前言：近段时间，一微友一直在问说金水区一带的某个商铺，内街单价5万，交了定金了，能不能买？我们已经和这位朋友沟通了好多次，但这位朋友扔抱有希望，恋恋不舍希望我们能给他去交钱的信心，我们最后留下一句话给这位朋友：去买的人是*B傻**炮灰！让事实和时间去验证吧！
昨天的文章是今天的铺垫，是讲述我们当下正在经历的这个大的时代背景，了解了我们的时代背景，才能更好更清楚的来看我们的文章和观点，没有看的请回复“我们的时代”阅读。
先来看一张图：
2009年至2012年，郑州商铺价格涨了一倍不止，远超过了郑州住宅涨幅！
2013年至2014年，商铺还在涨，当然，2014年的涨的不大了，因为更多的人开始醒过来了，开始不迷瞪了。
2014年的商铺价格，是2008年的3倍左右！！！远超住宅和写字楼涨幅，其中泡沫可想而知！！！
问题就在于：
1. 2008－2014这6年以来商铺价格涨了三倍左右。
2. 2008－2014这6年以来，商铺租金也在涨了一倍不止，特别是从2012年开始，租金才被通货膨胀冲的缓过来又有一轮猛涨。涨幅还真不小。
3. 商铺价格涨了，租金涨了，各种成本涨了，各种上涨导致的问题都推给了：最终使用商铺的人。
4. 商铺经营风险的加大，最终把房东也要拖下去！
可能致使房东：你想使一铺养三代，最终可能三代来养一铺！
最终的结论就是5－6年以来：
商铺价格涨了3倍+租金涨了一倍多＝商铺目前严重畸形不合理状态（包括投资泡沫+经营风险和养铺风险）！
今天来说的话题就是：不要去作商铺投资的炮灰！
我们先来说几个观点和现状：
1.郑州商铺价格从2011年开始猛涨，到2014年的现在，差不多是这三年翻了一倍的样子。而回顾2008年，这6年来商铺价格涨了3倍！远超住宅和写字楼涨幅！
2.因为成本增加和消费下降，商铺经营业态里的餐饮业因为受电商冲击最少而表现最佳，其它生活服类美容、美发、会所等次之，零售类、服装类效益最差，个*服务性**如茶馆、咖啡馆之类通常赚钱都比较难。整体商铺目前经营状况非常不乐观！
郑州餐饮业现状：
和郑州餐饮业一个大哥聊天，他给我说，今年餐饮业的整体经营状况很差，高档餐饮主要是受政策影响不在此讨论之列，而中低端餐饮主要是受房租成本、人工成本、原料成本上涨过快而严重侵蚀利润，房租成本和人工成本这两年涨的飞快，人工成本这三年已经几乎翻倍，房租成本也在近三年上涨了有50%至少，三年前郑州的商铺租金通常都是100以下，多的150左右就已经很高了，现在的餐饮经营现状如何呢？
是典型的二八理论，大约20-30%的餐饮店赢利，30%左右的维持现状不赚啥也不赔啥，30%的直接就是亏损了。
这还是商铺经营里面最好的业态，餐饮业的经营现状。
其它商铺的业态，状况可想而知。
案例：西区某加盟连锁拉面馆
店面400平，月租金7万，月人工费用5万，月收入25万，基本上处于持平状态，不赚啥也不赔啥，但之前初期投入的150万费用在目前看来想赚回来有点远，目前该店已经营2年。旁边的店面二年换了三个租客，开一个赔一个关一个，现在还是空着，拉面店的房东今年主动下调了房租，怕丢了这个固定的租客。
其它行业现状：
其它行业现状均不会比餐饮业好，因为社会整体利润在下降，社会整 体经济面不好，但这五年来的人工成本和社会成本、运营成本急剧上升，极大的侵蚀了经营利润，受电商冲击最大的行业店面是最容易陷入亏损的，低端产品店面也是容易亏损。
商铺投资的风险：
1.转让不太好转，30%的税金基本上把上涨空间全吃了，能接手的人不多，二手铺卖不过新铺，即使你的性价比更好也不行，因为人家是团队立体全方位作战。
2.开发商物业风险，碰到一个村民组建的物业你就算是倒了八辈子霉了，有理说不清，反正就不让你营业，拉你电杂了？
3.你的邻居是你商铺投资收益的重大因素，一个高大上的邻居让你的商铺租金有涨，而一个整天吹着电扇烤羊肉串的、整天动不动的就架个灵堂哭丧的、整天停满车换轮胎修车的、整天吵的要死的电焊锯铝材弄门窗的邻居会让你的商铺能租得出去就不错了，就别想租金多少了。
4.你的租客素质也是决定你回报率的因素，我一个朋友曾经出这样的问题，他是县城的一个领导，买的东风路上一个一拖二的商铺，签的合同一年涨8%，给一个开烟酒店的，第二年租客不同意涨，房东不同意，就让租客走，租客又不走，后来闹的不愉快，直接租客在门头上挂了一个白布条“某某地区某某院长巨额不明财产购买本商铺”，呵呵，结果你们大家自己想吧，当初在东风路文博东路的有缘人应该有机会见识过这一条幅。。。。。
案例：房产中介店面
众多连锁房产中介机构，受制于房产交易萎缩、店面成本居高不下、人员成本上升等因素，今年亏损的店面已经占到不少，目前我所知的两家中介机构都在关闭一些亏损较多的店面，进行战略收缩。
而街上的正天置业中介连锁，今年已经和某房产代理公司达成股权收购方面的合作，获取了部分资金，才得以继续。
案例：药店
大面亏损，很难赚钱。
包括我们咨询的一些连锁药店，经营状况都很不好。
我们访谈东区一个社区底商的药店时，老板笑着指着门口几个儿童摇摇车说，药店还没有这几个摇摇车赚钱，其中苦涩不得而知。
案例：西区的商铺
西区的商铺普遍空租率较低，当然主要是老小区，新建小区的商铺也不多，我们也在想这是为什么？主要还是在为商铺租金没有大幅上涨，租金处于合理价位，所以租客也可以保证有合理收益，如果亏损，而东区和金水区就不一样，租金高，但利润就这么多，一下子谁也吃不消。
所以，合理的租金、合理的收益才是商铺稳定的最基本条件。
上图为玉凤路福元路南大观国际一楼拐角和的一个最佳位置的关门倒闭的茶楼商铺
上图为陇海路工人路口的商铺在招租
－－－郑州楼市观点：
1.单价超过5万的商铺果断放弃，不管啥开发商啥位置啥宣传，统统放弃，不管你是啥商圈啥品牌啥地段，坚定的放弃，买了，你沾不了什么便宜，不买，也绝对吃不了什么亏，现在很多号称全球啥中心啥地标的商铺，一平方动则五六万、七八万的，你们都要睁大眼睛了！
2.单价在3.5万以上的商铺都要慎重、再慎重的考虑，不管啥开发商啥位置啥宣传，你买下来沾不了多大便宜，但买了却可能吃个大亏，甚至可以说，单价超过3万的就都不去看了，反正投资这玩意也跟赌博比大小一样，吃不准。
3.商铺投资要祈祷好运气，碰到一个像宝龙城市广场、正大国际广场、澳柯玛物流园这样的，你可真是要开着宝马进去，穿着裤头出来，赔的一干二净。
4.专业市场商铺，目前看，也并不是一个好的投资，区域养铺时间过长，从未来来看，该类专业商铺都是日薄西山，国家大搞投资建设的时间还能有多久？非建材类批发市场存在价值又有多少？我们展来来看欧美国家的专业市场现状，就可以预见我们的未来。不容乐观。专业市场商铺不是不可以，是更加需要运气、行业知识、产品知道等。关键是，以前都没有，一下子出来这么多，这么大体量，如何去消化？靠什么去支撑？我们是挺悲观的。
5 华南城占地1万亩开发1200万方，华商汇占地1万亩开发1300万方，五洲城占地1万亩开发1600万方，金马凯旋占地3000亩开发300万方，金源百荣占地3000亩开发400万方，不算其它的光这几个都有接近5000万方，我的妈啊，想想都吓人。。。我是不敢去想10－20年之后的这些市场，到底是个什么境况？什么样子？你可否帮我想想，告诉我。
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下面这个商业综合体和宝龙一样坑了好多当初的投资客，其中业主之艰辛、投资打水漂、开发商之背后等信息会在近期的文章中呈现，敬请期待。
还有下面这个，业主交钱9年了为啥还不能住上房子？其中缘由几何？个中辛酸如何说？主人公命运之更迭？敬请期待。
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