9月14日，2022年度第六届地新引力峰会于上海宝华万豪大酒店隆重开幕，康养产业论坛也在上午9点重磅登场。
本次峰会涉及康养产业、住房租赁、数字经济与产业新赛道、资产管理、城市更新等热门论坛，同步齐发。其中，康养专场论坛采用线上直播+线下论坛形式，有多位国内的康养行业领军人物出席会议，众多知名房企、金融保险、康养领域的专家齐聚一堂。康养产业论坛会议期间，乐居财经和克而瑞漾美视频号同步直播，在线的观看人数达8万人，点赞人次 超过15万 。
十四五开局至今，养老机构增长3.08万个，床位数量却下降8.4万张，目前距离2025年900万张养老床位目标，缺口达80万张，意味着未来三年将迎来养老投资空间大爆发。康养产业提质提速，各路资本加快入局康养领域。2022年康养市场迎来投资高峰，养老产业链投资开始加速赛跑，各类康养投资主体加速布局康养大战略。同时，2022年疫情冲击倒逼养老行业变革，养老企业投资模式开启新探索。
易居企业集团CEO 丁祖昱博士
演讲金句：养老产业核心关键是长期主义，养老产业需要情怀，更需要职业化精神
康养产业最核心的关键词就是“长期主义”，只要大家耐得住寂寞，整个康养产业会给我们带来最大的收获。
康养产业是一个长期主义的事业。长期主义需要哪几个方面？首先需要情怀。在这个产业上投入的企业，在这个产业上深耕的同行，每一个人都充满了对这个行业的情怀，对这些老人的情怀，也充满着对这份事业的情怀；第二，长期主义需要专业，今天中国的康养产业的产业链已经相当长了，产业链的各个链条越来越专业了，能够在细分领域上的每个点上看到非常多的公司。这个专业也是中国未来康养产业发展的重要底气；第三，长期主义需要职业，特别是一种职业化的精神。在这个产业链当中，不管是上下游，还是直接参与者，都需要专业人员的职业化的精神。
也许培育这份职业化的精神是我们接下去三年甚至五年，长期坚守的一项工作，但是我们坚信一点，随着时间的推移，只要我们坚持长期主义，一年会比一年好，一年这个产业会比一年做得更大，而一年之后，三年之后，五年之后，我们会看到时间给我们这个产业带来的沉淀，给我们这些从业者带来的积累，以及可以看到我们所有人能够在参与这个行业之后带来这一份荣耀和这一份自豪。
全国老龄办原副主任、复旦老龄产业研究院副院长 吴玉韶教授
演讲金句：康养产业是构建经济转型发展新格局的处女地
康养产业迎来重要的机遇期。 一、政策机遇，康养产业有两大国家战略支撑，一个是健康中国，一个是积极应对人口老龄化国家战略。包括去年国务院出台的《关于加强老龄工作的意见》，把积极培育银发经济列为新时代老龄工作的五大任务之一。二、转型机遇，康养产业是构建经济发展新格局的处女地，特别是康养消费是国内消费的处女地。第三是需求的机遇，老龄化会催生新的产业。“十四五”时期我国已经进入到中度老龄化社会，人均GDP超过了1万美元，按照国际经验，康养产业会进入到爆发期。另外，新生代的老年画像，有消费实力，特别是有消费意愿。
练好内功，抓住康养产业的机遇期。 第一，坚持以需求为导向，真正读懂老年人的需求。第二坚持了解老年人特殊的消费心理。第三，坚持产业的细分原则。要做精准人群的需求细分，做专业化、连锁化的服务供需的对接。第四，坚持主打产业和相邻产业的融合发展。第五，坚持数字化的思维，真正的智慧养老是技术的精度+人文的温度，更重要的是在人文温度上下功夫。第六，做好服务，康养的本质是服务。
福寿康CFO 张立
演讲金句：养老痛点在于支付，长护险是敲门砖，数字化是未来趋势
中国老龄化不断加剧、老年人康复需求提升，当前面临的痛点主要在于支付。 国内养老需求庞大，现在的人口结构也将催生未来空巢老人、独居老人的数量急剧增加。目前老人的照护和照料是社会化的问题，这个问题面临的痛点主要在于支付。目前支付主要来源于政府端、消费者或者老人自身的支付这两个方面。参考日本经验，他们在2000年就推出了监护险，也就是中国长期护理保险在日本的形式。国内在2016年开始布局，现在全国有将近50个长护险的试点城市，主要用来解决支付问题。长护险是一个入门的敲门砖，具备普惠性质，长护险以外的大量刚性需求仍未被满足。未来，福寿康将作为最大的护理平台，从“1+23”方式切入更多的护理时间段以及护理项目。
数字化是未来趋势。 福寿康目前在打造的是一个以老人为中心，以居家、社区、医院、养老院为周边的闭环交互系统。在护理端，护理员有护理员的服务系统或者监控系统，为护理员智能派单、智能跟单以及进行服务的监控。其次，在客户端以及子女端，建立了一套健康状况的反馈系统，把老人的状态、老人的信息及时地反馈到平台上，老人本人及其子女可以及时地收到老人今天的服务状态，包括生命体征及各方面的情况。
复星康养联席总裁兼CFO 吕超
演讲金句：精细化运营，将住户当做伙伴，打造“康养”生态圈。
在康养产业细分行业里，养老服务和养老金融处于核心地位，一个发展基础广阔、市场规模大，一个发展势头迅猛。 体量最大的是养老服务行业，这几年的复合增长率达到了15%。第二是养老金融，包括银行、理财、信托和保险，这几年复合增长率高达28%。
四大核心产品，覆盖康养产业发展。 复星康养2012年在上海成立第一个品牌—星堡，目前在全国开业了三家，包括星堡的一期、二期，还有浦江的一期。第二阶段探索医养结合模式，探讨在中国怎么有效地提升盈利能力，成立第二个品牌星健，包括综合医院、专科医院，康复医院和护理医院。2017年成立蜂邻，主打公办民营跟社会责任的承担，不以盈利为目的，更好地服务基层群体。第四是基于前面三个线下品牌，打造的会员共享体系——星享，是打通线上线下，以及不同客户群体之间客户转换的线上平台，作为一个反向赋能跟双向互流的闭环。
康养产业REITs有巨大的市场机会。 REITs也是我们在康养产业进行的探索，原来的模式是传统地产配合康养产业勾地，运营自持部分或盘活不良资产。与发达国家相比，美国已经进入后REITs时代，中国更像15-20年以前的美国，展望十年，大概整个REITs的规模将达到9千亿人民币，如果按照侠义口径，仅用上市公司对比，也有3600亿。目前中国的存量，根据我们不完全统计的数据，只有10%，所以这是一个巨大的市场机会。
睿信投资董事长 中国REITs联盟执行会长 王刚
演讲金句：重资产REITs持有，轻资产提供运营，形成康养轻重并举结构
未来中国REITs规模将达1万亿美元，与美国规模相当。 全球的REITs市场还是美国独大，全球是2.2万亿美金的市值，美国自己就占了1.2万亿美金。中国2021年才开始有，现在大概650亿的人民币市值，未来中国的市场存量基础设施应该在100万亿左右，按照证券化率7%算，那就是是7万亿人民币、1万亿美金，与美国规模相当。
在政策指引下，REITs涉及9大类别+四大类型，康养产业推出赛道倾向于保租房和产业园类型。 什么能做REITs？政策导向性涉及九大类：交通、能源、基础设施、能源、仓储、保障性租赁住房、文化遗产、5A景区、基础基建，对康养来说倾向于居住和园区型的不动产类的品种。
重资产REITs持有，轻资产提供运营，形成康养轻重并举结构值得借鉴。 美国康养REITs底层资产有养老院、康复院、医疗办公室、门诊设施、护理机构、医院等。运营模式分两类，一类叫净出租，这种对REITs公司更有利，他把资产租给运营商，运营商负责交租就行了，包括运营费用他自己负责。还有委托经营，像酒店管理，资产是你的，养老运营公司租你的资产，这种模式对于运营商更有利。
依法合规与收益指标是康养REITs重要的考量指标。康养REITs也是可以满足中国老龄化未来发展的需要，只要我们大家明确推出的方向。REITs我们特别强调以终为始，一是依法合规性；二是以不低于4%收益指标作为项目筛选标准。
克而瑞漾美总经理 王秀玲博士
演讲金句：康养投资进入加速期，CRIC康养产业数据系统2.0为康养产业持续赋能
2022年康养产业投趋势持续利好，康养投资进一步加快。 一方面是老年人口规模大+增速快、区域老龄化不均衡、421家庭结构凸显，老年人口红利到来；其次是2022年康养市场迎来投资高峰，2022年1-8月，康养企业投资动态数量已远超去年全年水平，较去年全年增长51.7%，第三是养老资源整体利用率低，但养老产业供给侧改革正加速到来，护理型床位供给成改革重点，普惠养老成为改革方向，长期护理保险成为改革支撑点等；第四是客户方面，老年失能失智需求持续攀升，市场护理型床位需求庞大，另外传统养老观念悄然转变，从“被动养老” 正转向“主动康养”。
养老产业即将迈入新周期，未来三年康养行业将迎来巨大投资空间。 一方面，人口老龄化进入新周期，2022年正式迎来60后财富人群的退休高峰，未来老年人口将呈现“哑铃型”趋势；第二是扩充养老护理型床位已成为十四五期间产业核心目标之一，各区域将新增230万张护理型床位，较十三五增长42.5%。另外，未来三年左右将新增80万张养老床位，开启养老投资空间大爆发。2022年养老产业规模将突破9万亿元，2025年有望提前迈入产业爆发期。
CRIC康养产业数据系统2.0重磅升级，实现一站式康养数字化赋能。 面对康养产业机遇，企业投资痛点突出，缺乏系统化解决方案，CRIC康养产业数据系统——应运而生。CRIC康养产业数据系统具有“1+2+10+15+10”体系，即：“1”一个康养全产业链应用平台、“2”两大应用方向“B-B”+"B-C”、“10”康养产业数据系统十大产品亮点、“15”康养产业数据系统十五大功能模块、“10”康养产业数据系统十大应用场景。2022年CRIC康养产业数据系统全面进入2.0重磅升级，升级内容涉及新增省级康养数据大屏、康养综合体项目类型、旅居养老项目类型、城市康养客户画像、康养指数研究课题、在线PPT工具、一键报告等八大升级板块，康养赋能服务“再进化”。
圆桌论坛环节以“康养产业资产证券化”为主题，邀请群业投资合伙人、前联合国工业发展组织高级项目官员孙珏 、旭辉健康总裁张昊岩、中信建投首席分析师竺劲、上海信托资产证券化决策委员会委员、结构化投资副总、中国银行间交易商协会专家委员郭佳霖，水印养老社区中国有限公司总裁/CEO汪勇一起深入探讨这一创新模式。
水印养老社区中国有限公司总裁/CEO—汪勇：
主持人：美国康养重资产投资成功经验，水印扮演的角色和经验是什么？
汪勇：水印在行业里面就是开发商，也是运营管理品牌，水印85年成立，比较综合，50%针对自理的，50%针对半自理，包括护理。我们自己在美国现在有65个项目，12000个单元，自己管理30个亿美金的资产规模。我们也通过在美国30多年的发展，证明了我们自己能够帮投资方赚到钱，我们自己在里面是跟投，是小股东操盘的模式，这也是美国的同行，包括其他的品牌也是这样的模式。
主持人：水印作为专业运营商，到了中国后在支持康养资产证券化过程中，有哪些重点？
汪勇：现在国内最缺的是中长线的长期资本，但是愿意跟我们专业公司合作实现长期的资产价值。在国内，为什么现在没有发展起来？一个是大家对运营还不是特别重视，还有我们国内资产的价格有些泡沫，不管是土地的成本，还是重资产的成本，还是租金，没有办法让行业赚钱这个行业是转不起来的。不同的项目会采用不同的模式，跟房地产比较接近，所有的REITs你仔细看，都是长期现金流，一定是个租赁的模式才能产生租金不断地增长跟经营利润不断地增长，才能实现我们刚才要达到的目标。
上海信托资产证券化决策委员会委员、结构化投资副总经理—郭佳霖：
主持人：目前证券化如何满足很多康养资产需求？
郭佳霖：信托公司到底在康养的市场当中有什么其他的核心竞争点？我觉得我们是有两个板块：第一，在于我们给自己的规划是说做类REITs，做孵化，同时我们要做Pre-REITs，参与股权的投资，和康养企业一同增长；另外一个板块，我们认为在推进整个康养项目过程当中，我们是需要去做一些前瞻性的预判，康养服务到底能为我们提供什么增值服务？这也是我们公司现阶段比较关注的。
中信建投首席分析师—竺劲
主持人：从宏观政策面来说，公募REITs对于不同业态开放的前景？成功运营优质资产的运营团队其能力得到股票市场的肯定需要做到什么？
竺劲：国内REITs市场政策性很强，进入老龄社会，“老有所养，老有所依”这样一个基本概念的下面，市场可能会相对比较早的推出REITs。按现有的状态，产业园REITs是未来康养产业退出的重要通道。
未来REITs能上市的可能还是国有资产，国有企业持有资产，找到第三方来运营，把资产打包上市，这个国有企业很有可能是保险公司，也很有可能是一些产业园区公司，这是一个大的方向。从三方公司的角度来看，它可能需要有意识地跟这些国企合作。
旭辉健康总裁—张昊岩
主持人：存量资产的终极解法是什么？实现康养证券化对于团队需要的能力和价值观有哪些？
张昊岩：好的运营意味着今后稳定或有更好的现金流价值。我认为盘活存量应该是有三个过程：一、选择存量定位；二、注入优质的运营和内容；三、打包优质现金流进入资本市场。
实现康养证券化团队需要的第一个能力是整盘的策划能力，包括处理资产不良的能力，地方化的转化可行性能力等；第二个是开发能力，以较低的成本开发出高品质；第三个是在数智化下的精益运营能力。最后一个是在一个产品的不同阶段，要用不同的组合的能力。
论坛首次举行2022年度康养创新示范项目的颁奖。克而瑞漾美康养组委会选择近两年新入市的典型康养项目，从项目的品牌力，产品力，服务力，发展模式等角度进行综合评价，推出六大康养创新示范项目，分别为深业生命健康中心、苏州太湖·旭辉彩园、隽芳华长者社区、国寿嘉园·天津乐境、阳光人家康养社区、信养之家·宝山大场项目。它们代表了康养产业全龄健康, 医养融合，服务精细，产品迭代的创新方向，打造了企业品牌，资源，市场，客户，产品，服务体系与发展模式相统一的独特内核，实现了外在自然环境，空间布局和产品创新的完美融合，成为未来康养项目发展的典范。本次特邀请复旦老龄产业研究院副院长吴玉韶、克而瑞漾美总经理王秀玲、贝克乐老中国区CEO王志纲为获奖项目颁奖，未来我们期待更多优质项目出炉。
最后，康养论坛正式开启康养指数研究课题启动仪式，康养指数研究方向涉及运营力、产品力、服务力、投资力，以及城市康养潜力等，实现多维度、可持续、动态化的市场研究。启动仪式特邀复旦老龄产业研究院副院长吴玉韶、中国老龄协会《中国老龄》主编兼中国老龄产业协会品牌建设委员会副主任卓德海、美邸养老中国区总裁王思薇、STP合伙人粟轶君、志贺设计总经理刘科新等为代表，从“高校、协会、企业”等多个维度成立“康养课题评审委员会”，汇聚多个康养细分领域专家，以保障康养指数研究成果更客观、更中立、更落地。
未来已来，康养可期。让我们一起来迎接康养产业发展新时代！