你想知道很多炒房客是如何操作房产暴富的吗？炒房秘籍首次大揭秘！
根据我多年的研究，总结出商品房投资主要有九种方式，这九种方式就像武林秘籍里的九阴真经，因为很多温州炒房团就是用的这些方法暴富的，想知道吗？别着急，且听我细细道来，这九种方式分别是炒楼花、房产置换、以房换房、以旧翻新、合建分成、以租养租、以租养贷、法拍房和二手房捡漏，这九种方式适合不同类型的投资者，要根据自己的资金情况、社会背景和个人能力来选择，成千上万的投资者已经获得丰厚的回报，希望也能对您的投资有所启发。
我来详细讲解商品房投资方式
1.炒楼花
炒楼花是指用数量很少的订金，订下一套或多套房子转手卖给别人，套取高额订金。炒楼花属于期房炒作，以小博大，在楼市上升期，炒楼花最常见。很多“炒楼花”的人都是有一定关系的人，当然包含一些房产代理公司、二手房中介，他们往往跟开发商比较熟，在内部认购阶段就订下房子，然后再委托中介或售楼人员转手。因此掌握楼盘内幕并且跟开发商搞好关系是关键。现在楼花炒作限制多，认购书阶段开发商不让更名，没法炒；合同阶段，办了*款贷**很难转按揭，没法炒，因此，楼花炒作一般集中在内部认购买房号阶段。楼花盘有什么特征呢？⒈有投资潜力，比如要规划学区、地铁或者政府重点项目。⒉开盘价低。最好是楼市处于上涨前期。3.限制不严，尤其是开发商能配合改名。但炒楼花注意一点：千万不要借贷炒楼花，因为一旦出现任何意外，容易让楼花结了果，本想来个短平快，结果被长期套牢无法脱身。
2.房产置换
不只是手机软件需要升级，房产也是需要升级换代。只有不断置换才能让你的房产升值！房产怎样置换升级呢？1.置换更好的城市：二三线城市置换一线城市、三四线城市置换新一线、强省会城市，抢占未来的城市资源。2.置换更好的区域：传统老城区置换新区，将成熟溢价的房子，置换成未来城市重点发展区域的房子，实现持续升值。3.对于刚需住房者，置换更大面积的房子：两房置换成三房四房或者洋房别墅，二胎或父母居住毫无压力。举例说明，山东临沂北城新区，很多房子比山东龙头城市济南青岛重点发展的新区房价都贵，这完全不合理，强烈建议有多套房产的朋友，将上涨潜力耗尽的房产做到一比一置换到济南青岛，这样不但摆脱房价下跌的损失，更能抄底济南青岛，一旦济南青岛房价上涨就可以实现房产的再次升值。
3.以房换房
什么叫以房换房？以房换房是指已有房屋出产权的双方在互相认可的前提下，通过等价或者补差价的形式进*房行**屋交换交易，从而满足双方各自的需求。以房换房有什么好处呢？1.对于有房想买房的—提升购买能力。通过已有房屋的置换无形中使得购房者在购房时已经具备了与自有房产等值的交易支付底价 。使得购房者可以在此基础上能够选择更心仪，性价比更高的理想居所。对于有房想卖房的—保证房产及时出售得到资金周转 在当下房地产市场调控，大环境不好的情况下，二手房卖买卖成交量一跌再跌，成交价格直线下降，很多急于资金周转的二手房业主，仍不能保证二手房及时出售，而通过以房换房补差价的方式，既可以得到急需周转的资金，又可以换到令人满意稍小一点的房子。2.减免买房*款贷**造成的巨大生活压力。以房换房是在双方房产交换交易的基础之上，减少了因为购房而需要的巨大的资金缺口。在等价或者价值认可的基础上，补充差额的方式来交换交易。极大的缩小了或避免了*款贷**金额，减小了还贷的生活压力。说的明白一点，就是以物换物的房产交易，双方各取所需。这种操作方式不太常见，多数存在于亲戚朋友等熟人间的操作，有部分房产中介也会有此形式的操盘方式。
4.以旧翻新
以旧翻新，是指把旧楼或者毛坯房买来或租来，然后进行装修，以提高该房的附加值，最后将新装修的楼房出租或出售，从中赚取利润。这种方式特别适合懂装修或自家有装修公司的朋友来投资，因为专业，所以装修成本低，效果好，容易吸引嫌装修费时费力费钱的年轻人，因此，这种商品房投资方式非常省钱有效。但采用这种方式时要注意，尽可能选地段好、易租售的旧楼，例如学校、地铁、商务办公区附近的房子。另外，在装修布局之前，一定要结合地段人群状况，来确定装修之后的房屋使用性质以及目标顾客，切忌盲目追求高大上，增加成本。这种操作方法有点像长相普通的女孩子通过整形手术变美后嫁入豪门。另外这种方式也有高级玩法，那就是租一些写字楼密集区域的公寓，精装修后摆上家具家电，挂名XX精品公寓酒店运营，成本低、见效快。规模根据自己的预算来定，是目前国内继如家七天等快捷酒店持续衰退后，快速发展的酒店运营模式。想创业的朋友可以关注一下这种模式。
5.合建分成
合建分成就是寻找旧房，拆旧建新，共售分成，这种操作手法要求投资者对房地产整套业务相当精通。这种手法如果操作得当，可以玩“空手道”目前不少房地产开发公司也都采用这种方式开发房地产，只是规模较大，另外在合建方式上存在多样性 ，现在国内较常见的方式就是旧村改造或者棚户区改造，这些旧改棚改直接拉动了2017年国内所有城市的房价暴涨，资金直接补贴到户，造就了一大批拆二代，这些现金购房者的蜂拥抢房导致了全国性的抢房热潮，这是政府引导行为，适合小白投资者跟随趋势而动，一旦周边有资金补贴*迁拆**的，可购买周边学区房或者地铁房，跟随大势和波段投资房产。
6.以租养租
以租养租就是长期租赁低价房子，然后不断提升租金的方式分期转租，从中赚取租金差价。以租养租这种操作手法又称作当“二房东”。如果投资者刚开始接触房地产，资金不足，这种投资方式比较合适，可以说是专职兼职老少咸宜，很多大城市刚步入社会的年轻人房租压力大，如果想低价租房、免费租房甚至租房赚钱，这种方式非常值得参考，我们所说的房地产投资并不是投入几十万几百万买房才算是投资，这种小快灵的操作同样可以让你省钱、赚钱，加速资金积累，早日实现买房的梦想。以租养租完全可以通过滚雪球的方式从一间房做到几套房甚至几百套房，坐等房租收益，实现财务自由，让房租从消费变成投资。
7.以租养贷
以租养贷就是*款贷**买房后，把房子租出去，然后用房租偿还*款贷**。以租养贷因人而异，地方不同也会产生不同的结果，所以一定要提*考前**虑当地楼市政策，*款贷**利率变化和还贷能力。以租养贷有什么技巧呢？首先房子最好选择短期交房的准新房，其次位置要靠近地铁、学区、大型综合商贸体或者商务办公区等人流密集区域，这些区域具有出租价格高、转租效率高、租客素质高的特点，出租价格高才能用租金覆盖房贷，转租效率高才能防止空租期房贷自己掏，租客素质高才能保证房屋整洁，延长装修家具家电的使用周期，降低成本。以租养贷要注意一点很多开发商为了销售公寓、写字楼，会打出房屋托管的名义让购房者认为可以坐等每月房租，其实多数托管只是噱头，卖房才是真，因此一定选好地段才是王道，好地段从来不愁租。
8.法拍房
法拍房通俗来说就是法院依法拍卖不能如期如数偿还*款贷**或者司法没收的房产。法拍房因为价格低所以吸引了很多人的关注，比如淘宝的阿里拍卖上就有很多法。重点来了，法拍房虽然价格低但同样伴随着很多风险，首先房屋权属可能存在瑕疵，比如没有房产证或者土地证；未交清水电物业费、房屋带有租约甚至原房主还在居住等等情况，这些情况法院是不负责解决的，其次法拍房需要全款交清，无法*款贷**，当然你可以借钱交情后去银行做房屋抵押*款贷**，利息会比常见的期房*款贷**高5-10%。因此法拍房一定要做好详细的实地调研，考察好再投资。如果你担心自己遇到高风险房子，那推荐你可以找个辅拍公司辅助你拿下低风险的法拍房，当然也要支付1-3个点的佣金，毕竟人家要去给你做调研，调查其中的风险和未结清的税费等，一份详细的调查报告省得你跑腿到处问了。另外一些辅拍公司会现场教你如何加价，如何分析竞争对手的心理。因此，法拍房是一个绝对可以捡漏的购房渠道，值得你去研究。
9.二手房捡漏
二手房捡漏，是指购买那些价格低、位置好、性价比高，房东又急售的房子，这种房子类似古玩行里的捡漏，在市面上罕见。那么我们普通人如何获得这种房源呢？首先，这类房子最容易出现在房产中介，因为性价比高常被经纪人买去，所以可考虑去专职或兼职房产中介，不但能捡漏还能赚提成，一举两得。要么就多关注房产中介的微信。其次这类房子也容易出现在开发商的上下游公司或者开发商员工手里，因为有很多开发商会用房子抵货款或者抵员工的年终奖，所以这类顶账房也有机会。想在二手房淘金最好选择楼市萧条期，这种抄底机会最多，当然无论哪种渠道都需要多沟通交流，一旦有了合适房源立刻入手，等到楼市春天再果断卖出，利润超乎想象。比如这次肺炎疫情过后，开发商为了快速回笼资金，必然会紧跟恒大75折全民卖房的节奏，全面性的降价销售成为房产销售的必然，然而现在的买房客户是看得多，出手的少，都在观望，狼多肉少，必然难以出售，那开发商就会挥舞大刀指向自己人，所有员工都有售楼指标，卖不出去自己掏钱买，当然刺激内部买房，价格必然很低，还能改名，因此，这些房子都是我们能抄底的好房源，如果有你相中的房子，你可以通过内部员工来获得意想不到的低价。据我所知，现在已有开发商6折内部房在疫情期间面向内部员工销售了，毕竟房产公司现金流是命根，赔钱比破产强。当然小开发商的期房，特别是刚获得预售证的期房，尽量不要碰，风险不是一般的大！
不知道这些方法你学会了没有，希望能够活学活用，结合自己的具体情况，建立自己的房产投资思路，争取早日当上大房东，坐收渔翁之利。每天喝茶钓鱼实现财务自由。听懂掌声！！！
