继续楼盘分析，后台粉丝留言位于金山的地王新盘，今天分析一波。

大名城紫金九号：备案名（凯邦公馆），地处：福州市仓山区建新中路与凤冈路交叉路口，位于金山绿轴区域。

楼盘规划

项目占地66亩，容积率2.5，共8栋高层，21-26层，共802户。纯商品房楼盘。

土拍情况

2020年2月27日，名城地产以24.6亿拿下宗地2020-11号仓山金山绿轴旧改项目二，溢价率30.9%，成交楼面价22253.88元/平。地块项目应符合绿色建筑标准，全装修比例应达到60%以上；要求实施装配式建造。

分析：作为年初拿下的金山绿轴地块，在当时土拍的时候也是轰动一时，2w2的楼面价刷新了金山的上限，虽然在土拍前设置了最高限价摇号机制，过程也很激烈，不过还是没有触发限价，但是楼面价依然刷新了区域的上限。在当时安商房横行，纯商房越来越受关注，导致开发商参与度较高。名城地产也在最终拿下该地块。

地块比较方正，按目前的楼面价来看，后续销售基本要在33000左右（参考观湖郡），这样的价格在金山区域，有一定压力。不过名城地产这次以高端住宅大户型主打，很多户型在144以上，对于限购的客户有很大吸引，所以后续的去化可能效果不会太差。

户型情况

98平：3房2厅2卫，位于中户，主流户型，三开间朝南，北面有隐私问题。不过项目在98的面积下，阳台较小是一个损失。

128平：4房2厅2卫，三开间朝南，位于端头，南面次卧把阳台封包（不知道实际情况是否允许），导致阳台空间变小，卧室变大。两个卫生间位于最里面，走廊浪费空间过大。

158平：4房2厅3卫，位于楼盘的中间两栋楼王位置，两梯两户的顶配，四开间朝南，一间客卧位于另外一侧减少了走廊空间浪费。比较完美的设计，不过在这种大户型，厨房位于客厅北面，导致无法完全的南北通透是一大损失。

145平：5室2厅3卫，复式户型，得房率高，横厅设计，楼上主卧较大，配套阳台较小。

价格情况

项目位于金山绿轴地块，周边存在二手房均价在25000-29000左右。项目的兄弟盘，龙湖天序安商房，目前价格在29000左右，楼盘后续均价基本在33000以上。对比周边来说，价格肯定是较高的。不过楼盘目前纯商定位和周边新盘较少，加上不限购大户型的设计，对于很多限购土豪来说是一个选择的方向。所以楼盘在大户型上其实不怕去化，反而需要在小户型的价格上做一些思考和策略。

区位情况

项目位于金山腹地，虽然周边有地铁2号，5号线，不过都距离1公里以上，帮助不大，距离万达商圈1.6公里，旁边绿轴地块还会配建九年一贯制学校以及一个人工湖。区位总体来说尚可。

楼盘总结

作为今年的金山地王项目，纯商楼盘，备案价估计在33000以上，由于大户型的设计，对于去化有较大帮助。不过这样的价格对于购房者来说，是否能接受在金山这个区域，有较大的不可确定性。由于楼盘最小的户型是98平，估计总价也要在320w左右，基本已经淘汰了刚需。所以楼盘基本就是面向土豪客人。不过该地块的*迁拆**户基本拿钱买了周边的楼盘，不知道这样高总价的楼盘对于土豪来说是否愿意来很多老福州眼里的乡下金山购买。

题外话

说到名城地产，地王项目，不禁想起了它们拿下的马尾地王，目前马尾周边的售价都比它们的地价还低，不知道到时候金山这个地王能否为他们赚钱还是一样血亏。