“常州也就新房火，二手房根本没人要，挂牌一年也卖不出去”！
我们经常会听到类似的话，那真实情况如何呢？
常州2021年3-7月新房备案了33194套，二手房备案了26384套，比例为1：0.8。
也就是说常州 每卖出去10套新房，就会对应卖出8套二手房。
而且相对于新房，二手房备案更加稳定，二手房备案情况低于新房也是受5月底以后 银行*款贷**额度不够，二手房*款贷**收紧影响 ，成交量才开始缓慢下降。
那为什么会有新房挂牌很久卖不出去的现象呢？
Part 1
二手房
首先你要看看你二手房挂牌的面积是否符合市场需求。
以二手房成交活跃的钟楼、天宁、武进、新北四区为例，根据数据显示，上半年常州新房备案套均面积为127㎡，而二手房备案套均面积仅为102㎡。
也就是说 常州二手房的主力成交面积段基本在120㎡以下 ，高于这个面积段的购房者更愿意选择新房。
而在2012年以前，常州的户型多以90-100㎡的两房，125-143㎡的三房为主。从房型来说并不占优势。
更加准确的说,在二手房市场 最受欢迎的是2014年以后建设100㎡左右的小三房。
如果你所出售的房子能满足以上条件，且楼层不是特别差，通常来说都可以很快售出。
但是能满足上述条件的二手房源毕竟在少数，市面上挂出来往往也很快就成交了。即使没成交的要么就是明显高于市场价格，要么就是楼层方面有瑕疵，但往往不影响大局。
在常州二手房市场成交量占比较高的是 总价130万以内的楼梯房 。
虽然这种老小区有外立面不美观、没有楼梯、公共空间破坏严重、停车困难等多种问题，但是他有一个最大的优势： 大多数人买的起 。
当前常州高架以内的新房价格已经站稳2万/㎡以上，房屋总价动辄250万以上，很多小区都是300万起步，着实让很多人望房兴叹。
而这一类总价130万以内的老小区和新房有着明显的价格差，且这一类老小区通常都会在市区比较成熟的地段，生活配套方便，且由于总高只有6层，采光好得房率高，加上 最近几年国家重视对老旧小区的改造 ，让这些老小区也焕发了第二春。
这一类老旧小区虽然居住便利度非常高，购房压力小，但是 涨幅确实赶不上新房。 我们下面就来说说常州更加保值的二手房。
Part 2
学区房
如果说过去五年，常州哪一类房子涨幅最高，肯定是学区房。
伴随这一代家长对子女教育的重视，不止于常州，甚至说 全国的学区房价格都在疯涨。
北京单价超过40万元/㎡、南京单价超过10万元/㎡、淮安单价超过6万元/㎡的天价学区房新闻层出不穷。
而在常州，二手房顶尖的学区房代表也都静悄悄站立在了7万/㎡的高岗之上。
现在我们看到学区房的涨幅高，也只能代表过去。以当前价格来看， 不可能在复制这种涨幅。
重点是 今年的学区房较以往来看，降温现象十分明显 。
2020年，江苏公民同招政策第一年正式实行，重大利好学区房市场。在热门时期，24中学区房成交总价在320-330万，而今年已经下跌到280-290万。局小+实验、教科院附中等热门学区房均有不同程度的所降温。
今年4月30日，中央政治局会议就强调： 防止以学区房等名义炒作房价！
这是第一次把学区房单独拎出来，与“炒作房价”挂钩。随后各城市有关部门也快速行动起来， 针对学区房乱象展开专项行动。
政策上的收紧，加上学区房本身已经处于冲高回落的阶段， 近几年学区房想要再大幅上涨几乎是不可能的。
Part 3
地铁次新房
如果说有什么房子最保值，几乎所有城市都能给出一个一致的答案： 地铁次新房。
即使楼市处于下跌行情，地铁次新房也是最保值，交易周期也是最短的。
在楼市上涨的阶段，地铁次新房的涨幅也能跑赢全市平均水平。
根据未来大城市的经验，当城市发展到一定程度后， 地铁将成为人们出行的重要交通手段。
地铁同时还带来了无数人流量，这一区域的商业价值将显著提升，很快会有大量商业入住。公园，菜市场，学校，幼儿园也会跟着这部分人流量逐步建设起来，房子未来的保值能力不可小觑。
虽然地铁次新房没有学区房涨幅那么夸张，但 地铁次新房确实是经历了时间的考验，保值性也更加稳定。
Part 4
品质改善房
常州当下二手房数据波动起伏并不大，我们来看看之前楼市里经历起伏较大的二手房小区，来借鉴一下经验。我们曾经做过一次2019年全年常州二手房小区的挂牌价对比。
在新北区纳入统计的98个楼盘中，有90个楼盘的挂牌价上涨，8个楼盘的挂牌价下跌。
其中，新北区涨幅最高的为市政府旁的山水和园，单价上涨8119元/㎡，涨幅高达40.65%，山水和园小区体量不大，多为常州比较稀缺的复式产品。
涨幅排名第二的御庭园同样以复式产品为主，当年涨幅5786元/㎡，涨幅27.46%。
在新北，排名靠前的都是高品质的改善房源、稀缺的产品，这明显是在新北区的二手房市场更受欢迎。
而跌幅前两名的巢丰苑位于新北万达旁，阳光大学位于地铁站河海站旁，虽然两个小区位置非常好，配套非常成熟，但是小区建筑年代较早，房龄较大，故保值性较差。
在武进区纳入统计的112个楼盘中，有109个楼盘的挂牌价上涨，3个楼盘的挂牌价下跌。
其中武进区涨幅最高的是阳光金域，位于武宜路上，星河国际东侧，新城南都北侧，也是凭借着星河国际的热销，阳光金域在2019年挂牌单价上涨4244元/㎡，涨幅高达28.02%。
第二名的新城帝景单价更是上涨了6807元/㎡，涨幅达27.96%，以微弱的优势居第二名，主要是受新城璞樾春秋等武进地区顶级豪宅的带动。
与新北相似，除了第一名是因为市场带动，后面的新城帝景、路劲城、绿城等小区，几乎都出自品牌房企之手。
跌幅的几名与新北区情况相同，同样为建筑年代较远，房龄较大的老小区。
与新北区相比，武进区虽然头部涨幅较少，但是整体涨幅较为缓和，有63个楼盘涨幅超过10%，而新北区涨幅超过10%的只有42个。
在钟楼区纳入统计的142个楼盘中，有125个楼盘的挂牌价上涨，17个楼盘的挂牌价下跌。
钟楼区涨幅最高的是邮电公寓，位于常州地王新城怀德誉隽旁，涨幅高达39.17%，显然也是受地王的影响拉升价格。
但钟楼区单价上涨最高的显然还是以京城豪苑、公园大厦、娑罗家园、东方国际公寓、荷花池公寓等为首的学区房，单价上涨均超过了5000元/㎡，其中京城豪苑更是上涨了9342元/㎡。
而位于跌幅前两名的嘉城尚郡和汇金置业广场均位于西新桥板块，板块内多年未供应新房，且无学区加持，伴随着房龄逐渐变长，物业管理不到位，房价也进入了下行曲线。
在天宁区纳入统计的152个楼盘中，有127个楼盘的挂牌价上涨，25个楼盘的挂牌价下跌。
天宁区二手房挂牌价已彻底被学区房屠榜。在涨幅榜前十中，有9个都是学区房。且单价上涨均超过5000元/㎡。
其中天成苑凭借局小+实验初中的双优质学区，更是拔下全常州挂牌价涨幅最高的小区，单价上涨11343元/㎡，相当于一年涨出一套常州乡镇的全款新房。
再结合周边城市经验，2019年苏州调控以来，二手房整体环境微跌，而就在这样的大环境下，能够依然坚挺的还是园区和狮山的高端改善楼盘。
常州慢慢进入置换时代，越来越多的人注重居住条件的改善。所以，高品质改善房也是保值的优先选择。