8月15日，联发云启城市展厅在江宁金鹰开放，正方新城一大新盘面世。
“正方新城”一直是个被人遗忘的板块，区域楼盘稀少且分散，很容易被忽略。今年7月，两场土拍过后，不知不觉，这里已聚集了6家楼盘，分别是联发云启、荣盛隽峰雅苑、远洋山水、绿地理想城、中交路劲正方新城G35地块、德信东善桥G41地块。
正方新城，处于江宁中部，主城东山片区与禄口空港新城之间的正方新城。房价2-2.3万/㎡，比禄口稍高、比上秦淮低了近1万/㎡。
放眼全南京，与之差不多价位的板块仅剩江宁禄口、汤山，江北桥北、高新、桥林，除禄口以外，其它板块在售盘极少，屈指可数。两江板块，一南一北，正方新城更偏重江南主城刚需。
那么，被誉为“南京硅谷之城”的正方新城到底是个怎样的板块呢？2万+的楼盘各有哪些优劣势呢？今天，我就从区域规划说起，分析6大在售、新盘，给予想要置业江宁刚需一些参考。
打造“南京硅谷之城”、正方新城配套逐步完善
正方新城由丹阳大道及正方中路构建十字轴线，面积达14.21平方公里，分为东大山片区、软件园吉山基地和软件园紫金片区。在南京打造“一谷两园”软件名城战略中处于重要位置，是南京挺进世界软件名城的重要一极和江宁打造千亿级软件产业的主要阵地。
近年来，江苏软件园以5G为主峰，云计算大数据、物联网、人工智能、网络安全为四大群峰的五指山发展战略正愈发鲜明，已形成以智慧应用、移动互联、信息安全、云计算为主导产业，大数据、互联网+等新业态、新领域蓬勃发展的产业格局。
截至2019年，江苏软件园已注册企业1028家，涉软企业782家，入驻企业272家，双软企业41家，国家高新技术企业21家、自主培育新三板上市企业2家，引进腾讯华东云计算大数据中心、中国电信南京云计算中心两大百亿级旗舰项目，集聚各类软件人员近万人，吸引阿里巴巴、百度、迈瑞医疗、拓攻机器人、海乂知、云开科技、中兴、微软、IBM、HP等百余家国内外知名软件企业纷至沓来。
（正方新城规划图）
交通：板块内快速干道三横三纵立体路网，连同一条轻轨线，通达全城。三横：南京绕越高速、正方中路、银杏湖大道；三纵：机场高速、将军大道、丹阳大道；一轻轨：机场轻轨S1线正方中路站，连通南京南和禄口机场。
6月，江苏软件园公交场站已投入使用，开通公交专线，直达S1号线正方中路站。 地铁5号线南延线规划站点在江苏软件园附近。126省道快速化改造（机场二通道）将更加完善园区周边立体交通网络体系。
商业：江苏软件园附近已规划打造集商业购物、商务办公、五星级酒店为一体的双子楼商业综合体，形成新的城市地标。银城蓝溪郡社区商业已投入运营，沿街底商、大超市均已开业。未来，荣盛隽峰雅苑将配套2000㎡商业。
（双子楼效果图）
教育： 拉萨路小学江宁分校（东吉湖小学）今年开学，吉山软件幼儿园已投入运营，三江学院确定搬迁于此，片区还有东善桥小学、东善桥中学等配套。
备受关注的拉小分校施教区今年发布，学区范围内仅银城蓝溪郡、荣盛隽峰雅苑、联发云启、中交路劲正方新城G35地块，这几大楼盘。
（拉小分校在建）
环境：三山四水环绕，三山：将军山—牛首山—云台山；四水：银杏湖-白鹭湖-东吉湖-谷里水库。
正方新城产业规模不断壮大、交通出行自驾比较方便，教育配套日益完善，商业配套有待落地，自然环境突出。片区上班族，居住于此比较方便。江宁其它区域或主城上班的刚需，日常需要自驾出行。
正方新城正向着集居住、科教、观光、商贸为一体的“产城融合”的南京硅谷之城迈进，未来预计将容纳居住人口19万人，就业人口30万人。
规划落地需要时间，2015年拉小成功进驻江宁，今年投入运营。未来，三江学院还将规划搬迁至正方新城，配套利好很多，但具体落地需要时间。
三大片区楼盘优劣热度各不同，发展重心在...
正方新城整体规划三大片区：东大山片区、软件园吉山基地、软件园紫金片区。区域内共6家楼盘，三大片区楼盘分散、优劣热度各不同。
（来源：江苏土地）
1、江苏软件园紫金片区：
江苏软件园紫金片区，位于银杏湖大道以北、正方中路以南，4平方公里，是软件园规划预留的现代化居住、工作、休闲等设施用地。
正方新城配套利好集中区，拉小分校、吉山软件园幼儿园（银城幼儿园）、双子楼（规划）、三江学院（规划）、中兴、中国电信、腾讯......同时也是楼盘集中区，正是当前正方新城发展重心。
（江苏软件园紫金片区规划）
2014年，银城拿下G11地块，首家拓荒盘“银城蓝溪郡”诞生于江苏软件园紫金片区。2015年上市价不过9800元/㎡，4年时间，区域门槛已迈入2万/㎡。
2016年，荣盛拿下G62地块，楼面价12037元/㎡，现房销售。今年上半年，荣盛隽峰雅苑上市，毛坯高层均价20603元/㎡，建筑面积约88、102㎡；毛坯洋房均价22969元/㎡，主力户型115㎡、130㎡。
该盘优势在于现房销售，部分房源今年交付，可实景看房，距离拉小分校、幼儿园比较近。最小户型88㎡，入手门槛大约180万左右。3月末，荣盛隽峰雅苑推出317套高层，南京网上房地产显示卖出146套，还有171套可售。推出340套洋房，卖出112套，还有228套可售。
2019年，联发拿下G46地块，楼面地价11899元/㎡。今年8月，联发云启面世，预计9月公开售楼处，10月首开。项目18栋19-25层精装高层，建筑面积约98、110、125㎡，价格参考市场价。联发云启紧邻荣盛隽峰雅苑，配套优势相同，云启最小户型98㎡，预计置业门槛要比隽峰雅苑高一些，但精装交付。
今年7月，中交和路劲以20.6亿拿下正方新城G35地块，楼面价11334元/㎡。中交路劲正方新城G35地块作为正方新城第一幅“限房价、竞地价”地块，毛坯房价格也被卡死在20600元/㎡，正是荣盛隽峰雅苑毛坯高层价格，这也是正方新城未来房价的一大风向标。
目前，江苏软件园紫金片区已有4家楼盘（1家收官交付），将是正方新城居住氛围较浓厚，发展较快的子板块。
2、东大山片区：
东大山片区，位于机场高速以西，4.21平方公里规划面积，主要是完善配套，改善环境，提高整体环境质量和综合服务水平。
板块独具地铁优势，占据S1号线正方中路站，未来正方中路站将建成大型换乘中心，规划商业、酒店、住宅、超市、办公、学校、公园等综合配套，形成一个成熟的居住片区。规划图显示：正方中路地铁站附近有约30块宅地待出让（黄色区域），未来居住片区将围绕地铁向四周发散。
2016年，绿地拿下G44地块，楼面价12988元/㎡（正方新城地王）。正方中路站附近仅绿地理想城一盘，在售毛坯现房，户型95、105、110、118㎡，均价23000元/㎡，房价位于区域天花板。
绿地理想城近S1号线正方中路站，占据地铁优势，畅达南京南、禄口机场，适合主城刚需。值得注意的是，其学区不是拉小分校而是秣陵小学。此外，周边仅一个地铁站，消费靠社区商业，配套较弱，周边宅地目前没有出让计划。
去年9月，绿地理想城推出2期697套房，南京网上房地产显示卖出374套，还剩323套可售。
目前，东大山片区仅一家孤盘在售，近秣陵镇、上秦淮，地铁出行便利，后期有一定发展空间，但发展速度较慢。
3、吉山软件园片区：
江苏软件园吉山基地，位于正方中路以北、南京绕越高速以南，6平方公里，以科技园区为主体功能。
2016年，正方新城第二家楼盘，位于吉山软件园的景瑞春风十里上市，打造低密度洋房，首开价21483元/㎡。
2017年，远洋山水上市，首开价19500元/㎡，目前在售毛坯电梯洋房，整体均价18904元/㎡，建筑面积约93、108、135、148㎡。该盘优势在于价格低，牛首山脚下，环境资源丰富，近东善桥，但周边仅此孤盘，配套有待提升。
南京网上房地产显示：去年一年，远洋山水推出420套房，至今还剩72套房，去化8.3成。
值得一提的是，东善桥位于正方新城边缘地带，多年来未有地块出让。7月15日，经过67轮竞拍，德信以270000万元拿下东善桥G41地块，楼面价12025元/㎡，自持人才房建筑面积4200㎡，毛坯房最高限价20600元/㎡。
德信东善桥G41地块作为今年正方新城土拍最热的一块地，由于东善桥接壤将军大道，比之其它板块，配套成熟度高，离主城近，所以热度较高。
吉山软件园一带的楼盘优势在于价格低，门槛低，离主城近，但后期发展空间不如其他子板块。
一二手房倒挂不明显！品质二手房成交量超高
正方新城二手房主要集中在东善桥的东虹花苑（安置房），均价1.6-1.7万/㎡。品质次新房有银城蓝溪郡均价2.2万/㎡，一二手房倒挂并不明显。投资客考虑该板块需谨慎，刚需客如果觉得次新房也能接受，可以买银城蓝溪郡。
银城蓝溪郡作为正方新城唯一交付的商品房小区，二手房成交量常年居高不下。房源主力户型78-88㎡小三房，总价低（大约180-200万），性价比高，成交周期短，流通性强。
约2.2万/㎡的成交价和新房价差不多，比起周边期房、毛坯房，蓝溪郡精装修可拎包入住，周边工作的刚需客可以考虑。小区由银城物业管理，环境干净美丽。旁边拉小即将开学，小区门口就是吉山软件园幼儿园，小孩上学步行即达。
正方新城邻居板块东北部的上秦淮由于发展速度快、规划起点高，承接九龙湖等优势，高层房价已逼近3.2万/㎡，板块接受度、认可度高，也是当前江宁热门板块。
西南部的禄口空港新城作为南京南门户板块在经历了1年房荒之后，迎来了大爆发。片区近10家楼盘在售，房价飙升至2万/㎡，上市量非常大，地缘客为主。
上秦淮、禄口正在加速发展，对照之下，正方新城就显得有些冷清了。然而这个区位，仅次于上秦淮，与禄口比，离主城近。价格比上秦淮低很多，与禄口差不多。板块配套有待进一步完善，相信正方新城将一步一步发展起来。
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