我是羊叔，拥有多年广州房产研究和投资经验，长期持续关注广州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下广州购房答疑内容，来自微信公众号“羊叔说房”的粉丝精选提问：
提问：羊叔，你好，刚需买房，首付预算160万，听朋友说荔城现在楼市情况不错，这里值得入手吗？可以分析一下不？
羊叔：你好，之前荔城因为购买力和项目数量的问题，在广州各大版块中受到的关注较低。从地理位置来看，荔城区位优越，是一个宜居的版块。此外，休闲，教育，交通配置也是数一数二的。虽然荔城版块规划不够好，但是现在正在改造中。众所周知，板块改造需要一定的周期性，荔城的未来发展潜力是需要一定时间才能看到的。总之，对在荔城周围的上班族来说，荔城可以购买，如果在其他区域工作的购买者则需要再认真考虑下了。具体板块内买房选筹，详见知识星球内部分享。
提问：羊叔，你好，投资买房，请问未来5年广州怎么买房子容易上涨？
羊叔：回顾过去广州这两轮上涨的区别，2016年主要是普涨，不管是刚需，改善，豪宅都一样涨，而且涨幅相差不会太大。但是2020年下半年到2021年上半年的这一轮涨幅，主要是以改善性需求和豪宅的房子在涨，刚需的房子基本上没有怎么动。这样的房子有五个特点，地段，次新、电梯，花园，学位。我们知道现在广州的新房均价在3.5万，二手均价在4.5万，也就是90方的房子大概就是在300到400万之间，当他们收入提升以后，他们大概率会置换到500到800万的房子，也就所谓的刚改。未来比较有潜力的有六个板块，金融城，鱼珠，车陂东圃、老黄埔，科学城，海珠溪西和万博，在下一轮置换，就会去置换到1200到1600万的房子，这叫再改，那这里面主要有四个板块，珠江新城，天河北，天河公园、琶洲，珠江新城的话，1500万目前只能买保利心语的90方三房，就是刚需上车而已。琶洲基本上除了保利天悦，其他的房子可能比旧或者产品会比较差，户型比较差，所以这里面主要的从价格段的选择主要在天河北跟天河公园，也是目前广州中产最聚集的地方。
提问：羊叔，你好，坐标广州，想要在广州买房，不知道是买自住好？还是租房住买改善盘投资比较好？现在楼市情况如何呀？房产投资是不是很多误区？
羊叔：你好，事实上，现在确实不是买房投资的绝佳时机，很多人却不听从建议，这都来源于人们潜意识里的劣根性，房产投资意识里的劣根性：第一认为“未来房价如葱”，这简直是无稽之谈。老龄化越来越高，但大城市的高房价只能阻碍生育率，并不会阻碍年轻人口蜂拥而至。其第是低估调控的决心，只要开始收紧调控了，房价必定会降，只要开始放松政策了，房价必定会涨，绝不要目光短浅，只有这样才能永远踏准周期。第三选择一套房子住到死的错误想法，只要房龄接近20年，一定要置换掉。第四用自己的收入衡量房价的贵贱。第五活在过去，决定如何操作的，是走势，而不是房价。第六高抛低吸，这是房产投资里最大的陋习。第七新房癌，其实房产投资的命脉是二手房。第八信息屏障，经常在一个固定的圈子里，就会在你周围形成一个信息屏障，导致坐井观天、与世隔绝。都九认为房价已到天花板，未来几十年，房地产仍将是第一硬通货。第十楼市里存在10种极易踏空的人群——楼市绝缘体、创业者、被工作填满的人、不敢负债。
提问：羊叔，你好，在广州工作，租房住，能一直不买房吗？
羊叔：你好，如果你买房子只是为了自住，绝不为了涨，卖不掉也无所谓，但是你真的愿意把你未来70年租金存在一张根本取不出来的房产证里吗？如果你从来就不在意一个房子可以涨一毛钱，也不管有没有人可以接盘，那你可以租。现在一线城市租售比这么低，连1%都不到，广州的房价在一线城市中虽然低调，但也是一个中位数，在广州买房首付款动辄百万，现在强调房住不炒，房子是资产，不管你是什么需求，不管你在什么国家，好资产的价格上涨，在这个不断超发的时代就是客观规律， 承认现在有很多房子是坑 ，所以才更不希望踩坑。再换一个角度，大部分人背井离乡来到广州这个近一千万外地人的城市打拼，是为了什么？是为了更好的发展，俗称搞钱，所以买对房可以涨，难道不更是刚需吗？因为广州也好，全国强一二线城市也好，代表的是国家的发展，每一年的房子的交易也很稳定，甚至未来的购买力会更加的像这些地方聚集，以至于出现价格的分化。
提问：羊叔，你好，打算今年在广州购买一套房子自住，最近出台了一些政策对楼市进行调控，没有想到增城也在这个范围之内，感觉这里的房价挺稳定的，没怎么暴涨过，请问为什么还要对它进行调控呢？而且我购买房子的话，不知道该怎么具体选择，有什么好的建议吗？
羊叔： 你好，城规划一般，没有利好加持，产业一般，新房供应较多，房价比较稳定，之所以被划在调控范围内，主要有两个原因，一是因为它房价较低，不限购，交通便利，吸引较多购房者和投资客，而且区位比较独特，距涨幅明显的黄埔和东莞较近。二是因为增城以前有过房价暴涨的历史，进行调控可以防止外来购房需求涌入增城以后引发楼市不涨。调控政策出台以后，增城新房成交量有所下跌，但总体数量仍然较大，二手房成交量明显减少，对于现阶段在增城购房的人群有以下一些建议。1.新塘、永宁、中新、珠村和凤岗板块是置业的第一梯队，交通便利，规划较好，产业支撑较强，配套齐全，新房供应多，总价较低，值得购买。2.荔城是第二梯队，但位置偏远，规划一般，生活工作在本地的人可以考虑购买。3.第三梯队是增城东南部，比如石滩等靠近东莞的区域，这里交通不便，配套不齐全，不建议购买。 具体详见知识星球内部资料《价值百万的购房逻辑》。
以上为”羊叔说房”微信公众号粉丝提问精选
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