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文=雨林
前言 | Preface
任何特大城市中心区，其都面临着改造升级。一是经济发展的驱动；二是城市功能的需求。
在“西安第一大经济体”高新区北，早在2013年审批通过了《土门地区综合改造规划方案》，目标是打造大西安“中央活力区”。目前，沉寂六年之久的土门片区，即将迎来真正意义上的规模开发。
从规划上来看，这个相当于“城中之城”的“西安CAZ”，它又有何特点？
区域 | 城市中心的历程
目前，西安规划“十个字”方针是：北跨、南控、西进、东拓、中优。在城市功能分区明晰下，确定中心城区走优化和更新路线。
说到这里，就必须要提及“老西安”（已特指是城三区）：它们拥有极其悠久的历史和文化沉淀，再加上资源带来的优势，这里1949年以后西安第一代城市形态，并聚集了西安最著名的大学、最多的林荫大道和最完善的教育体系等。
对于西安“城三区”来说，早已100%城市化，第三产业比超过70%。目前，西安常住和户籍人口双双破1000万。城三区库容量相当惊人：以西安1%面积，容纳了约20%人口。
西安城三区聚集大量的人口
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那么，作为西安中心城区重点更新的区域，土门地区一千多年前是丝路大门，六十年前是“西安的工业中心”。
应该来说，土门地区是1949年以后西安“1.0、2.0”城市时代的代表。“1.0时代”，大量工厂建立，人口迁入，成为“工业城”；改革开放后“2.0时代”，土门依靠其工业时代奠定的基础和形态，成为当年名震一时的“土门商圈”。
转折点是在2000年代以后的“新区时代”，当新产业迭代和变革、尤其是高新区崛起引发“虹吸效应”，让土门地区滞后于时代发展。
作为大西安绝对中心，它们是西安文化首善之区、现代经济策源地，理应成为最“风华绝代”城区；但是，如今却是拥挤、拥堵的代名词。
西安主要城市改造区范围（点击放大）
◎ 制图/城记智库
在2013年，西安就审批通过了《土门地区综合改造规划方案》，目标是打造“西安中央活力区”——这与土门的区位，以及“西安第一大经济体”的高新区有关。但是，若经济总量和资本能量不到一个层级，就会形成“竖起来的城中村”，这恐怕也不是我们希望能看到的。
对于“老城区”来说，改造和更新是必走之路。定位为核心城区的莲湖区，拥有西安市确定重点开发建设十大城市片区中的两个：14.97平方公里的西安CAZ和12平方公里的大兴新区。这些片区，享有十多项市级行政审批权限。
根据官方相关资料，土门改造的困难都一直存在：第一，人口众多：土门总人口约25万人；第二，土地权属复杂：分布40多家央企、省市属企业和军工单位；第三，改造难度大：有大量棚户区以及16个城中村。
趋势 | 西安“城市更新”时代
什么是城市更新？是将不适应现代城市生活区域，作必要的、有计划的改建。追本溯源，1958年8月在荷兰第一次城市更新研讨会上有以下说法：
“生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑、周围环境或出行、购物、娱乐及其他生活有各种不同的期望和不满。”目的，是对城市中某一衰落区域进行*迁拆**、改造和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
它包括：一方面是对建筑硬件等实体改造；另一方面是对各种空间、文化、视觉和游憩环境等的改造与延续。
历史17年的东京六本木改造工程◎NEWS
在欧美各国，城市更新起源于二战后对不良住宅区的改造，随后扩展至其他功能区的改造。英国伦敦码头区、法国巴黎塞纳河区等都是经典案例。规模庞大的六本木新城，从建设到完工花了17年。
最早的工业化国家英国，“城市更新”已向“城市再生(urban regenerate)”转变：已非物质环境的改善．而是更广泛的社会与经济复兴意义。中国主要的中心城市，在经历了三十余年的大开发、大扩容后，城市更新开始在深沪穗等发展，例如深圳的蔡屋围、大冲村、岗厦村等旧城改造。
城市更新的路径中，还有一个选项：“CAZ”（中央活力区）。2016年，中国上海、重庆、深圳等多个城市十三五规划中，明确提出将城市核心区打造CAZ。其特点是，除商务活动以外，更强调文化、消费等活动设施等。
《土门地区综合改造规划方案》，规划为西安CAZ。整体面积为14.97平方公里，规划了一心六轴、八区多节点的框架结构。
西安CAZ整体规划
▶总规划面积：14.97平方公里
▶发展结构：一心六轴、八区多点
▶规划说明：
一核：围绕团结南路区域布置电子商务、大型购物中心、商务办公、文化旅游等功能业态，构成西安CAZ 活动中心。
六轴：指大庆路总部经济发展轴、沣镐路综合商贸轴、团结路中央活力轴以及西二环、汉城路、昆明路三条城市形象发展轴。
八区：为中央活力核心区、两大都市产业总部聚集区、工业遗存文化创意区、汉文化旅游区、三大高尚宜居生活区。
多节点：指结合城市地铁轨道站点，发展“TOD”模式，构成节点式社区、商业服务中心。
城市更新建设，只有“政府+企业+市场”等多方共同参与，才能共同服务于城市更新的建设。就如同六本木新城，没有庞大的资本介入、没有规模性开发，就没有足够的空间支持其功能。
作为西安CAZ的重要参与者之一，富力集团是首家纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业，也是全球最大豪华酒店业主。同时，也参与营建英国伦敦皇后广场、澳洲布里斯本1号、马来西亚富力公主湾等项目，积累了国际建筑设计经验与全球顶尖建筑设计团队资源。
作为全球化城市运营商，其打造的开远城又将为城市更新带来什么？
区域 | 城市更新的规模化
城市更新升级，它会给人们带来什么？概念人未必理解，亲身经历才是关键。
前段时间，热火的《哪吒》票房已达50亿，观影人次超一亿。实际上，“微信”平台收录数据：38平方公里的莲湖区电影院不到十家。尽管该平台未全部收录，但从侧面反映：作为中心区的土门，其商务、商业、消费和时尚等活力远不足。
事实上，二十多万人口的土门地区，缺乏商业金融、商业购物和文化娱乐等城市功能。从这个层面上来看，这里就无法诞生创意、文化和设计等年轻的产业，就无法留住和吸纳更年轻人进来。
西安CAZ核心项目——“富力开远城”◎NEWS
对此，历史六年之久的西安CAZ（土门地区综合改造），其最具标志性意义的项目——富力开远城，将成为大西安中心区的片区地标。
从规模上来看，它堪称“巨无霸”：占地660亩、总建筑面积270万㎡；功能上，它更像是一座“城中之城”：包含72万㎡超高层办公、甲级写字楼集群、6万㎡大型 ShoppingMall、5万㎡星级酒店、4万㎡国际公寓及17万㎡Block立体商业。
基于对城市的思考，这里还将形成都市型、街区型和邻里型商业等多种形态，引入前沿的商业业态，服务于不同人群或各类消费场景。
从另一个角度看，还有土门与高新的关系。『城记』观点是：近二十年，高新与土门地区形成“相互融合和挤压关系”。
昆明路与南二环快速干道◎NEWS
这如何理解？2000年以后，西安城市外扩、产业迭代，高新区成为“经济发动机”。但是，任何新区若短时间内崛起，需要大量人口和资本注入。工业时代完成城市化的土门地区，开始向高新及其周边“挤压”，大寨路片区就是见证。
目前，高新已拓展至西三环和沣东新城，开发已近完毕。“退二进三”（工业退、三产进）时代的土门，因此会释放大量的空间。因此，土门地区反过来成为高度饱和高新区的“挤压”所在。
城市规划和建设，也能看出全域中心区的重要性。目前，高新与土门之间这个大片区，除已开通的1号线，还将有5、8号线等多条地铁线。
这其中，昆明路这条“立交+地铁+环河”的快速干道，连接“西三环-西二环”，将彻底打通主城区与西咸新区，北上并可迅速直达国际机场。可以说，特大型城市已进入城市更新与新区开发叠加的阶段，城市中心区的更新时代已来临！
文=雨林
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