“1万3的单价，买大高层，不值。”这是市场上，对绿城最大的争议！我很诧异，就冲着城中二环里这个地段，就很难做纯低密产品，早些年的水韵豪庭、高格蓝湾、到后来的城市豪宅中海紫金苑、万科柏翠园，都是清一色的大高层。而这些楼盘，当年上市的价格，也都是破万甚至飙到2万了。
为什么大家会认为：只有绿城，不值这个价格？我想探究下：绿城，到底该不该卖1.3万？
很多人认为绿城卖得贵，主要参考同是二道区的新盘——荣光路59号，1万左右的单价，住万科的房子，赚足了性价比！
然而，绿城的参照物，真的是万科么？？
当我们用另一个视角，去看待整个长春的格局时，你会发现：绿城，没有——竞品！
把视角拉高，以人民广场为圆心，从人民广场到绿城的距离为半径，画一个圆。这个圆圈里，集中了长春最好的资源。
在这个范围里——
自然生态上，公园有10个；交通枢纽上，是地铁和轻轨最集中、最密集的区域，地铁轻轨的换乘站点，高达9个；商圈就更多了，传统四大商圈-火车站、桂林路、重庆路、红旗街都在这个范围里。
所以，这个圈，占据了这座城市中，最优质的配套；但是，却没有一个新盘。
这意味着，如果想在这个核心圈里买房子，除了绿城，你只能选择二手房！
所以，绿城敢定在1.2-1.3万元/平，卖得就是同一个地段内，没有竞品的稀缺性！
不光是没有竞品。绿城之所以定价在二道的“天价”，还因为它自身的配套。
二道作为老城区，购房的地域性更明显，地缘客户居多。如果想让同区域的客户买单，绿城必须要有“绝对性的”配套优势：
· 绿城楼下，就是轻轨4号线“东新路站”，4号线向北换乘5号线、3号线，向南换乘2号线、6号线，都很方便。所以绿城所处的位置，不只是距离东新路站点近，它是在轨道交通的换乘点上；
居住在二道区的人，讲究城市中的烟火气，和净月的小资格调完全不同。
绿城，隔着一条马路——就是通安大市场，生活所需，应有尽有；往东走10分钟，就是和顺街，这是二道有名的“网红美食一条街”，从楼外楼、到牛十八烤肉、甚至20年的老字号店铺，就有好几家。
· 教育方面，二道区的两个名校：108和52，都在绿城周边。
所以，绿城敢买高价的原因——还依托于它已经成熟的配套资源。
我们不妨做个假设，想在黄金圈里买房子，不选绿城，选择二手房，你会买到什么样的房子？
周边某小区2018年交房，二手房价格，9000-1万元/平。个别位置不好、装修不好的房源，单价8000多；房子是这样的——
外立面破损
和绿城隔着一条伊通河，对面的老小区滨河西区，2001年的小区，多层无电梯，没有完整园区和物业，二手房价格在7000-8000元/平；
无电梯、无完整园区、无物业
绿城作为一个纯新盘，还有品牌的附加值，比周边二手房溢价20%-30%，这在房地产里，算是一个合理的溢价范围。
然而，市场对绿城的争议，远不止价格，还有它的户型
绿城示范区开放后，除了对价格的讨论，大家还有一个争议的点，就是户型——长春从没出现过的产品：130平、270度转角大落地窗。很多人不喜欢这个户型。
其实，任何一个户型的好坏，都应该放在园区的规划体系中。
户型最终的呈现，是要与环境、周边资源相对位的。
从这一点上看，绿城把客厅放在最西侧，明显是考虑到一年四季伊通河的景色，想让这个户型里的每一个业主，都能推窗见景；
一个户型，是应该突出合理性？还是放大居住的价值感？
绿城，显然选择的是后者。
这样设计，还有一个好处，就是增加户型的采光面。普通的130平户型，客厅只有一面采光，采光宽度有限，而绿城由于设置了270度的转角，相当于增加了一侧采光，是双倍采光的户型。
当然，这也对户型的保温、保暖、施工设计有更高的要求。
至于被大家诟病的——进门就上炕。这个设计，并不“新鲜”。
全国的豪宅领袖麓湖，在2023年，就做了这样的产品。要知道，成都麓湖是全国豪宅的“天花板”，精装高层价格在3.3万—4.5万元/平，而麓湖的产品，更是被业内拿来做重点比较和参考对象。
绿城的户型，还有一个特点，也是吸取了南方户型的亮点，就是门口的玄关，做出了南方很流行的一个概念——私厅入户。
是为了一进门，不能直接看到室内。
像成都的越秀·天樾云锦（均价3.3元万平，总价315万-460万/套/）、华润·中环天序（3万元/平，总价350万-430万/套）、华发的很多大面积豪宅产品，用的都是私厅入户这个设计。
如果没有这个私厅，那你看到的画面，就是是这样的——
玄关，没有任何浪费面积；但是，一进门，所有室内看得一清二楚
所以户型，本身就是各有喜好！有人喜欢宽厅，有人喜欢大套房......
没有人，能给出统一标准。但我确实，在绿城的产品中，看到了它对观景资源最大化的利用。
就像我前面说的，绿城放大的，是购买者的居住价值感。
所谓的好户型，无非就是甲方解决某种需求，乙方得到某种满足，在绿城，开发商解决的是客户观景的需求，用户得到的，是感官的满足！
绿城首开的户型，除了130平，还有110平。这个户型，堪称无槽点。
想买三房的，完全可以一步到位。
绿城作为一个纯新盘，二环里的地段、加上品牌的附加值、还有对户型的创新，价格定在1.2-1.3万元/平，似乎没什么问题。那为什么大家还是认为：绿城贵？
根本原因，是市场的预期不足！
2020年，东城集团拿地，引入绿城做开发，绿城才正式进入长春，开始介入滨河东的*迁拆**计划，听说*迁拆**款，每平补到了1.4-1.5万，我相信当时的绿城，依然对未来的房地产，充满信心。
但是4年时间，改变了太多。
从房住不炒的严格落地，到疫情之下大众消费的大幅度缩减；中间又有房企不断暴雷，开发商的偿债压力，也越来越大，到如今，政策倾出，市场效果依旧没有上演惊天逆转；
这4年时间，每一个行业，几乎都经历了一遍洗牌，而房地产，更要从头来过！
有时候，开发商的决定，再当下看，没有问题；但是随着行业的变化，当初最正确的决定，也变成了对未来形式的误判。
不管怎么说，如今的滨河东，绿城来了，对城市更新、对二道区域的改造。都是
一个好事。毕竟，绿城不是只盖几栋房子而已，它要承接滨河东改造的重头戏！
现在的滨河东，有轨交、有公园、生活配套成熟；未来的滨河东，有长春地标、有大的商圈规划，会成为二道区真正的“富人圈”和新的价值高地；
如果，你问绿城1.2-13万元/平的价格，贵么？
我只能说——不便宜，但是，绿城确实值这个价儿。