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问答127期
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问：紫薇瑞纳时代，万科城如园，润园，融创宸院值得买吗？
答：基本涵盖了长安附近的热点盘，宸院最大的优势是虽然身处雁塔，但距离高新近，周边都是大型小区，外加价格中等，精装标准还算不错，可以看看，但周边没有好的学区是弱项；
如园和润园里，前者的位置确实更好，南侧师大，西侧万科城，不仅区域内交通便利，人文氛围好，商业配套也集中于此，但价格确实太高了，长安区域目前带装修房源均价在11000块左右，但如园已经卖到了14000块，3000块的差价远非一个好地段优势可以弥补的；
润园的性价比更高一些，虽然学府大街的人气，配套和西长安街比还是差了不少，但好在价格更低，户型更好，但装标一般，没有太好学校；人气配套的问题，随着周边中海长安府，金茂府这些高端项目进入后，后期会有改善；
紫薇的优势则集中在位置和价格上，毕竟一万出头在长安区的房源也是非常少了，同时又占据西长安街交通，学校，商业的优势，价格又远低于不远处的万科城如园。
问：西安大拆城中村，都是货币化安置吗？
答：虽然早在17年就看到消息说，西安市棚改货币化安置率 已达70.51%，但是实际操作用，要房的还是居多，毕竟货币或安置给出的赔偿标准，在同样的区域是买不起房子的；
并且因为*迁拆**主体的不同，货币和实物安置是并存的，对于地块极小，实在没有安置房位置的，只能选货币，但对于*迁拆**土地较大，有足够安置地块的，*迁拆**方还是愿意实物安置，毕竟成本更低，后期矛盾更少；
以未央区周河湾等10村货币化补偿安置为例，2016年12月的时候，结合申遗区的实际情况，由房地产估价机构对周河湾等9村的货币化安置价格确定为4120元/平方米；
但以这价格，是买不起当时的商品房的，所以更多人还是愿意实物安置，宁愿要房都不要钱。
问：房哥，求分析融创宸院和中南青樾？
答：宸院的优势第一个问题也提了，位置不算高新但距离近，价格区域内中等，附近虽然没有地铁且堵车，但周边都是主干道，且金地西沣公元，融创珑府，海亮新英里，万科高新华府，紫薇田园都市，盛世长安的等小区都已入住，人气还是不错的；
但周边没有太好的学校，以及挨着东五桥村，环境不算太好，不过依然算区域内性价比高的小区，最近一批登记572套房，共计1441人登记；
中南此前写过详细的消费报告，可以在历史文章里翻下，优势在于地处二环内，交通，地铁，公园，商业一应俱全，且区域内没有替代项目可选；
不足在于小区地块被两条铁路分割，周边立交桥西二环拥堵，紧挨水产市场，环境一般。
问：软件园上班，冲动买了万科理想城，有点后悔了？
答：秦汉新城这个区域争议其实挺大，紧挨渭河，区域内密度低环境好，非常适合养老宜居，同时地铁13号线横穿，紧挨北郊草滩板块，车程不远，但商业配套确实不行，此后入住除社区底商外，生活是一个问题；
区域内公共交通一般，但开车走兰池大道上西三环到软件园还是很快的，跳出区域看产品，理想城还算不错，跃层+洋房为主，北侧就是秦汉新城管委会，紧邻地铁秦汉新城站，东边是大秦文明园，虽然位置并非兰池大道主干道上，好在周边规划都还不错；
买在这个区域的大多数还是以家里定居西安，周六末或假期过来改善小住的居多，纯自住生活是个问题；
但即便如此，凭借区域看得到的地铁，低密度，紧挨西安，潜力还是比泾河，高陵要强上不少。
问：想问下，15000块入手恒大城二手房值得吗？
答：这个价格算是断崖式的下跌了，此前高新新房无房可买的时候，恒大城价格轻松过两万；即便目前高新区新房均价已经一万七，恒大城二手房这个价格还是让人意外；
作为区域内比较早的小区，以自带恒大影城和小区人工湖出名，环境也确实不错，周边交通生活都很方便，一公里之内又是在建的地铁5号线，虽然说丈八北路远没有唐延路那样繁华，但也算高新区比较好的地段，恒大城对面金辉高新云璟均价已经到了17000块；
如果恒大城二手房手续齐全，户型ok，社区环境物业都能看得上，这个价格还是很划算了。
问：想在西安投资，荣民，万科，恒大三选一，哪个潜力好？
答：荣民的这个价格在区域有点高了，虽然老板是陕西首富，但在龙首村开发商的大量高密度的住宅楼，实在让人和品质联想不到一起；
浐河沿线目前御锦城毛坯价格12000块，龙湖香醍国际13000块，中铁建花语城12000块，给我一个理由买荣民？挨着铁一中滨河校区没错，但不代表就能上啊。
万科和恒大里，恒大小区更大，定位也更高，同时小区东侧有湖，西侧浐灞丝路学校，一公里外就是西安植物园，但这种曲江和浐灞交接的地方，周边人气是个问题，并没有太多小区；
悦湾主打景观，东侧就是灞河，南侧华海湖滨会馆，西侧则是大量的村子未*迁拆**，地铁没有，交通不便，学校未知；
13000块的价格算浐灞区域均价，但性价比和户型着实一般了，区域内更好的备选包括绿城桂语江南，中南樾府。
问：当代宏府怎么样，听说最近又有新开盘的？
答：16年底的时候，宏府和当代签订协议，共同开发宏府鹍翔九天，也就是此后的当代宏府MOMΛ，6栋楼2000多户，6.5的容积率还是让人震惊了，不过现状也是，整个小区密度非常的高，面积也多为70-100平的小户型的，自住会面临户型较差，小区无环境的境地；
但这个位置在城西还算不错，土门区域虽然说堵车严重，上下班混乱，摩的司机横行，但好在距离昆明路不远，以后门口有地铁；加上周边都是老小区，生活还是很方便的，生活成本较低，当然一分钱一分货，住在这里必然面临区域内长时间的*迁拆**改造；
关于宏府的口碑，尤其是物业，房子质量，在西安的吐槽太多太多，大家自行百度吧；
投资买这里，冲着地铁小面积出租还可以，自住就算了，以后糟心事儿多了去了。
问：传言西安要取消毛坯房是真的吗？哪家开发商精装靠谱？
答：虽然这事儿讨论度很高，但最后确定是内部文件还在讨论，并无19年西安全面施行精装房一说，在这里做一个辟谣；
但目前市场上新开的楼盘已经有60%都是带装修的，并且这个比例也越来越高，说到底限价政策下，带装修可以获得更高的备案价，同时在产品差异化优势也更明显，但对于业主则是更高的成本，已经并不那么靠谱的装修标准；
大面积精装叫房本身就面临赶工期，工人水平参差不齐，小问题较多的现状，关键看验出问题后开发商能否及时整改；同时在装修标准这块，大部分都以样板间为准，不承诺型号，只说品牌，水分还是有一些的；
至于谁家靠谱，都是期房，只能看谁家在西安做的精装房套数多，投诉少了，无非就是万科，恒大，融创，碧桂园这几家。
问：雅居乐湖居笔记和沣西万科大都汇哪个性价比高，求翻牌？
答：单论性价比肯定是万科高了，沣西新城目前均价一万上下，金科口碑差淘汰，绿城毛坯星佳一般，万科带装修的自然好卖了，加上沣西不限购，很多投资的需求就涌到这里；
湖居笔记算区域内老盘了，即便在长安区，位置也不占优势，旁边除了绿地城以外，能看到的就是农田和村子，最近的商业已经在2公里以外了；
小区交房后围绕车位改绿化，路太宽，地下室漏水的纠纷不断，11500块的价格不算性价比高，还有位置更好的万科城润园。
问：万科金域悦府，正在登记最后一栋，位置是斜的，有啥影响吗？
答：这一批悦府登记，300套房登记了近1207，基本是四个人抢一套了；凤城十路这个位置，不仅周边都是大型小区，地铁商业也齐全，可以说寸土寸金了；
虽然小区是张千户村城改配套商品房，但100亩地块分为三部分开发；其中，DK-3为村民安置，村民已于2013年回迁安置。DK-1、DK-2为开发部分，由13栋楼及商业裙房、小区幼儿园等配套设施组成，也就是现在的金域悦府；
由于是城改用地缘故，小区容积率还是比较高的，但一万四带装修在区域内性价比还是有的，外加户型还不错；
北侧的几栋楼因为是挨着红旗路修建的，所以整个楼栋并非纯南纯北，这样盖的优势在于楼间距最大，通风采光有保证，实际居住中，房间的北面，在早上和下午还有阳光照进来，并无太多影响。
本期房哥问答就到这里，后天下午2点，《房哥乱弹》听友见面会将在西北国际茶城中庭举办，欢迎大家过来聊聊天，喝喝茶；
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