2020年是东莞TOD爆发年，东莞火车站、东莞西站、虎门高铁站、松山湖北站在内的TOD项目进行得如火如荼。
随着TOD项目的落地实施，东莞楼市迎来重要转折，轨道物业越来越受到市场青睐。
今天的主角是寮步TOD盘【保利卓越中环广场】，上周六正式开盘，首批产品备案均价为30902元/平，目前还有很多客户没能抢到房。下面跟着楼哥一起近距离看看这个项目。
01 现场实探
打开地图，保利卓越中环广场选址药勒村龙胜路15号，与寮步镇中心约2公里直线距离。
项目热度高的原因有两个：项目地处寮步TOD综合发展片区，位于东莞CBD和松山湖CBD之间，这也是寮步镇未来重点发展区域；项目紧邻莞惠城轨寮步站，能够享受轨道发展带来红利。
楼哥团队下午从南城汇一城出发，行程11公里，耗时约25分钟即可抵达营销中心。但如果考虑到上下班高峰期，八一路和松山湖大道较为拥堵，耗时会更长。
营销中心的选址比较独特，设在龙胜路和站前路交汇处，营销中心门口正对十字路口。
保利置业顾问解释，2022年营销中心将会移除，届时站前路直通松山湖大道。
项目周边还是比较"荒凉"，对面就是药勒村老居民区，各式民房、公寓林立，景观视线一般。而项目西侧将规划2-3个住宅项目。
东边分布着众多的厂房和旧建，部分旧建已改造成停车场，但余下部分还需要等待政府规划改造。龙华制造鞋厂距离约500米，居住舒适度难免受到影响。
再往南走就是金地保利领峯，未来两个项目将会通过"空中走廊"连接起来，金地保利领峯的住户可以徒步前往保利卓越中环广场娱乐消费。
项目紧挨着龙胜路，这是一条新规划的主干道，来往的车流量比较少，未来小区居民面临交通堵塞、灰尘噪音困扰相对少一点。
02 项目测评
项目由卓越置业集团和保利集团联手打造，后期物业则由保利物业负责，相对小品牌物业公司来说，保利对小区的管理会更加到位，业主也能享受到优质服务，这算是项目的优势吧。
那保利卓越中环广场的基本情况到底如何呢？
项目占地面积24621.8平方米，总建面为115186.47平方米，容积率为3.5，看得出来这属于高容积率小区。
保利卓越中环广场并非单纯的住宅项目，其定位是TOD综合体，汇聚办公、商业、住宅等多种用途。
项目规划6栋高层洋房，总户数为821户，4栋商业/办公楼、此外还包括负一至二层的大型商业中心。
小区内部配备了一所幼儿园、运动主题的儿童公园、分区泳池、观景园林，不过具体效果还不得而知。
停车位方面，小区配备了864个停车位，还是比较充裕的，但不足在于设置了地上停车位，没能做到人车分流。
楼哥在营销中心观看到，首推的4-6号高层洋房施工正有序进行中，楼栋主体清晰可见，目测最高已经建造至14层，而第二批产品的1-3号楼即将动工。
据销售介绍，项目产品为85-116平的三至四房，分别是：85平的三房、建面96平的三房、建面116平的四房。
03 小区户型
项目采取精装交付，梯户比分为两种，首批产品4-6栋楼采取2梯5户设计，第二批产品1-3栋采取2梯4户设计。
需要注意的是，除了第4栋层高为25层，其余所有楼栋层高达到33层，这么一来2梯5户的缺点就很明显了，高层的住户等待电梯时间变长。
先看看建面85平的三房，集中在1-3栋的02户型，属于经济紧凑户型，整体表现中规中矩。这种户型亮点是总价低，适合预算紧张的刚需族入手。
公共洗手池设在客厅处，提高了空间的使用率，不过来往走动的家人造成卧室私密性降低。需要注意，由于临近龙胜路一侧，住户难免受到噪音、灰尘困扰。
接下来是建面96平的三房，由于朝向关系，该户型在观景阳台可以欣赏到小区内部的园林、绿化带，景观视线有优势。
不足的地方，厨房的尺寸偏小，特别是厨房摆放了冰箱后，可使用空间会更小。
不过保利采取创新的"屋内飘窗"设计，使得厨房和客厅连成一体，尽可能提高空间实用率。
最后是建面116平的四房，这是第二批产品的主力户型，也是项目的"高端货"。
作为项目唯一配备双阳台的户型，在采光和通风的方面会更有优势。
长约7.3m的大横厅，提供了足够的活动空间，而4房的设计，就算是三代同堂也不成问题。相对于96平的三房，公共洗手间和厨房的空间更大，居住体验会更高。
不过相对的，入手门槛会相对高，比较面积大总价也高。
04 周边配套
项目周边商业配套欠缺，马路对面的药勒村居民区分布着零散的餐饮店和小超市，只能满足日常消费需要。
而上文提及的大型商业中心，现在没有具体的运营规划和商家入驻方案，未来几年还需要依赖寮步镇中心商业配套。
项目3公里范围内，分布着香市商圈和万润广场商圈，这是寮步发展最为完善的商业区域。
香市商圈是东莞有名的旅游娱乐胜地，沿着站前路行驶1.5公里即可抵达，这里有香市动物园、香市公园以及香市休闲广场。
至于万润广场，沃尔玛、星巴克、麦当劳以及美食街都可以找得到，包括电影院，这里寮步最完善的商圈之一。
教育配套方面，除了自身规划的幼儿园，距离项目500米距离还有东莞丽城幼儿园。
小学方面，按照就近划分学区原则，小区学位大概率划分到香市一小。香市一小是寮步新创办的小学，并于今年9月份正式开学。
交通配套方面，从项目一出门就是寮步站，未来莞惠城轨和地铁8号线都会在此设站。
项目与莞惠城际寮步站无缝连接，可以享受1站到松山湖CBD，2站到西平的通勤红利。
医疗配套方面，项目距离东莞市中医院约3.8公里，驾车前往约10分钟，该医院是一所三级甲等医院。
05 购买态度
目前寮步在售或者待售的楼盘超过13个，房价顺利冲破3万大关，成为城区与松山湖置业需求辐射集中地。
可供的选择如此多，那我们该如何选取呢？先来看看楼哥整理的部分寮步新楼盘表格：
华侨城纯水岸，该项目最大的亮点是紧邻松山湖北，沿着石大路进入松山湖只需要几分钟时间，定位是环湖物业。
纯水岸最新一批产品备案均价为27355元/平，但项目采取毛坯房交付，后期还需要花费时间和金钱去装修，建议松山湖置业的朋友前往考察。
金地保利领峯，项目跟东莞CBD、松山湖CBD的距离都不算短，直线距离都超过10公里。也就是说，双CBD光环的带动相对有限，项目的准确定位应该是寮步镇物业，而不是环城、环湖物业。
项目周边配套和环境较乏力，得益于寮步镇的位置和发展，项目拥有一定的增值空间，最新一批产品备案均价为30365元/平。
万科金域东方，相对于保利卓越广场来说，项目更加靠近寮步镇中心，可以享受到寮步最棒的资源和配套。
正所谓一分钱一分货，最新产品备案价均价32111元/平，超过上述其余项目。
当然，万科金域东方也存在不足，自身属于高密度拥挤社区，居住舒适度有待提升。此外寮步湿地公园还在改造，景观资源优势还未能发挥出来，这需要一段长时间优化。
06 楼哥点评
项目于10月24日正式开盘，备案均价30902元/平，没抢到房的朋友也不用担心，预计12月份项目会加推1-3栋产品。
单从售价来看，保利卓越中环广场的定价是合理的，符合目前寮步楼市的走势。
不过，虽然项目处在寮步TOD综合发展板块，但一切规划还停留在起始阶段，小区周边配套和居住环境需要很长一段时间改善提升。如果从自住角度考虑，其他楼盘可能会是更好的选择。
从增值角度来看，保利卓越中环广场属于轨道物业，是正宗的TOD盘，升值前景是可期的。尽管项目周边环境和配套存在不足，但从长期来看，项目具有不错的投资价值。