二手房贬值的速度，远超我的想象！
这两天，无锡楼市流出一套苏宁悦城A区的二手学区房，93平，带装修，总价250万，折算下来单价27000元左右。
我记得2019年，苏宁悦城CD区93、94平小户型的成交价在285万左右，基本是供不应求，出一套秒一套的状态。
到了2020年，A区二手房解禁上市后，成了整个经开二手学区市场的主力供应。
由于同期入市的房源较多，且很多投资客都选择在入市后第一时间抛售，A区的二手房也顺理成章的延续了CD区的火爆。
这次出的这套学区房，价格有多离谱？
我们先来看 纵向对比 。
我翻出了以前中介朋友发的朋友圈，从2020年11月至今，很明显能感受到苏宁悦城二手房价格断崖式的下跌。
2020年11月：122平，360万，单价29500元。
2021年1月：93平毛坯，总价340万，单价36559元。
2021年7月，无锡公布二手房成交参考价，苏宁悦城35600元/㎡，这个价格较为符合当时的市场行情。
2021年12月：94平，总价290万，单价不到31000元。
2022年7月：94平精装，315万带车位，单价33500元。
我打开贝壳查询了实时的二手房报价，苏宁悦城A区挂牌均价29973元/㎡，正在出售的169套房源中，报价最低的是一套122平的低楼层3房，单价仅24569元。
3年间，苏宁悦城的房价涨涨又跌跌，小户型报价与最高点的差距达到了90万。
再来 横向对比 。
同为锡师学区房的朗诗新郡，房龄旧又是超高层，目前报价最低的一套大户型单价27429元，小户型27887元/平。
还有一街之隔、非锡师学区房的朗诗太湖绿郡，小区均价已经超出了苏宁悦城，最低单价几乎与之持平。
断崖式下跌，为什么是苏宁悦城？我认为，以下几个原因或许可以解释。
一方面，苏宁悦城的绿化、物业、楼间距等指标与周边二手房相比都不具备优势，唯一的优势在于价格。
苏宁悦城
但是，不管先入市的CD区还是后入市的A区，各个阶段都伴随着高性价比的新房竞品推出。
比如： 中锐星公元 2018年刚开盘的时候最低27000元/㎡，和当时苏宁悦城的挂牌价基本持平，后来又有限价盘 朗诗新郡 入市，价格一直维持的30000-34000元/㎡左右。
其次，苏宁悦城投资客较多，尤其是A区，价格拉升难度大，一旦出现几个“砸盘侠”，很容易影响到其他卖家的预期。
还有最重要的一点，重大教育政策调整对学区房的“集体*压打**”。
经历了公民同招、教师轮岗、二手房指导价出台等一系列政策变动后，无锡学区房市场迎来冰封时刻。
虽然如今二手房指导价已经废除，但是显然为时已晚，下跌已经成为大势所趋。
而苏宁悦城只是成千上万套学区房价格变化的“缩影”。
一些热门学区房的价格，与2021年7月相比，都有一定程度的下跌。
以“老破小”为主的市区学区房，价格几乎“腰斩”，最高跌幅达40%；
以教育为卖点的锡东新城，不论是新房还是二手房都饱受重创，犹如釜底抽薪，二手学区房中卖的最好得蓝光coco蜜园，跌幅达26%。
哪怕有居住属性、行政资源的支撑，经开的二手学区房也难以扭转下跌的事实，普遍跌幅都在10%以上，苏宁悦城D区挂牌价跌了27%。
不光是二手房，新房市场同样如履薄冰。
价格来去比较大的就是锡东新城，我了解到，目前在售的项目中大多数都在以75折底价卖房。
以当前的形势来看，受房地产市场下行以及教育政策的调整，学区房的水分已经被彻底“挤干”。
当学区房逐渐剥离投资属性，学区房的未来在哪里？