众所周知，北京的西城区是北京历史最为悠久的城区之一，其实放在全国范围内，北京西城区的历史都是非常悠久的。同时，北京西城区的城市建设起步也非常早，不但早于北京绝大多数的县区，也比全国绝大多数的县区要早。不过，西城区是比较特殊的，作为北京的中心城区，当前不管是西城区还是东城区，都存在着建筑密度、人口密度接近饱和的局面，相比其他的区域，西城区也更早地进入到了存量市场。当然，因为城市建设起步较早，这意味着在一些老旧建筑方面，存在着一些核心区位平方产权复杂以及一些历史遗留问题，针对这些客观难题，在城市更新过程中，西城区的更新也面临着更大的挑战，一方面要实现城市的更新，以符合时代发展的潮流、满足时代发展的需要，另外一方面还要加强历史文化保护，对西城区的一些具有历史见证价值的建筑加以保护。
因此说，如何在现有的条件下，进一步盘活存量资产，如何在保障民生的前提下，更好地实现产业的迭代更新，这都成为西城区或者说北京核心城区持续提升区域发展水平的重要要求和挑战。不过，值得高兴的是，通过创新模式和资源聚合等方式，西城区找到了具有核心城区和“历史名区”更新特色的城市更新之路。比如在二零一九年的中旬，西城区的菜西片区正式启动了申请式退租，这也成为了北京市第一个“申请式退租”的试点项目。两年之后，也就是去年的中旬，菜西片区更新实施方和包括银行在内的多方相关资源进行合作，并且尝试通过“促整院”的方式，实现更大的经济效益，目前来看，这样的创新之举是很值得推广的，尤其是对于那些超大型发达城市或者是历史名城，可以通过这样的创新办法，实现城市更新与历史建筑的保护，并且创造更大的经济效益。
那么，“促整院”的模式创新，究竟是如何实施的呢？我们首先来看一个典型的案例。比如，在西城区菜市口西片老城保护和城市更新项目中，有一个院子也就是培育胡同的十六号院，截止到目前，十六号院的整个院落的主体结构，已经完成了百分之七十，而且新租客的意向洽谈也基本完成。根据计划，整个十六号院在今年年底就将正式亮相，而更新之后，十六号院也由过去“灰头土脸”的建筑面貌，摇身一变为青砖灰瓦和木梁结构，处处显示出中式的庄严和智慧，这样的二进小院子深受新租客的喜爱，因此大量的新租客通过各种渠道进行申请，希望能够将十六号院作为自己的“新家”。那么，对于老住户，是如何安排安置的呢？
时间还要回拨到二零一九年的六月份，当时北京市的第一例申请式退租就是在西城区牛街街道的菜市口西片老城保护和城市更新项目中完成的，因此说，菜西片区迈出了城市更新的第一步，也是坚实的一步，更重要的是，通过创新申请式退租的方式，打造了全北京市平方老旧院落的退租范本。也是以此为起点，随后菜西项目创新和发展除了一种商业和生态共存且双向延长的可持续发展模式。比如，居住在核心区老旧院落内的“原著民”，可以按照自己的意愿退还房屋的使用权，并且可以获得相应的安置和补偿。比如，之前住在十六号院的有十户居民，是典型的北京大杂院，如今通过申请式退租的方式，已经有九户居民搬走了，只剩下一户居民在此居住，但是居住环境是比较恶劣的，不但生活空间很狭小，而且屋内也没有卫生间。
而对于搬走的居民，则对标租户现有的房屋标准，为他们找到更理想的住处，不但有暖气有独立的厨房和卫生间，而且还未这些租户支付了未来二十年的租金和物业费，这也意味着租户的原始租赁权益也得到了充分的保障。对于最后一户不愿意离开的老街坊，则可以根据自身的条件，进行申请式的改善。这样一来，退还房屋使用权而搬走的居民迁离了，与此同时，过去受到“职住不平衡”影响的现代化白领和金领等，搬了进来，同时更多的创新创业也出现在院落中，由此过去平淡无奇甚至说是脏乱差的老旧平房院落，转眼间化身为文创空间等，在共生院落里，不管是老街坊还是新居民，都共生共享。
值得一提的是，随着退租的持续推进，“菜西项目”并没有停留在原地，而是进入到了“共生院的2.0版”。去年的六月份，北京全市第一例“申请式换租”模式就在这里落地，由此实现了“促整院”院落的整体改造和运营。可见，通过西城区菜市口西片老城保护更新的项目中，我们发现政府相关部门不断在创新模式和方法，并且通过积极引进社会优质资源的方式，实现对城市更新的探索和创新，由此更加体现出市场主体的积极作用，形成了鲜明的“政府引领+社会资本共建”的北京城市老城区更新特色和新路径。