业主把住宅改为超市或饭店（住改商）可以吗？
《民法典》第二百七十九条 【业主改变住宅用途的限制条件】业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
要分析“住改商”的问题，首先我们要确定何为“住改商”？“住改商”有两个重要特性：1、改变房屋的性质。例如将住宅改为超市、饭店、理发馆等行为。2、改变房屋的结构。例如卧室改成厨房、窗户改成门等行为。构成上述二条件其中之一即可认定为“住改商”行为。
根据《民法典》规定，“住改商”要符合两个条件才可以进行：1、符合法律法规的规定。2、有利害关系业主的一致同意。
下面我们来分析一下《民法典》的两条规定：1、符合法律法规的规定。目前笔者还没有找到“住改商”的法律法规规定，因此，小区的“管理规约”就成为“住改商”极为重要的依据。如果“小区管理规约”规定可以“住改商”那么就“有法可依”，如果没有规定，就“无法可依”，即便你拿了营业执照也没用。2、有利害关系业主的一致同意。分析这一条从两方面看：谁是有利害关系的业主？一般来说，凡是因业主的“住改商”行为而改变了居住和生活环境的业主，都应视为“有利害关系的业主”，而不仅仅指住在同一单元的上下左右邻居。换句话说，业主在1号楼1单元101开个超市，那么整个1号楼的业主都应视为“有利害关系的业主”而不仅仅指的是邻居。当然，如果1号楼开超市，2号楼的业主能举证因1号楼的业主开超市影响到其生活质量甚至其房价，那么2号楼的业主也可视为“有利害关系的业主”。
接下来判定有利害关系的业主的同意，这也需要符合两个条件：1、同意应该是一种明示的意思表示，不适应默许，需要采用书面形式。2、需要有利害关系业主的一致同意，一致同意就是全部同意的意思。《建筑物区分所有权解释》第十条第二款规定“将住宅改变为经营性用房的，业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持”。
如果违规“住改商”，那么有利害关系的业主可以根据《建筑物区分所有权解释》第十条第一款…有利害关系业主请求排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失的人民法院应予支持的法条来维护自己的权益。
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