这两天，我在翻看合肥二手房成交记录时，惊讶地发现金隅南七里已经有7套成交房源了。
最短的一套成交周期只有5天，138㎡，均价23187元/㎡，总价320万。因为不满两年，还要交5.3%的增值税，实际到手价格约在337万。按当初1.95万/㎡的备案价来算，大概涨了51万。
那么，除了金隅南七里以外，这几年合肥有不少高首付、甚至全款抢的“神盘”、“限价盘”，投资客真的得利了吗？
NO.1 | 壹
那些年被追捧的限价盘，都怎么样了？
我们先来看限价盘。
1、都会1907
暂时没有成交房源，但已经有30套房源挂牌出售，参考均价20255元/㎡，一个月内有14次带看。
项目高层前期备案约1.7万/㎡，火的时候首付八成都难抢，至今还无成交，带看量也不是很多，真实市场价格还有待检验。
2、公元天下
目前有57套房源出售，90天内已成交的有5套，30天带看31次，参考均价18709元/㎡，实际近几套房源成交价格基本都在1.7万+/㎡。项目前期均价约1.6万/㎡，涨幅1000+/㎡。
3、合肥云谷
109套房源在出售，90天内成交了6套，30天内带看了103次，参考均价为19814元/㎡。
这个不用多说，即便从1.3万+/㎡卖到1.7万+/㎡，投资客热度丝毫不减，全款排队买的人比比皆是。
相比前两个小区，合肥云谷带看量都明显高出一大截，价格也从去年的1.6-1.7万/㎡，涨到了现在的1.9万/㎡，其中很大一部分原因在于一路之隔的中海九樾、昆仑御抬高了预期。
4、紫云赋江山印
16套正在出售，90天成交了4套，30天内带看了22次，参考均价22055元/㎡，最近成交的两套都在2万出头，相较于首开均价1.61万/㎡，涨幅约4000元+/㎡。
5、信地华地城
198套在出售，90天内成交了26套，30天内带看了124次，均价14660元/㎡，毛坯房源成交价基本在1.4万出头。
项目前期备案均价1.04万/㎡，但首付要6成起，*绑捆**车位，中介还要收10万的号头费，相当于实际到手价1.14万+/㎡。
7、长虹世纪荣廷
173套在售，90天内成交了17套，30天带看了20次，参考均价13059元/㎡，毛坯房源成交价基本在1.2万/㎡左右。
项目最后一次备案毛坯均价10371.49元/㎡，只接受一次性全款，相当于涨了约2000元/㎡。
除了限价盘外，合肥市场也不乏一些像金隅南七里这样单价并不低，但仍备受追捧的高端改善盘，我们也选取了部分有代表性的楼盘做参考。
1、信达公园里
52套在出售，均价28346元/㎡，90天成交了4套，30天带看30次。其中，项目高层成交价低一些，基本在2.2万/㎡左右。
项目高层前期备案价1.8万/㎡，洋房2.4万/㎡，涨幅为4000+/㎡。
2、滨湖双玺
目前已有1套成交，洋房，面积321平米，总价660万。我也查了下项目的备案数据，320㎡的洋房总价约在550万。
另外，该小区还有9套房源在售，200㎡以下的户型基本在3.4万/㎡上下。
总的来看，限价盘确实是有增值空间的，品质好的，地段优异的楼盘，涨幅会更大一些。但有一点要说明的是，这些楼盘，要么高首付，要么全款，有些还要号头费，再加上高杠杆，实际投资客们的利润远没有字面上的多。
NO.2 | 贰
备受追捧的神盘，有涨有跌，原因是？
看到这，或许有人问，上述举例的楼盘，都是价值在上涨的，难道合肥没有投资客被套的例子吗？
当然有。比如前段时间我们说过的万科红，首开1.05万/㎡，最近一次成交均价不过万，相比半年前成交的一套房源，还降了1000+/㎡！
新站的碧桂园正荣悦玺，当时卖1.2万/㎡，现在成交的两套，最高均价也不过1.22万/㎡，相当于没赚钱；另外，小区挂牌房源58套，30天内带看量却为0，可见业主脱手之难！
肥东的Z盘，18年红极一时，高层备案1.25万/㎡，现在已有7套挂牌房源，均价1.4万/㎡，但一次带看都没有。
通过以上案例不难发现，影响投资回报率的有这几个点：
1、成本。这点不需要多过解释，比如17年买云谷只要1.35万/㎡，18年买需要1.7万+/㎡，仅一年的时间，成本就多了3000+/㎡。
2、地段。同样是刚需盘，肥西的信地华地城涨了3、4000/㎡，新站的长虹世纪荣廷涨了2000/㎡，两者品牌优势都不明显，关键还是在于地段。信地华地城虽然是肥西产权，但临近经开、政务区，能接受大量市区外溢客户，地段优势明显高出一大截。
3、产品品质。总的来看，品质好的楼盘溢价率会更高一些，像信达公园里、金隅南七里涨幅都在4000+/㎡，两个都是标准的改善盘，即便要多交5.3%的增值税，购房者都愿意买。
4、板块行情。楼盘所处板块库存大小同样会影响房价涨幅，前文提到的碧桂园正荣悦玺，小区位于烈山路板块，一度以“烈山八将”出名，天量新房供应下，严重挤压了二手房的空间，涨幅自然有限。
当然，除了楼盘本身，投资还需要考虑自己的资金状况，*款贷**利率、买房时机等要素，虽然我们不鼓励炒房，但学会用投资客的眼光去买房，往往会踩雷几率会小一些。
NO.3 | 叁
结语
最后，无论你是普通的购房者，还是投资客，以下几个点请一定要注意：
1、大环境看，虽然合肥已经过了普涨的黄金时期，但仍不乏好的买房时机。
如何把握这种时机呢？一是要关心与楼市相关的政策，比如人才政策、限购政策等；二要关注金融政策，如降息、LPR等；三是市场情况，这里的市场行情范围很广，也不单指楼市，宏观的经济市场也可以关注。当这三个方面共振的时候，就是一个比较好的买房时机了。
2、学会跟着政策走。
总的来看，合肥发展方向是向西、向南发展的，目前合肥几个热点区域，都在西南方向，肥西房价比新站、瑶海都要高，也能说明问题。
另外，因为土地、开发成本等因素，新区会更有发展潜力，具体还要结合政策规划、配套兑现以及品牌房企进驻等方面考虑；另外，新区的范围也是有限度的，远郊大盘我们依然不建议大家买入。
3、合肥已经无“底”可抄，只能眼光放远一些。
现阶段，合肥限价盘基本已经影踪灭迹，并且热点区域的购房门槛还在不断上移。如此一来，购房者就要做好长期持有的准备，眼光放长远些，选择一个有潜力、流通性好的楼盘，会更有利于资产的保值。
4、下半年市场还有变数，买房要谨慎。
7月的第一个周末，没有加推，没有开盘，市场平淡如水，与6月的火热形成鲜明对比。
往年，这个时候都是楼市传统的淡季，必然会有一部分缺乏核心竞争力的楼盘扛不住压力想要以价换量，这时候，购房者一定要擦亮眼睛，再谨慎一些，否则下一个被套的就是你。