|城市更新专题研究系列·72·睿诚研究院|
文|罗乾波
01
困窘事件
9月6日，据澎湃新闻介绍：
中民投旗下亿达中国控股有限公司（03639.HK）发布有关出售附属公司70%股权的主要及获豁免关联交易。
公告显示，于 2022年9月6日，卖方（亿达中国全资附属公司大连亿达管理咨询有限公司）与买方（长沙振望投资发展有限公司）及目标公司（长沙亿达智造产业小镇发展有限公司）订立股权转让协议，卖方已有条件同意出售，而买方已有条件同意收购待售权益，代价为人民币8456.95万元。
对于此次出售事项的理由，亿达中国指出，自2019年起一直面临流动资金压力。为改善流动资金及获得融资以满足集团的财务需求，亿达中国一直积极就其于中国的资产按符合亿达中国及其股东整体最佳利益的条款寻求潜在买家。出售事项所得款项净额将用作偿还集团的债务。
公告显示，根据初步评估，集团因出售事项将录得亏损约为人民币5710万元。因出售事项而将录得实际收益或亏损须视乎目标集团于完成日期的估计资产净值的进一步调整而定。
其中，上述项目为长沙振望投资和长沙亿达智造分别占股30%、70%。
简析：
从2018年开始，亿达中国的产业地产模式就逐步传出了许多新闻，尔后随着市场的进一步艰难，亿达中国的日子越来越难过。
比如：
◢ 10月3日，中民投旗下亿达中国在港交所公告，根据同意征求的条款，一笔金额为345万美元须于2022年9月30日按比例支付予所有届时未偿还优先票据的持有人。
◢ 11月14日，亿达中国控股有限公司发布公告，内容关于2025年到期优先票据的征求同意，公司未能按时偿还573.45万美元的利息。
如上，两笔数百万美元的债务，无法及时偿还，即使展期也未能如期履约，可看出亿达中国的困窘。
02
观察：为何5年就梦断望城？
经睿诚研究院独家观察，亿达中国今年“仓皇”退出长沙望城智造小镇项目，主要于以下几个方面的原因：
◢ 其一，母船漏水，需要卸重救命
如上，多笔几百万美元债务不断违约，基本可看出，亿达中国的现金流基本见底。本次亏损5700多万，也要甩卖望城项目自持的70%股权，多少有点割肉回血救命的意味。
业内很多媒体已经将亿达中国打上了暴雷的标签，这些内容较多，就不再摘录了。
接下来，我们重点分析一下亿达为何要亏本甩卖望城项目？
◢ 其二，望城并非不旺，弃城而去，宝宝心里苦
亿达中国进入长沙，首先拿下了梅溪湖项目。
2017年4月27日，亿达中国控股有限公司披露，亿达发展、梅溪湖投资及湖南湘江新区管理委员会订立投资框架协议，据此，亿达发展与梅溪湖投资同意成立合资公司，以开发目前定名为“长沙梅溪湖亿达科技城”的项目。
尔后又与金茂达成其北塔整体招商运营合作的协议。
在这些高光的笼罩下，望城区政府也对其抛出橄榄枝，划出3410亩来吸引亿达中国，当时亿达中国意气风发、可点土成金，众多光环加身，对未来充满了激情，欣然接受了望城区的厚待——拿地价仅为1676.26元/平米，并于2017年6月23日在望城正式注册了“长沙亿达智造小镇发展有限公司”，其注册资本一个亿，亿达7成、望城政府平台公司振望3成，当时双方在举杯庆贺中轻松就勾画出了100亿元的美好蓝图。
彼时信心满满的亿达，对拿地的严苛条件眼睛都没眨一下，姜修文直接大笔一挥就签字并按上了自己的大拇指。
3410亩，对当时的姜老板来说，只是小菜一碟。
可两年后，亿达中国就渐渐如衰败的黄花，2019年开始，其暴雷声音走在了许多房企同行的前面，姜修文也不断被各地市场按在地上摩擦。
此类新闻很多，大家可以自行查阅，此略。
在三年后，2022年9月6日，亿达中国发布公告，将望城项目70%转卖给政府平台公司，抱头鼠窜、惶惶不可终日的境遇，让业内同行大跌眼镜。
领导们也很郁闷，说好的100亿投资和千亿产值就这样消失了，不得以自己来接盘和运作，太坑爹了。
那么，为什么要首先舍弃望城项目呢？
睿诚研究院分析认为，相较于梅溪湖项目，望城项目在产业招商运作等方面，颇有点鸡肋的感觉——吃吧，没肉，不吃，又有点舍不得，毕竟这么低价格的土地在长沙千万级人口的特大城市，未来将高攀不起。
然而，姜老板已无余粮，颗粒急需归仓，保命为第一要务，那些还需重金投入的项目，已经成为亿达中国的拖累和不可承受之重。即使表现再好，也要被斩断，因为现金早已露底，死扛下将出现“出师未捷身先死”的死局。
若如其大师兄——幸福中国一样，大面积圈地和高举高打的产业地产发展方式，遭遇了新时代的风暴，产业和地产的区隔越来越清晰，原来和稀泥的模式经不起市场的拷问。
幸福中国王学文和亿达中国姜修文，俩“文字辈”师兄弟，终于在产业地产走出了共同的道路，内功心法如出一辙，结局也大同小异。
小镇，因其小，而难以*压镇**自己的气运。
望城项目2018年拿地近200亩，于股权转让协议日期，长沙亿达智造产业小镇发展有限公司已就总建筑面积111574平方米的4幅地块取得土地使用权证，几年过去成色不足，与2017年双方设定的目标差距甚远，200亩对3410亩来讲，仿若蜗牛爬行，大帽子之下，贻笑大方。
为何舍望城项目而保留梅溪湖项目？是望城项目产出太低吗？
都不是。
据亿达中国2022年6月中报资料显示，在长沙区域的上半年的整体销售数据来看，望城项目都优于梅溪湖项目。
总销售面积17894平米，销售总额17228万元，其中，梅溪湖亿达中建智慧科技中心项目只售出2674平米、3621万元；而望城项目实现15219平米和13607万元的业绩。销售面积和金额分别占比为——梅溪湖项目15%、21%，望城项目85%、79%。
奇怪，也不奇怪。
梅溪湖项目虽然位置好很多，但今年的财务表现太差，同时规模太小，不能有效支撑亿达在资本市场讲故事；反观望城项目，3410亩的体量很好看，100亿投资和千亿产值的大饼显得高大上，再加上今年优秀的财务数据等，应该可以吸引更多的资本机构来摘花。
然，事与愿违，无人问津，逼迫政府平台公司来收拾残局。
亿达中国的产业梦想，在长沙望城梦断黄粱。
小结：
睿诚研究院独家观察，像众多房企一样，以前凭运气打下的江山，现在要不断凭实力和优质财务数据来吸引买家，否则只闻门外脚步声、不见人敲门。
时不我待，在百强房企的夺命狂奔中，亿达中国已经使出了吃奶之劲和洪荒之力，希望能挣得新的前程。
天下熙熙，皆为利来；
大势滚滚，皆归本源。
03
结束语
经睿诚研究院观察，大家都知道，产业和地产的握手，在许多年前和上一个周期里，赢得了众多的掌声和鲜花，也大大推动中国产业从东南沿海等区域向中西部的转移，加速了中国经济的发展，完善了国内产业的相关布局，其意义重大，不可忽视。
然而，多年来的市场厚爱，令众多此类公司心态膨胀，总觉得自己无所不能，可呼风唤雨和点石成金。
亿达中国千亿产业之宏大战略，梦断望城，既是昔日产业高速的见证，也是新一轮发展周期和市场的垫脚石。
姜老板，欲以亿万产业辐射中国的梦想，在新一代的产业和环境里，已然戛然而止，曲终未能奏雅，反而留下一地鸡毛。
再次警醒同行，不要动不动就画大饼。
一杯敬过往，一杯敬远方，旭日驱浮云，送君去远航。
洒下两杯薄酒，大家可继续如履薄冰、砥砺前行。
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