笔者按：沉寂了很久的紫荆山南路区域又有上新了，不过这个新出的盘也不算新项目，是绿都澜湾的安置地块内没有分完的安置房转成的商品房。房子的优势很明显：现房、价格便宜，但是作为安置区的底子，品质肯定不会太高，与路东的几个商品房地块一比便知。不管怎样，项目的位置还是可以的，具体能不能买还得看个人需求。

位置与配套

绿都澜湾新苑，位于紫荆山南路与宇通路交会处南300米。管南最早的概念其实就是从这个区域兴起的，只是最近几年东南区域火起来，“取而代之”。如今管南核心位置出来一个新盘，确实值得关注。

项目目前周边配套已经很成熟，向北约300米可以到达2号线站马屯站地铁口，向南400米可以到达南水北调运河公 园，一墙之隔是创新街花溪小学，内部有幼儿园。紫荆山路东还有创新街小学澜湾校区和郑州八中管城校区，还有正在建设的建筑面积4万多㎡的管城体育中心。这些配套相比同为“管南”的东南区域丰富的多，能级也高出一块。

周边的商业基本满足生活需求，宇通厂区南规划的两块商业用地一直没有动，其实目前周边人口已经不少了，搞个小商业中心也不至于租出不去，何况还临着一所大学。

宇通厂区未来的控制性规划已经流出，大部分是住宅用地，不出意外的话还是绿都开发，毕竟都是“自己人”。

项目规划

项目总占地63亩，容积率约为3.48，项目由6栋高层和1所幼儿园组成。该地块原为绿都澜湾的安置地块，共规划了6栋楼，其中2#、6#、7#楼是安置房，已经选完房，1#和3#楼转为商品房对外销售。据了解项目的销售手续目前正在办理中，现为认筹阶段，预计今年6月份可以进行选房。

虽然是城改安置地块，但是容积率不高，1#、3#楼的楼间距大约45米，楼间的绿化空间比较充裕，采光通风也不会受影响。

安置房转商品房在郑州已经不是一例，西三环的景悦城三期、未来路上的中博城和嘉苑，都是没有分完的安置房转商品房销售，这些项目共同的特点就是位置还不错、现房、价格低。但是品质就不能奢求了，安置房开发的初衷就不是以盈利为目的，建材设施能省则省，景观绿化满足基本要求即可，具体可以对比紫荆山路东和路西的几个小区，同为绿都澜湾，安置区和商品房区无论是软件还是硬件都是存在差别的。

户型展示

项目户型面积涵盖83-131㎡的两房、三房，一共六个户型，这里只展示主力的三个户型。

87㎡南户三房，最大的问题是进深大，客厅几乎没有采光。这个户型的客厅窗户在一个比较深的槽里，高楼层的估计客厅还能有点光，低楼层就不要想了。

90㎡南户三房，这个户型虽然也不是通透户型，但相比87㎡户型采光要好很多。

130㎡边户三房，这是一个两卫的户型，7米5的面宽，15.6米的进深，一是存在面积浪费，二是采光会受到影响。

安置房普遍存在户型不好的问题，这个问题在其它安置改商品房的项目上同样存在，也许是户型定型比较早，也许是这样的布局有利于减少建筑成本，也许是设计人员不上心随便搞几个户型拼一下，反正跟同期的商品房户型没法比。

周边价格与建议

项目周边没有新房在售，2公里左右有融创城6期观河著、康桥未来公元和碧桂园名门时代城，这三个盘……估计当下也没有多少人会推荐你去买。所以新房没有什么可比性。

二手主要是紫荆山路东的绿都澜湾几个院，从二手房平台上看目前有440套房源，主力价格基本在1.3-1.6W左右，这个价格在南四环沿线不算低。这几个院交房都有一段时间了，澜湾当时主打的也是品质社区，加上小区内的绿化都已经成型，所以看起来观感还是不错的，二手房交易也比较活跃。

回到新苑项目，据说价格会在1.1-1.2W之间，与东边的商品房会有个2-4K的价差，去掉装修后大概有2-3K的一个价差，因为走的是新房流程，还可能会省下交易费用和某些税。对于想在管南置业的购房群体来说确实是一个能考虑的项目，毕竟绿都的物业不差、现房、有地铁、有学校、价格还便宜，对于刚需客户来说，真的是一个比较好的选择了。对于改善客群来说，想在这个片区买建议还是考虑二手，一是离两个比较知名的学校更近，划片更靠谱，二是小区的品质和户型也更好，价格贵点但是物有所值，毕竟是改善，钱都花了就得买个好点的。