御东方终于开盘了，精装修16层住宅2.63万元/㎡的均价，结合完全没有高低配的小区规划，在如今的世道，真的算良心品质了。
御东方的整体特点就是均好性强，周边配套都有，也适合居住。但跟未来科技城、奥体炸子鸡那种万丈光芒的板块相比又觉得没有太大的出彩之处，整体来说，有点谦谦君子温润如玉的感觉。
很多购房者问天子岭垃圾场对这个楼盘有没有影响，我们实地跑过天子岭，冬春秋都是没有影响的，等盛夏再去一趟。不过估计影响不会特别大。
对于御东方，整体建议，自住购房者完全可以考虑，毕竟品质在这。光从外立面来看，御东方在丁桥长睦板块都挺鹤立鸡群的。
御东方外立面效果图
说完御东方说锦粼府。
关于锦粼府板块的介绍，可以翻阅锦粼府首开的文章：《萧山北降价了？锦粼府2.8万首开！附噪声及选房建议|选房指南NO.99》
对于投资为主的客户来说，锦粼府高层大致处于可买可不买的状态，而这次开的8层住宅户型对于投资来说显得偏大了一些。在限价遗留的“闭眼摇”项目尚有少数留存的情况下，以投资为主的购房者，原则上还是尽量先参与 “闭眼摇”项目的摇号《“闭眼摇”楼盘盘点！》。毕竟更合算一些。
以自住为主的客户，如果不介意南面马路的噪声，则可以根据自己的喜好来决定是否参与。
毕竟小区域内的市场整体供应量不大，尤其是这个价格空间的项目屈指可数，在市场平稳的态势下，开发商降价的可能性不太存在。相比周边几个项目，这个价格的性价比至少不差。而且毛坯也有毛坯的好处，一是总价门槛低了， 经济上的压力可以减小；二是在预计中的“维权大年”，可以减少一些烦恼；三是处置可以更加灵活，尤其对于自住和投资皆有考量的客户来说。
总体来说，这样的面积和总价，如果相中了这个地方，可以等等后面位置更好的房源。
具体的房源信息、配套信息、噪声评测、选房建议，请继续阅读正文，上部为御东方，下部为锦粼府。
杭房城发御东方
| PART1 |
摇号信息
杭房城发御东方鸟瞰图
摇号房源：高层19号楼共118套
主力户型：99方60套，100方29套，104方29套
无房户倾斜：30%
均价：精装均价26300元/㎡，其中装修标准3300元/㎡
验资门槛：80万资产证明
登记时间：5.11-5.13
| PART2 |
规划配套
定价情况 →
开发商：杭州辰祥房地产有限公司
拿地时间：2017年9月13日
拿地楼面价：14178元/㎡
销售价格：精装均价 26300元/㎡，其中装修标准3300元/㎡
装修改造费：暂时未定，置业顾问预估几千元
车位售价：暂时未定，置业顾问预估20多万一个
车位选购时间及付款方式：暂时未定
| 周边一手房售价 |
丁桥长睦一带目前无一手房供应
临近星桥一手房为
天都城沁源公寓 约16000元/㎡（毛坯）
星奕云著 约2万元/㎡（精装修小高层）
| 周边二手房售价 |
2019年红郡御庄约89方成交单价2.1-2.5万/㎡
4月份城发·云锦城约73方成交单价约2.5万/㎡
3月份保利·罗兰香谷约86方成交单价约3万/㎡
3月份卓越蔚蓝领秀约89方成交单价约2.2万/㎡
产品介绍 →
项目规划：22幢15-17层高层构成，主力户型为96-138㎡。
住宅建筑类别：高层
交房时间：2021年底
房屋朝向：东南
单层层高：3m
楼间距：平均楼间距在50m左右，19#与18#的楼间距大约40多米
小区物业：南都物业
外立面材质：外立面同时采用干挂石材、铝板和玻璃幕墙
容积率：2.3
得房率：80.7
精装亮点：东芝中央空调、西门子油烟机、欧派整体橱柜、摩恩水槽
小区内部配套：1万方的底商、400平的游泳池
梯户关系：高层一梯两户
配套介绍 →
| 周边城市界面 |
北：华鹤街、丁蕙第一幼儿园、红郡御庄
南：三义路
西：天山路、新城湾上风华
东：长睦路、杭师大附属丁蕙实验小学、三义公园
| 公路交通 |
公共交通公交线路有 335路，345路，266路，278路， 1902路
距杭州绕城高速约0.5km
| 轨道交通 |
地铁3号线天丰路站（在建）约800米
| 小区内部配套 |
1万方的底商
| 周边商业购物配套 |
金色大唐城约0.62km
新城广场约1.3km
丁兰广场约1.5km
丁桥龙湖天街(建设中)约2.1km
| 周边学校 |
浙师大附属丁蕙实验小学约0.34km
丁蕙第二小学约0.9km
浙江大学附属中学(丁兰校区)约0.6km
丁桥中学约2.2km
| 周边医疗 |
杭州绿康医院约1km
杭钢医院约4.3km
杭州市中医院丁桥分院（在建）约1.1km
| PART4 |
楼幢分析
19#楼靠临华鹤街、学校和长睦路交叉口，容易受到道路车行噪声尾气污染以及学校产生的噪声影响。
小区设有底商，低楼层容易受到噪声影响
| PART5 |
户型点评
99㎡三室两厅两卫 →
位置：19号楼中间套
套数：60套
总价:232万-280万
优点：
三开间朝南
南向双开间大阳台
拥有大面积采光窗，采光条件不错
U型厨房
缺点：
主卫是暗卫
北面通风井采光
100㎡四室两厅两卫 →
位置：19号楼边套
套数：29套
总价:246-286万
优点：
南北通透
南面双阳台设计，270度采光
南面双阳台
缺点：
次卫是暗卫
104㎡四室两厅两卫 →
位置：19号楼夹边套
套数：29套
总价:239-279万
优点：
南北通透、餐客一体空间尺度大
南面双阳台设计
缺点：
主卫是暗卫
厨房、卫生间通风相邻
| PART6 |
选房建议
99㎡、100㎡、104㎡选房建议 →
1. 所处位置：99㎡为中间套、100㎡为边套、104㎡为夹边套
2. 采光因素：高楼层采光好，低楼层或受前方建筑遮挡
3. 噪音因素：东边套噪声最大
4. 户型因素：边套100㎡户型最佳
5. 价格因素：共16层，次顶楼15层为最高价楼层；同楼层西边套>东边套>2单元中间套>夹边套>1单元中间套
整体建议：
御东方此次的定价和别的楼盘完全不考虑噪声因素不同，充分考虑了噪声、采光、户型因素，在定价布局上非常合理。
以往写选房建议，总是能根据噪声、户型、总价得出性价比最高的选择，而这次的定价基本没有便宜可捡。
对价格不敏感，希望户型、噪声、采光各方面均好，就选最贵的西边套；
希望朝南开间多一些，不介意北面通风井采光，并希望噪声小一些，就选2单元中间套；不介意噪声，希望便宜点就选1单元中间套（比2单元同楼层中间套便宜10万）；
不介意南面卧室只有一个，希望户型南北通透，就选夹边套104㎡；
不怕吵，希望户型好，选不到最贵的西边套，只能选东边套。
图很丑，大致就是这样的选房顺序，凑合着看吧。
新希望滨江锦粼府
| PART1 |
摇号信息
锦粼府鸟瞰图
摇号房源：4号楼8层小高层，共45套
主力户型：118㎡45套、102㎡3套
无房户倾斜：20%，即9户
均价：31609.88元/㎡（毛坯交付）
验资门槛：100万
登记时间：5月11日至5月15日，每日9:00-20:00，现场登记
| PART2 |
规划配套
定价情况 →
开发商：新希望、滨江
拿地时间：2018年3月27日
拿地楼面价：21444元/㎡
销售价格：均价31609.88元/㎡（毛坯）
| 周边一手房售价 |
新城璟隽公馆 上期高层精装修均价 32100元/㎡
| 周边二手房售价 |
华瑞晴庐 约3.4万元/㎡
产品介绍 →
项目规划：7幢高层和7幢洋房，高层约89-114㎡，洋房约95-127㎡，共1089户
交房时间：预计2021年6月30日
房屋朝向：朝南
单层层高：2.9m
楼间距：南向楼间距有100m
小区物业：新希望鼎晟物业
容积率：2.5
配套介绍 →
| 周边城市界面 |
北：大江路
南：建设一路
西：7天连锁酒店、通惠北路
东：高铁线路
| 公路交通 |
南面 建设一路 约18m
西面 通惠北路 约160m
南面 金城路 约1.5km
距地铁2号线建设一路站 约1.8km
| 小区内部配套 |
500m夜光跑道、儿童游玩区
| 周边商业购物配套 |
华联购物中心 约770m
银隆百货 约3km
旺角城广场 约3.2km
萧山宝龙广场 约3.3km
| 周边学校 |
萧山区市心幼儿园 约398m
银河实验小学(开发区分校) 约904m
高桥金帆实验学校 约1.5km
萧山区宁围小学 约1.9km
萧山区宁围初级中学 约2.2km
萧山区新华学校 约2.1km
长山小学 约2.1km
北干初中 约2km
萧山第五高级中学 约2.4km
| 周边医疗 |
萧山经济技术开发区医院 约758m
杭州市第三人民医院（萧山院区） 约769m
萧山开发区社区卫生服务中心 约783m
浙江萧山医院 约1.2km
萧山医院胸痛中心 约1.2km
杭州萧山开元医院 约1.6km
浙医二院国际医学中心 约2.8km
中国邮政储蓄银行ATM（建设一路） 约475m
中信银行ATM（通惠北路） 约483m
萧山农商银行 约863m
中国农业银行（开发区支行） 约1km
新华村农贸市场 约766m
为民菜市场 约875m
新农都水产市场 约1.9km
| 公共配套 |
*权天**图书馆 约963m
萧山区图书馆（新街支馆） 约1.4km
北干羽毛球馆 约1.9km
北塘公园南沙风情 约1.1km
新华公园 约1.7km
萧山区市民服务中心 约2.2km
钱江世纪城体育公园 约3km
| PART4 |
楼幢区位优劣势分析
东侧靠近小区主出入口，有一定的噪声影响
南面、西侧是建设一路主干道，有一定的噪声影响
东侧约300米有铁路，或受噪声影响
| PART5 |
户型点评
102㎡D2三室两厅两卫 →
位置：4号楼部分一楼中间套
套数：3套
总价：338万元、341万元
优点：
南北通透、全明户型
U型厨房利用率高
餐客一体、客厅次卧带阳台，主卧带飘窗
缺点：
缺乏玄关过渡，在后期装修中可改善
118㎡D1四室两厅两卫 →
位置：4号楼中间套、东边套
套数：43套
总价：357万—387万
118㎡D3四室两厅两卫 →
位置：4号楼西边套
套数：8套
总价：359万—428万
D3西边套和D1中间套东边套的区别在于次卫是全采光，D1户型的次卫对面有墙遮挡。其他结构一致。
优点：
南北通透、户型方正、全明户型
U型厨房
餐客一体、客厅次卧带阳台、主卧带飘窗
缺点：
衣帽间正对主卫门，易潮
走道面积较多
中间套、东边套
西边套
| PART6 |
选房建议
102㎡、118㎡选房建议 →
1.位置：102㎡均为底楼，其余均为118㎡
2.采光：南面无建筑遮挡，采光均好
3.噪声：建设一路环绕，楼层越高噪声越大
4.户型：基本一致
5.价格：最贵楼层分布在6层，同楼层价格东边套＞西边套＞中间套，总价东边套比西边套贵10万，西边套比中间套贵约1万。
整体建议：
因该楼幢南面沿主干道，且均为改善型户型，考虑到噪声尾气的影响，无论投资还是自住，均不建议购买。
如一定要买，建议优选4-8楼，次选3楼，2楼，最后选1楼，按中间单元、东边套、西边套顺序选。
| PART7 |
一房一价&噪声测评表
噪声评测加房叔个人微信获取
-END-
文/大花姐、红宝石 编辑/大花姐
本文仅代表作者个人观点。
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。