“元旦来临，给各位业主发放年终福利。”这段时间，柯桥区多个小区业委会开始向业主发放一年以来的物业收益。热闹的派发场面“刷爆”微信朋友圈，也引来不少市民艳羡的目光。这些“别人家的小区”怎么做到的？小区公共收益有哪些？该如何使用？连日来，媒体进行了调查。
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金色丽都小区：
连续两年发福利，“礼”轻情意深
金色丽都小区业主领取新年福利。
“小区门口正在发福利，快去领取。”近日，柯桥区柯桥街道金色丽都小区业主微信群里，业主们“奔走相告”。
看到信息，业主楼女士冒着寒风来到小区西门领取了年终福利：一袋米、一壶油和一张100元超市购物卡。“福利不多，但能享受分红，我们成了‘别人家的小区’，甭提多幸福了。”楼女士笑着告诉记者。
据了解，这是金色丽都小区业委会连续第二年给全体1461户业主发放年终福利。“2019年是每户业主一袋米和一壶油，发放总金额约15万元。2020年物业公司主动加入，给每户业主发了一张100元超市购物卡。”该小区业委会主任颜军说。
金色丽都小区投入使用已有六七年，之前物业管理上存在不少问题。2019年6月，小区业委会成立。经过努力，业委会收回了10多间经营用房、100多个车位等。这些设施出租后，每年约有100万元收益。
手头有了钱，自然好办事。2019年，业委会出资安装了门禁系统、增设了电动自行车充电桩等设施，解决了业主的多项难题。2020年，业委会又拿出17万元，安装了63个朝天摄像头，用科技手段治理高空抛物难题。随后又开展了景观池地面材料更换、公园休闲椅设置等民生项目，小区面貌因此大变样。
业主得了实惠，业委会、物业公司和业主三方和谐共处。金色丽都小区物业经理余国明说，2020年物业费收缴率达到98%，足以说明业主对物业工作的认可。2020年发年终福利时，物业公司特意拿出近15万元，回馈给全体业主。
在该小区，公共收益主要用于公共项目的建设和维护，年终福利所占比例不多。“‘礼’轻情意深，让全体业主感受新年气氛，希望他们继续支持业委会的工作。只有业委会、物业公司和业主三方合力，才能让小区更有品位，业主生活更舒适。”颜军说。
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发福利的小区不少
也有业委会捂紧“钱袋子”
年终岁末，柯桥区小区业委会给全体业主发福利的不少，发放的福利包括现金和实物，资金均来自小区公共收益。
最近，柯桥区柯桥街道大明颐泽苑小区给业主们发放了“现金福利”，按房产证面积分配，每平方米3.5元。经统计，全小区426户业主，最多的一户拿到556.5元，最少的也有232.5元，发放总金额约21万元。该小区业委会主任宋内香说，他们小区每年公共收益不多，主要用于公共项目建设和维护，如监控设备更换、地下车库改造等项目。2020年，他们把结余的收益分给业主，鼓励业主多跟业委会沟通，彼此形成良性互动，共同把小区建设好。
2020年12月22日，柯桥区柯桥街道鉴湖景园小区发出通知，准备拿出40余万元公共收益，给业主们发放福利，每户100-200元。“我们这届业委会于2019年成立，通过一年运作，公共收益大部分投入到公共设施的维护和改造上，且每一笔收支均向业主公开。这次把收益的部分盈余回馈给全体业主，让大家开心迎新年。”该小区业委会负责人胡先生说。
不过，也有许多小区业委会捂紧“钱袋子”。越城区稽山街道秀水苑小区业委会有关人士说，他们小区每年公共收益约38万元，目前已累积百余万元。由于小区建成时间长，公共设施设备陈旧，这笔钱要留下来随时准备用于维修。柯桥区柯桥街道金色水岸小区业委会主任张先生也表示：“我们小区公共收益不多，有限的钱得用在刀刃上，如小区公共设施维护、文化建设等，这比发福利更实用。”
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小区公共收益
归全体业主共有
小区公共收益有哪些？记者从绍兴市一些小区了解到，小区公共收益项目主要包括：经营性物业用房租金收益，这是公共收益的大头；停车管理费，一些小区有公共停车位，对业主和外来车辆收取费用，也是公共收益的主要来源之一；公共区域广告收益，如电梯、道闸等区域广告位收益；公共配套设施收益，如游泳池、网球场等场馆出租或自主经营的收益；还有快递柜租金等。
“公共收益属于全体业主共有。”市房地产管理中心有关人士说。根据相关法律规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
记者对一些小区进行了调查，发现由于规模、建造时间不同，各个小区的公共收益相差甚远，有些小区每年只有10多万元，有些小区高达200多万元。“业委会没有公开过账目，公共收益有哪些，收入多少，这些我不清楚。”一些业主表示。有些小区公开了公共收益，但业主认为有水分。“我们小区在2019年7月至12月，半年度的公共收益至少15万元，但代收的物业公司公开的收入才7万元。”越城区灵芝街道镜悦府小区有业主质疑。
采访时，一些尚未成立业委会的小区，公共收益由建设单位或前期物业公司收取，由于账目不公开，成了一笔“糊涂账”，引发业主不满。记者从我市法院了解到，不少业主因物业公司未公开公共收益，选择拒交物业费，双方对簿公堂。
不过，随着《绍兴市物业管理条例》的施行，该问题有望得到解决。该条例规定，物业服务人应当如实公示受委托管理的共有收益收支与物业维修资金使用情况，不得挪用、侵占或者擅自处分业主共有物业及其收益；违反本条例，由住房和城乡建设行政主管部门对个人处一千元以上一万元以下罚款；对单位处五万元以上二十万元以下罚款。此外，业委会应公示小区公共收益，不得挪用、侵占。
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房管中心：
不支持业委会发福利
既然明确了公共收益的归属，那么该如何使用呢？根据民法典规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
有关人士说，对于公共收益的使用，目前国内各大城市普遍做法，主要有两大用途：一是用于补充专项维修资金；二是通过业主大会决定，再用于维修、更新、改造、增设公用设施设备，业主公益活动，业主委员会工作经费和补贴等方面。“由业主大会决定，其实也是让业主说了算。”该人士说，目前我市一些小区业委会发放福利时，并没有征得业主大会通过，程序不到位。
“公共收益的使用，应该按照小区管理规约或议事规则执行，我们不支持发福利。”市房地产管理中心有关人士表示，“这笔收入应该专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，随着小区使用时间的增长，需要用钱的地方会越来越多。”
绍兴市物业协会秘书长江万明说，从物业管理角度看，不支持业委会给业主发福利或现金红包，在杭州等城市，属地政府纷纷叫停此类做法。物业维修基金好比小区住房的“养老金”，公共收益相当于“医保钱”。住宅小区跟人一样，会不断“老龄化”，小修小补少不了，需要“医保钱”来延长小区寿命，确保业主生活品质不打折扣。
本文来源：绍兴晚报