理，还是居民自治，各有各的优缺点，新的问题也因为管理不善涌现出来。
政府社区*管双**齐下
创新治理共治共享
当一些老旧小区居民为新老问题而烦恼时，也有一部分小区运作得当、井然有序。
鼎园小区，不光设置公益菜存放点，还筹建了儿童游乐场、评选和睦单元、认领爱心花盆等。小区环境变得优美整洁，邻里关系也变得团结和睦，这都得益于小区的创新治理模式。
“这个小区在成立业主委员会的同时，还推荐产生了业主监督委员会。”江北社区*党**委书记许国爱说，业主委员会和业主监督委员会共同管理的模式，实现了小区自我管理、自我教育、自我服务、自我监督。江北社区还组建一支邻里守望志愿巡逻队，队员由社区保安、网格员、楼长和居民组成，在小区里不定期开展巡逻，对进入社区的可疑人员及时询问盘查。“积极探索社区与小区创新治理的新途径，让*党**员干部主动作为，全小区业主踊跃参与，才能激活小区治理‘一盘棋’，助推和美家园建设。”许国爱说。
鼎园这类封闭式小区有业主委员会、业主监督委员会的有效管理，那复杂的开放式小区应该如何治理？凤凰社区的凤山小区就提供了另一种治理范本。
凤山小区建于2005年，房屋产权结构复杂，有经济适用房、公租房、危房安置房、农村*迁拆**安置房、残疾人福利房等。长期以来，因为没有物业管理，出现的问题较多，一直采取“头痛医头，脚痛医脚”的办法。凤凰社区主任王杜方介绍，结合多地社区治理的经验，“凤山小区睦邻自治会”应运而生，引导居民共同参与小区治理，此外，还对小区内存在的十大问题进行“实事工程票决制”，让居民代表投票表决最需解决的3至4个问题，促使小区管理机制从自上而下转为自下而上。“现在，小区里的事有人去做、有人去管、有人去办，一个没有专业管理的开放式小区已经被治理得井井有条。” 王杜方说。
“从2014年开始，我们对全市235个老小区逐步实施改造，至去年底已累计投资约9.8亿元，完成了201个小区的改造。”市城乡集团相关负责人慎建松说，今年我市计划投资约2.9亿元，对城区34个老小区进行综合整治，建设内容包括新建雨污分流系统、管线入地、破旧道路白改黑或砼恢复、绿化适当提升及增设嵌入式停车位等项目，涉及267幢房子，6198户住户，改造面积约21.39万平方米，新增停车位约380个。
要新思路也要新手段
小区改造需齐心协力
老小区改造难以彻底，还需政府、社区、居民齐心协力共同努力。
“‘江大姐调解室’就是居民自治的一个最好典范，调解室成立至今，已协助江新社区调委会调处各类矛盾纠纷280余起，成功率高达98%以上。”市人大代表、江新社区主任陈维芹说，社会组织在社区内扮演着治理的辅助者、服务的提供者和活动的组织者等多重角色，要充分发挥其在社区治理中的重要作用，同时这些社会组织大多以居民需求为主线，可以培育社区文化、调处社区矛盾、调动居民自治，积极探索社会组织参与城市基层治理新模式。
对于小区管理中暴露出的多层次问题，市政协委员蔡东森认为，我市应通过搭建“智慧平台”，运用互联网技术参与解决社区矛盾。“由政府牵头搭建‘智慧社区’平台，可以是独立的APP或是微信小程序，将小区业主、业委会、物管甚至主管部门都纳入系统平台。”他认为，业主可在平台监督物业，与业委会一起对物业进行评分，年终根据全体业主测评结算费用，借助平台作用，共同提升小区环境和市民素质。当然，目前搭建‘智慧社区’平台存在一些困难，比如系统庞大，开发难度高，平台营运需投入大量人力和财力。另外，接入诚信系统等都需政策支持和政府推动。”
针对规范住宅小区物业管理，目前我市正尝试建立“统一领导、综合协调、网格管理、合力推进”的物业管理新体制，全面提升物业服务水平。“积极推行履约保证金制度，促使物业服务企业按物业服务合同约定切实履行职责，提高服务质量。同时建立科学的服务标准化体系和合理的物业服务价格，按照‘按质论价，质价相符’的原则，编制‘菜单式服务，等级化收费’新模式，做到服务清清楚楚，收费明明白白。”市住房和城乡建设局相关负责人说，这样可以借助以购买服务、业主委员会或业主委托等多种形式引进第三方专业机构，为规范物业服务、解决物业费纠纷、落实物业价格调整机制提供保障。
福门社区主任楼飞翠则认为，老旧封闭式小区存在自治式物业管理或专业物业团队的管理制度不够完善等问题。她建议，由政府、社区、业主三方共同出力提升老旧封闭式小区的物业管理服务，通过调查、召开业主大会等方式，商定改善以及维护小区日常运行所需的物业费收取标准，同时在社区内成立老旧小区工作调解小组，及时调解矛盾纠纷。
记者也了解到不少其他地区的好的做法。为了改善小区安全状况，对于出租房较多的小区，杭州市西湖区北山街道探索推行“互联网+治理”，参照旅馆业管理的办法，依照房屋建筑安全、治安安全、消防安全、租住人员类型、日常管理等，对出租房像酒店一样进行星级评估。三星级最好，属于“放心类”，指日常自我管理到位、无安全隐患；二星级属于“关注类”，指刚出租不久或者刚整改过；一星级属于“严管类”，需严格检查。
为了有效提升了小区议事决策的科学化、民主化水平，温州市鹿城区的中瑞曼哈屯小区，探索建立“一征询三公告二监督”制度和多方联席会议制度，由街道社区*党**组织牵头建立居委会、业委会、物业服务企业和辖区治理力量共同参加，制定议事规则和工作流程，明晰细化各方具体职能和权责清单，定期召开会议，协调解决矛盾问题。凡是涉及物业管理的重大事项，都要共同协商研究决定，复杂问题还要成立项目小组合力推进解决。
为了解决资金来源问题，杭州的兰桂花园小区，向内深挖潜力，补贴小区居民的物业费，逐步实现自力更生，依靠出租房店面，取得一笔经营性收入；小区大门附近的业主活动室，改造其中一层出租给饭店；两个自来水增压泵房被改成商铺，一年收入也有10多万元。