对于万科金域悦府，一直有不少人客户想了解，由于还没开盘，现在只是认筹，具体价格也不知道，对于这个楼盘进行一个简单了解。
第一、区域和地段
李嘉诚讲的影响房价的三个因素分别是“地段”“地段”还有“地段”，万科金域悦府行政位置是广州市白云区西湾路。处于荔湾和白云的交界处，以前的田心村就该*迁拆**项目之一。
与荔湾一河之隔，在北向，东向和东南向都汇受到高架桥的影响，西向是正在*迁拆**的旧改的田心村，西南是西湾和苑，公寓住宅。整体来说，这个地里位置比较尴尬，有中孤岛的感觉，周边配套设施一般般。要么就到荔湾那边的配套，白云这边配套要去到目前百信或者万达这边。地段优势就是周边极少极少的大型楼盘，附近的需求会往这个楼盘靠拢，但同时也有弊端就是过渡楼盘少，未来二手交易量会比较低。
第二、楼盘交通状况
西湾路我转了一圈感觉还是挺好的，也通畅，但出来去到环市西路和广元西路这边的话路况都知道。往北走去到德康路出三元里大道才是比较宽敞的路，虽然也塞车。而且这些路的改造难度比较大。8号线地铁准备开通，宣传是500米地铁口，实际测距大概800米直线，从小区过去步行的话应该超一公里了，正常行走时间大概15到20分钟也是正常可以接受的距离。
第三、小区状况
从现场对楼盘的了解，现在是预售房，目前售楼部是未来的图书馆，做得非常高大上，是像很多人向往小区环境。但这也就是新房的欺骗性手法，所有的楼盘都会营造出这种氛围，等实际收房时看到的情况就会有比较大的区别。所以看新房一定要看规划图。明白自己所选的楼栋楼层会看到什么视野。
如图，售楼部在现在规划图的图书馆位置，右边看到的是现在已经建好的回迁房，就是左图中间同德公园和幼儿园中间那栋，预计11月12月可以入住了。后面规划中那几栋据悉也是属于回迁房。从规划图和建筑形式来讲，这个小区高容积高密度的刚需盘。对附近步梯楼以及西村三元里一带的人群来说是个不错的选择。
另外，这么高容积率车位紧张也是一定的，目前没有准确的车位和户数占比率，小区的规划是100平的建筑面积配备是0.8个车位，车位比应该也是接近这个数。而且整个小区只有一个地下车库进出口，位于小区西北侧，对于上下班高峰本来就拥挤的西湾路是一个不小的考验。
小区两所幼儿园和一所中小学配套，目前中小学具体什么级别不确定，不过这种配套是现在新楼盘标配。其它小区具体配套都差不多，该有的都有。
第四、户型情况
小区目前在卖的户型85、95、115和140的四个户型，85平的只有一个卫生间带一个入户花园。95的常规三房两卫，115常规四房2卫。140平4房2卫。标准的户型吧，没有太突出的亮点。不过85平的3房停实用，也符合目前周边的需求，比较多周边步梯业主会置换这边。115四房也比较实用，附近的大家庭需要的也是一个不错的选择。140平户型有点青黄不接，刚需买不起，肯定选择115的户型，改善的看不上。
第五、价格和升值空间
目前买房很多人除了需求外最看重的就是升值空间。目前该项目还在预售阶段，具体价格还没出来，认筹的人也比较多了，更加奠定了开发商的底气，开盘价只会更高。吹风价是4.5万到5万，预计均价会在5万左右，选高好户型好楼层的应该要5万以上了。那么未来价格空间有多少呢？我们回头看看影响房价的几个因素：
1、地铁交通的变化，但慢慢的这个因素影响越来越小，广州到处都有地铁了，这个盘离地铁口不算近，需求地铁的人群不会太多考虑，但也是可以考虑的因素。
2、学校的需求，目前来说学校对房价的影响还是比较大的，特别一间好的省一级学校，就算是一个步梯房也能鸡犬*天升**。目前不知道这个楼盘学校情况，按照楼盘大小情况和周边情况来讲，最多也就配套市一级学校了。
3、周边商业或者企业迁入，这两个在这个地段可能性不大。
4、*迁拆**户或者附近置换影响，目前过渡楼盘不多，本身体量不是很大，*迁拆**户有大量回迁房。
整体评价：刚需有余，后劲不足！整体的居住密度比较高，未来交易接盘群体单一。