清远是大坑，买房要谨慎
长隆乃鸡肋，城轨非地铁
近日，清远房地产迎来两大喜事，清远长隆复工&清远城轨即将通车运营。
两大利好催谷下，最近三五天咨询清远买房朋友多了起来。
上周五（20日），清远长隆举行了森林王国动工仪式 长隆集团副总裁董贵信宣布清远长隆森林王国项目全面动工！
近两年笼罩在清远房地产上空的乌云稍微散开一点，一丝阳光照了进来。
广清城轨工程亦进入收尾阶段，即将正式通车运营；
作为“广州后花园”的清远，纳入广州通勤区域迈进关键一步
虽然清远近期貌似利好不断，而且貌似处于一个价格洼地的位置，但我还是建议谨慎购买。
很多人说清远长隆会带动多少的人流和消费力，但是他们好像都自动忽略了一个问题——
广东不缺乐园
单单是清远就拥有4家大型乐园，数量上冠全省之最，
除了清远长隆外还有森波拉奇妙世界、奥园巧克力王国以及著名的古龙峡漂流风景区。
省内的拥有大型乐园的城市还有
- 广州（2家）
- 佛山（2家）
- 珠海（1家）
- 深圳（2家）
- 汕头（1家）
如果谁还觉得长隆能扭转清远长隆劣势，请先回答几个问题
- 市场是否需要这么多个乐园？各主题乐园是互补关系还是竞争关系？
- 为何清远其他3家乐园带不起清远楼市，甚至连片区楼市都带不起？
- 广东各市主题乐园有哪家能带起城市的楼价，或者所在片区的楼价？
- 主题乐园为何辉煌的少，倒闭的多？单拿广州来说，著名的东方乐园，交通方便的世界大观、鳄鱼乐园，珠江新城的MAG环球魔幻世界纷纷结业，说明的是什么？
- 如果资本市场看好，为何清远长隆停工两年？
清远城轨并不能实现通勤，起码现阶段不行
广清城轨是“地铁化运行”并不是“地铁化收费”，票价不合适；
单单是广清城轨全程34元已经不低了，而且城轨与地铁不同，到了清远还是要公交接驳，
再加上广州地铁费用，估计单日来回就小一百了，通勤可能性不高。
（同理的还有佛山三水、惠州惠阳、中山三角、肇庆大旺）
城轨是拉近了广清之间的交通距离，但并不是绝对距离；
以珠江新城为例，要先坐地铁到花都（约20站）再转广清城轨（约46公里）才到清远，时间交通时间超过1小时。
现时已通地铁的南沙、从化地区，实际通勤广州的住户其实比例相当小，更别说以轨道交通串联的区域地方。
所以部分入住三四年的小区依然空置超50%
清远开通城轨并不能将自己纳入广州通勤圈。
更底层的逻辑是——
清远是一个典型的人口流出城市
从表格可以看出，清远近五年的人口出生比人口增长要多，
证明一个事情——清远人口在流失。
这是五六线城市的典型问题，
年轻人普遍到更大的城市寻找工作机会，
工作顺利的有一定存款就会成为大城市的业主，落户后成为新XX人，
从而令原城市的人口减少。
这个问题的根源在于清远的城市活力不足，难以留住年轻人扎根发展，
人口流失，特别是青壮年的流失大大减弱了清远的购买力，难以推动楼市发展，
更重要的是随着买家的减少，供求天平倾斜，导致卖地困难，房地产行业进入“恶循环”
老雷想说的
清远房地产市场寒冬并非一朝一夕形成的，也并不是一条城轨一个主题乐园就能扭转的。
清远南北跨度190公里，总面积1.9万平方公里，差不多是4个广州那么大；
面积大、跨度广、农村多、城镇化低，注定了清远发展效率低，活力低的问题。
增加城市活力关键在于缺乏核心且有凝聚力的中心，再辐射全市，
即“改革试验区”带头效应。
但清远的现状是——
南边临广“后花园”，北面三连旅游区，东面零散小温泉。
各区域都有产业的后果就是没有一个“核心产业”
老雷猜想这种状况未来5-10年都不会有太大改变，
如果你不是想要一个“里面的人想迁走”的城市，买房请谨慎。
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