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区位分析
绿都青云叙，位于惠济区天河路科技路。
在郑州“东强、西美、南动、北静”的发展大势之下，位于郑北的惠济区有其独特的发展定位。
郑北素来有“郑州后花园”之称。
背靠黄河，西枕邙山，贾鲁河须水河两条水系纵横而过，
森林覆盖率达42%，致力于打造“人在林中走、车在绿中行”的天然环境。
从宜居性来说，郑北的生态价值显而易见。
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黄河名胜风景区
而作为北大学城所在地，郑北的文体功能也足够健全。
郑州大学体育学院、郑州师范学院、郑州工程技术学院、河南牧业经济学院、郑州财经学院等高校聚集于此。
郑州市第一个大型体育中心——省体育中心也在此坐落。
2016年，市政还在惠济规划了一处占地10万㎡的大型市民健身中心，
落成之时也必将提升惠济的区域价值。
河南省体育中心
惠济区是郑州市域范围内唯一的省级开发区，
其环境最宽松、成本最低廉，政策更优惠、服务更高效，
将建成食品、机械制造、能源新技术三大主导产业集聚发展的新型工业区和对外开放的新高地。
惠济正在以“三全”公司为主导，以“毛庄蔬菜批发市场”为龙头，
大力发展食品、医药、文旅、 汽车交易等支柱工业。
惠济区作为河南省“城乡一体化建设试点”和“土地综合利用试验区”，
有新规划48.8平方公里新城区，有20个村庄被列为城中村改造项目。
目前来讲，惠济土地储备十分充裕，尤其是连霍高速以北的惠济新区。
整体来看发展潜力巨大。
但现阶段的惠济区，区域面貌还是相对落后的。
配套滞后，环境不纯粹，多安置区和待建荒地。
距发展成规划中理想蓝图的样子还尚需时日。
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交通配套
绿都青云叙位于主干道北四环、连霍高速、西三环、天河路之间。
交通网络还算比较贯通，
驱车前往北龙湖25分钟，前往CBD耗时30分钟，前往二七塔30分钟，前往新郑机场50分钟。
附近有两条地铁线。
最近的是已开通的地铁2号线惠济区政府站。
直线距离约800米。
其次是在建的地铁3号线2期，直线距离也在1公里以内。
绿都青云叙的配套并不理想。
商业方面，距大型商场惠济万达、美景万科广场均有3公里左右的距离。相距较近的锦艺城目前还在规划中。
生态方面，有月湖广场、古树苑两处绿化公园，贾鲁河水系距项目仅约2公里。
教育方面，除内部规划的幼儿园、小学、初中外，还有郑州四中新校区，以及郑州师范附属实验中学。
郑州一中据说也已签约，但合作模式有待考证。
医疗方面，有郑州市第三人民医院、还有3公里外的郑大四附院、金水区人民医院。
负面配套也是有的。
绿都青云叙周边有格力、三全这样的大型工厂，还有汽配城、批发市场。
还有大量的*迁拆**安置房。
对居住环境以及纯粹型方面都是比较减分的。
该片区目前有锦艺四季城、天伦庄园、正商家和家等大盘。
后期基建配套还需要几家大佬共同建设。
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产品分析
绿都青云叙是绿都地产在北区第一个项目。
开发商是宇通集团旗下的地产公司，在郑南开发过绿都澜湾、绿都紫荆华庭这样的红盘。
目前已将总部迁至上海，布局全国。
在杭州、南昌等城市也都有不错的成绩。
青云叙是绿都精品系列“云”系产品，也是绿都集团第一个精装交付的住宅项目。
整个项目占地约550亩，是杜庄城改项目，该项目共分7期开发，目前已开盘的是1期和2期。
1期占地38亩。容积率2.5，共规划5栋小高层和一栋商业用房，总计520户，
在售面积段为95㎡、110㎡的三房和125㎡的四房。
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绿都青云叙1期鸟瞰图
2期占地52亩。容积率3.0，共规划5栋高层，4栋洋房，一栋商业用房，总计990户，
高层在售面积段为95㎡、108㎡的三房和125㎡的四房。
洋房在售面积段为135㎡、144㎡。
绿都青云叙2期鸟瞰图
绿都青云叙有一个强有力的优势，那就是得房率较高。
高层的得房率在20%左右，而通常同类高层的得房率都在25%。
5%的套内面积差还是还有吸引力的。
另外值得一提的是，项目内部有一栋公租房，影响了项目整体的纯粹性。
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户型分析
绿都青云叙目前主售的是二期房源，
高层加上洋房共有5种户型。
95㎡的三室两厅一卫是主力户型。
这种户型双阳台、三开间朝南的方正户型我们见过很多。
绿都青云叙的这个三房将卧室的空间压缩了出来，
入户门、厨房和餐厅区域的空间反而是比较大的。
108㎡的户型虽然比较狭长，但空间利用比较巧妙，没有太多空间浪费。
有入户玄关，客卫干湿分离。
缺点就是动静不分离。
125㎡的四室户型相对来说比较局促，
尤其是餐厅和北向的次卧。
虽然空间利用都很得当，但是120左右的面积还是做成3室比较舒适。
至于精装标准，定位为改善的绿都青云叙并没有给出太多惊喜。
如今连改善项目都能做到大牌配置，产品升级了。
绿都这样的精装房着实没有什么竞争力。
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总结
百废待兴的惠济到处都是安置房和刚需房，
但有品质的改善盘那真是不多见。
售价15000的绿都青云叙打着惠济稀缺改善的旗号，
硬是将价格调整到比周边楼盘高出2000的档位。
比刚需强一些，比改善差一些。
我们勉强把绿都青云叙定义为刚改吧。
这样一个食之无味弃之可惜的刚改大盘到底好不好卖？
那就要看惠济地缘性群体对改善的要求到底有多高了。