近两年来的黄埔房价可谓一路领涨，临港经济区早已破五万，科学城“坐四奔五”，知识城也在向三字头进发……不少置业者都在问：“黄埔是不是已经没有价格洼地了？”于是，部分购房者开始把目光投向次新盘、二手盘。
近日，有粉丝想让黄埔君解读一下越秀保利爱特城（以下简称“爱特城”）。黄埔君查阅资料发现，爱特城目前的二手均价大概在2.2万/㎡左右，老实说这个价格在黄埔区里确实算是洼地。
越秀保利爱特城实景图
爱特城位于黄埔区和增城区的交界处，基本已经是一个郊区盘。在楼市买卖中，低价的郊区盘对刚需客有很大的诱惑力，若是某个郊区盘有地铁优势或优质学位，购房者的入手欲望就会更高。
下面，我们就从这两方面来简单谈谈爱特城的产品力。
周边多工厂，交通成最大硬伤
爱特城的具体位置是黄埔区云埔一路以南，小区东边就是增城地界。说起 云埔 片区，很多黄埔街坊的第一印象就是“工厂多、交通差”。
云埔片区及爱特城位置
一方面，目前仍然没有规划明确的地铁线路经过云埔片区，这里的交通主要靠公交接驳，短期内唯一可期盼的轨交只有黄埔有轨电车2号线；另一方面，云埔属于老工业区，道路设计落后，大部分道路路面较为狭窄，而且平时大货车往来频繁，时常有货车违规停靠占用路面，高峰期拥堵明显，交通颇为混乱，传闻近期还发生过多宗交通碰瓷事件。
具体到爱特城，离楼盘最近的地铁站是6号线香雪站，按百度地图测量，步行距离至少要6.5公里。显然，走路去地铁站的想法很不现实，最好是坐公交车去换乘。
图源/百度地图
爱特城小区旁有爱特城公交总站、云埔一路（中一药业）总站、双井村口等公交站，公*班交**次也很多。但是，由于周边交通状况的不佳，不仅公交车的运营效果受到限制，业主自驾出行也不甚方便。
值得注意的是，原先爱特城门口规划有新的城市道路——KE-NE道路，该道路原本工期是10个月，但自2017年开工以来，至今三年都未修好，围蔽施工反而占用部分路面，加剧了交通问题。
云埔居民对KE-NE路的留言咨询
黄埔有轨2号线KE-NE路段施工现场，图源/云埔生活
同时，这个问题也影响到有轨电车2号线的建设。据广州开发区交投集团微信公众号在2020年4月发布的《抢工30天 黄埔区有轨电车2号线全面发力》：“除KE-NE线外，新增云埔四路围蔽施工，香雪大道、刘村停车场等路段也正加紧建设中”，而爱特城业主也反映：“有轨电车2号线爱特城段目前仍无动工迹象。”
爱特城是总户数4705户的大型住宅区，小区自建有商业街、肉菜市场、幼儿园和小学，基本能满足业主的日常生活需求。但是，云埔周边的市政配套欠缺，诸如三甲医院、大型商场等都在科学城和区府附近，交通上的缺陷也会降低业主进出科学城的便捷度。
九年制学位房，曾遭学位炒作？
交通有硬伤，那么教育配套方面又如何呢？
爱特城配套小学
爱特城楼下有自建的瑞兴幼儿园，小学方面也是自建的玉鸣小学，属于48班制的公办小学，已于2017年9月正式开学。不过，这个小学的成绩并不出众，如果按2019年网传的黄埔区小学三年级考试成绩排名来看，玉鸣小学也没有进入前20名。
2019年网传黄埔区小学三年级考试成绩排名
这里说个小插曲——今年7月份，网传爱特城的玉鸣小学在全区小学三年级统考中力压东荟花园小学，成为黄埔榜首。但是，经相关房产媒体求证，消息当属谣言。不管真实情况如何，这件事透出一股炒学位房的气息。
网传玉鸣小学封神黄埔
黄埔君不禁感叹：“这年头，凡是公立学校都要被炒学位吗？”很多学位房的业主其实不想被炒学位，毕竟这样带来的负面影响很大，比如“抢学位”会导致学位供应不足。
接着说爱特城的对口中学，按照2020年黄埔区公办中小学招生计划，玉鸣小学对口直升玉泉学校中学部。相关资料显示，玉泉学校是“广州开发区、黄埔区*党**委政府按完全中学的标准和规格兴建的一所公立学校”，“为广州市玉岩中学教育集团托管的成员学校”。
2020年黄埔区公办中学招生计划节选
玉泉学校实景图
玉岩中学教育集团在黄埔区内属于较为优质、知名的教育集团，按道理玉泉学校的成绩应当不差。按照往年公布的黄埔区初中期末成绩数据来看，玉泉学校在全区33所中学中位居第13名，虽然低于集团同属的玉岩天健、玉岩中学，但也很接近第一梯队了。
图源/黄埔观察
当然，也有人会觉得爱特城对口的学校整体水平不高。不过，成绩是靠家长、学生、老师三者共同努力的，后续的成绩排名也有提高的可能性。而且，在公办学位资源不足的大背景下，爱特城的九年制公办中小学也算是一个优势了。
二手均价2.2万，未来溢价如何？
爱特城早在2015年5月9日就已开盘，首开均价约1.2万/㎡，在当时引起不小的反响。要知道，2013年越秀地产拿下该项目的用地时，楼面价就达到了9181元/㎡，这个楼面价也使其成为彼时萝岗区的地王，坊间多将其比喻为“面粉比面包贵”的楼盘。
爱特城首期开盘时的媒体报道
当然，低开高走是楼盘销售的常规操作，爱特城加推的期数价格一路走高。安居客数据显示，爱特城的售价在2017年底就已来到2.16万/㎡，较首开价格翻了将近一倍。值得注意的是，玉鸣小学、玉泉学校都是在2017年前后开办的，可以合理猜测，公办教育配套的确定当是爱特城涨价的重要因素之一。
图源/安居客
不过，仔细来看爱特城近三年来的涨幅却不是很明显，虽然在此期间曾一度飙至二万四，但整体走势很不稳定，目前的二手均价在2.2万/㎡左右，较三年前基本无变化，有点尴尬。
之所以会出现这种情况，很大程度上是受云埔周边发展的限制。除了上述的交通硬伤，云埔片区的工厂污染问题早已饱受诟病，今年来爱特城附近就曾发生工厂偷排废气的违规事件，很多业主都在领导留言板投诉相关工厂。
业主在领导留言板的投诉
在8月份的《作风建设在路上》节目中，广州开发区生态环境局针对爱特城工厂污染问题，明确表示：“下一步将对重点企业加大日常监测的频次或者驻点监管，用上一些现代的监测手段”，且看后续整改效果如何。不过，即使环境污染问题得到解决，爱特城周边大面积的工厂依然很影响环境观感和居住体验。
爱特城整体效果图
交通和环境不佳，即使爱特城是公办九年制学位房，其学位资源的溢价能力也是有限的。未来，爱特城的看涨机会，估计要寄望于有轨电车2号线的开通、周边工厂的搬迁，以及附近刘村、岗贝等旧村改造所带来的城市更新红利。
以上只是笔者的个人观点，各位黄埔街坊又是怎么看的呢？欢迎在文末留言。