克而瑞研究中心 沈晓玲、汪维文
导读：
疫情之下的景瑞财务无忧，营业收入增长。
【销售：合同销售金额251.6亿元，一二线销售占比97.5%】2019年全年景瑞控股实现合同销售金额251.6亿元，合约销售均价约为人民币20819元/平方米。销售业绩几乎均来自于一二线城市，贡献率已经达到了97.5%，其中一线城市的贡献主要来源于上海，二线城市的贡献除了长三角之外，武汉和天津两地也是企业销售的重点区域。针对2020年的销售情况，管理层透露销售规模会跟2019年基本持平。【投资：投资力度与百强房企持平，一二线占比超9成】2019年景瑞控股共斩获10幅土地，新增土储总建面130.0万方，拿地总价85.8亿元，新增土储成本6601元/平方米。虽然相较去年景瑞的拿地力度出现收缩，但是企业全年仍维持了0.34的拿地销售比，与百强房企平均水平持平。针对投资管理层透露，20年企业会适度增加土地储备，以销售回款40%作为指标控制投资，全年全口径投资计划90-110亿。【盈利：地产营收稳步增长，盈利能力有待提升】2019年景瑞实现总营收132.9亿元，同比增长17.9%。地产业务是推动营收增长的主要力量，占总营收93.1%，多元业务方面，物业管理收入同比上升14.2%至4.41亿元，公寓和办公平台的租金收入大幅上涨78.4%至2.4亿元 。2019年企业毛利润同比增长了5.4%至25.5亿元。但由于土地成本以及建设成本的增加等原因，毛利率同比下滑了2.4个百分点至20.2%。不过景瑞2019年新增土储成本同比下降了21.6%，因此未来企业的毛利率仍旧有回升空间。【偿债：低杠杆运行，持续贯彻稳健财务策略】截至2019年底，景瑞控股共持有现金137.5亿元，现金短债比达到1.46，短期内无偿债压力。长短债比下降至1.02，但据管理层透露截止至20年3月底，长短债比已优化至1.81。净负债率再度下降6.2个百分点至57.7%。整体来看，景瑞各项财务指标均十分稳健，并无短期财务风险，在此情况下，管理层在发布会上透露，20年会在适当增加杠杆，寻求规模增长与财务稳健的平衡。【多元化：五大平台迭代升级，多元业务营收占比达到7%】围绕地产主业，在2020年3月初，景瑞将原有的五大业务平台迭代升级为优钺资管、景瑞地产、景瑞不动产、景瑞服务与合福资本，目前多元化业务营收贡献率达到7%。
1 销售
销售业绩同比微降，一二线销售占比97.5%
全年销售251.6亿元，同比去年业绩微降。根据企业公告数据，2019年全年景瑞控股实现合同销售金额251.6亿元。在受到疫情冲击，市场波动比较大的情况下，景瑞采取稳健发展的策略，针对2020年的销售情况，景瑞管理层在业绩会上透露，2020年会推出355亿的货值，预测去化率70%左右，销售规模会跟2019年基本持平，货量集中在杭州、苏州、宁波、天津、上海、武汉、重庆等一二线城市。
深耕长三角，销售城市能级持续提升。在集团坚持深耕长三角，专注于一二线城市的布局战略指导下，近年景瑞销售的城市能级正在持续提升。2019年全年景瑞的销售业绩几乎均来自于一二线城市，其贡献率已经达到了97.5%，其中一线城市的贡献主要来源于上海，二线城市的贡献除了长三角之外，武汉和天津两地也是企业销售的重点区域。
2 投资
投资力度与百强房企持平，一二线占比超9成
土地成本持续下降，拿地同比收缩但仍与百强房企持平。2019年全年，景瑞控股共斩获10幅土地，新增土储总建面130.0万方，同比下降21.6%，拿地总价85.8亿元，同比下降43.4%。在拿地成本方面出现明显下降，2019年全年景瑞新增土储成本降至6601元/平方米，同比去年下降了21.6%。虽然相较于去年，景瑞的拿地力度出现了明显收缩，但是企业全年仍维持了0.34的拿地销售比，与百强房企平均水平持平。
拿地能级分布上，依旧保持了重仓一二线的拿地风格。2019年景瑞共新增10幅土地，其中9幅均来自一二线城市，建面占比达到了90.2%。具体来看，新增地块多位于长三角的杭州、南京、宁波、苏州以及环渤海的天津这些企业深耕多年的城市，与企业稳健发展的策略相符。
土储支撑2-3年发展，20年适度增加土储。截止至2019年末，景瑞控股拥有土储总建面470.8万方，按照企业目前的发展节奏，可以支撑2-3年的发展。对此管理层在业绩会上透露，20年企业会适度增加土地储备，以销售回款40%作为指标控制投资，全年全口径投资计划90-110亿。城市布局上，仍旧是一二线核心城市为主，区域上仍侧重长三角都市圈，另外还会把握合肥以及成渝都市圈的机会。
3 盈利
地产营收稳步增长，盈利能力有待提升
地产结算收入持续增长，多元业务逐步释放。2019年景瑞实现总营收132.9亿元，同比增长17.9%。其中地产业务是企业营收增长的主要力量，企业2019年共实现物业销售收入123.7亿元，占集团总营收93.1%，多元业务方面，物业管理收入同比上升14.2%至4.41亿元，公寓和办公平台的租金收入大幅上涨78.4%至2.4亿元，物业装修服务收入下滑了28.2%至1.8亿元，主要是由于当期业务交付量下降导致。
毛利率下滑至20.2%，随着土地成本的持续下降，未来或有回升。得益于结转收入的增长，2019年企业毛利润同比增长了5.4%至25.5亿元。但是由于土地成本以及建设成本的增加等原因，企业的毛利率同比下滑了2.4个百分点至20.2%。但是从土地成本来看，景瑞2019年新增土储成本同比下降了21.6%，因此未来企业的毛利率仍旧有回升空间。
4 偿债
低杠杆运行，持续贯彻稳健财务策略
现金短债比1.46，长短债比降至1.02。截止至2019年底，景瑞控股共持有现金137.5亿元，相较期初上升5.2%，企业现金短债比同比下降，但仍达到了1.46的水平，现金覆盖短债无忧，短期内无偿债压力。长短债方面由于企业部分长期债务将于年内到期，因此截止至2019年末企业长短债比下降至1.02，但据管理层透露截止至20年3月底，长短债比已得到明显优化至1.81，债务结构也较为稳健。
净负债率持续下降至57.7%，20年会适度增加杠杆。截止至2019年底，景瑞控股净负债率再度下降6.2个百分点至57.7%，属于行业内较低的水平。整体来看，景瑞各项财务指标均十分稳健，并无短期财务风险，在此情况下，管理层在发布会上透露，20年会在适当增加杠杆，寻求规模增长与财务稳健的平衡。
4 多元化
五大平台迭代升级，多元业务营收占比达到7%
重新整合旗下五大平台，多元化业务营收占比达到7%。围绕地产主业，在2020年3月初，景瑞将原有的五大业务平台迭代升级为优钺资管、景瑞地产、景瑞不动产、景瑞服务与合福资本。景瑞地产仍是集团业务的主要支撑，占营收比例达到了93.1%，但其多元化业务也已有了可观的营收贡献，其中不动产的租金收入和物业管理景瑞服务收入最为可观，分别达到了总营收的1.8%和3.3%，另外物业装修服务也有1.4%的营收贡献。
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