璞悦江南府效果图
1
“我们预计年后开样板房，3月份首开，有一半是89㎡。”
自9月底宋都如意云境一把*哈梭**后，崇贤又有一个纯新盘传出即将开盘的消息。
对比此前板块内新项目扎堆推盘的节奏，此次时隔4个月有消息传来，确实“久违了！”。
在户型越做越大的当下，竟然还有项目做了这么多89㎡房源？带着这样的疑问，我们探访了 上海恒文璞悦江南府 。
璞悦江南府效果图 图源：透明售房网
2018年7月11日，上海恒文投资有限公司以约10亿元总价拿下璞悦江南府项目地块，折合成交楼面价约12208元/㎡，溢价率40.88%。
从武林广场驱车，算上堵车大约40分钟就能到达璞悦江南府，项目售楼处就建在龙腾街上。
璞悦江南府区位图
对于购房者来说，龙腾街或许过于陌生，但崇贤的上亿广场大家一定都听说过。璞悦江南府直线距离上亿广场约700米，北面即是西房拱宸外滩，东北角就是崇贤“待字闺中”的两宗商住地，商住地隔壁便是上亿广场了。
所以，从区位来看，璞悦江南府虽然没有在崇杭街上，但是在崇贤核心商圈1公里范围内，区位不差，同时这也是崇贤项目中距离主城区最近的待售住宅。
从体量上看，璞悦江南府总建筑面积约12万㎡，共规划了12幢高层，含一幢公租房（4号楼），可售高层房源约771套，规划了89㎡、96㎡、105㎡、116㎡、120㎡5个面积段、10个户型的产品。
璞悦江南府沙盘图 尹琪慧 摄
从建设进度看，12幢高层已经结顶，目前还用绿色围挡围着，已经完全符合取证标准，置业顾问表示：“项目预计年后开放两个样板房，分别是89㎡、105㎡，最快3月份取证，700多套房源预计分两次开。”
2
由于项目拿地较早，规划了不少当时主流的89㎡户型，这在当下，是十分“稀缺”的存在。
从户型图上看，89㎡房源都是三开间朝南，三房两卫的设计，可拓展部分不少，北面书房有三分之二的面积为“设备平台”，区别于室内的精装交付，设备平台交付时为毛坯状态，究竟能否拓展还未可知。
璞悦江南府89㎡户型图
除了89㎡的中间套产品，其余户型也预留了“可拓展面积”，如建筑面积约96㎡房源北向餐厅、116㎡书房都连着一个面积较大的设备平台。不过，虽然96-116㎡都是边套产品，但仅116㎡C1户型规划有东西向的大横厅，其余户型都只能依靠南向采光，采光和通透性会差一些。
璞悦江南府96-116㎡户型图
不过，120㎡和116㎡D5户型都是四开间朝南设计，再加上赠送面积以及可拓展部分，尺度会好于目前市面上同面积段的产品，从居住舒适度来说，还是不错的。此外，除8、9号楼为两梯两户设计外，其余可售楼幢均为两梯四户设计。
璞悦江南府116㎡、120㎡户型图
对于“设备平台”，置业顾问明确表示交付时为毛坯状态，且开发商不会统一拓展，后期业主们若想要拓展，需要业委会成立后统一向有关部门申请。
杭报房产在此提醒各位购房者，拓展设备平台并不容易，“严禁偷面积”后，许多擅自拓展设备平台的新交付小区都被相关部门叫停。
价格方面，目前板块限价23600元/㎡，上海恒文为非“双限地”，拿地时板块限价21300元/㎡。置业顾问表示，究竟是按照新限价还是按照拿地时的限价开盘，目前还不得而知。
但不管怎么说，相比现在动辄98㎡、119㎡的三房，璞悦江南府89㎡三房两卫的户型实在“稀缺”，无论最终开盘价是按照哪个限价，总价200万出头肯定是能买到。
3
崇贤一直以来都被称为“绕城内最后的价格洼地”，在楼市“一片涨声”中板块行情也开始走俏。
2019年底以来，从地铁四期环评公示的短暂流出，到“1.27”新政，崇贤的热度一路攀升，新房中签率不断刷新，2020年初，路劲银城澜仕、绿地众安宸瀚里、星合映等项目加推的房源不断迈入“限售5年”行列，最低中签率仅2.3%。
板块内的二手房自然也水涨船高，2021年4月份杭州行政区划重新调整后，杭报房产曾探访崇贤，以89㎡的三房为例，彼时，次新房西房拱宸外滩、东澜府挂牌价在2.8-3.3万元/㎡之间，旭辉时代城由于是毛坯交付，挂牌价低一些，在2.4-2.8万元/㎡之间，也就是说，一套精装刚需三房总价约250-280万。
西房拱宸外滩二手房走势图 图源：好找房
“行情好的时候拱宸外滩三房成交价有超过3万元/㎡的，目前总体行情下来了，也相对较稳定，可谈空间也更大。”中介表示。
好找房显示，西房拱宸外滩最新成交的一套88.49㎡房源，成交单价约29043元/㎡，总价约257万元。从半年成交行情看，8月份是该小区的成交低点，签约均价仅25400元/㎡。
东澜府的挂牌价与拱宸外滩差不多，89㎡三房挂牌总价在250-300万元。成交方面，从好找房数据可知，7月份，一套位于5楼的89㎡房源以258万元总价成交；12月份，面积段相近的4楼房源，签约总价却只有190万。“这套房源应该是做低的，目前89方的价格基本上在2.8万元/㎡上下。”中介说道。
崇贤街道实景 尹琪慧 摄
这些“未满五”的次新房，算上税费、中介费等，实际成交价已经超过3万元/㎡了。璞悦江南府预计2023年中或年底前交付，即便算上这1-2年的租房成本，璞悦江南府的性价比也比直接买一套板块次新房高。
但需要注意的是，崇贤板块二手房挂牌量不小，近三年交付的就有近10个，接下去要交付的项目还有不少，而板块内的投资客不少，未来或许会有不小的“出货压力”。