1月18日，上海市第三中级人民法院发布案件公开公告，该院于2022年1月4日裁定受理上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司破产清算一案，公告显示，其债权人应在3月20日前进行线上申报债权。该公司关联近千条限制消费令，多次被列为失信执行人，未履行金额近3000万元。
至此， 作为行业领导者、长租公寓海外上市第一股的青客公寓惨淡谢幕，从上市到暴雷只有半年，从上市到破产也仅只有2年半时间……
青客公寓，2012年成立，由国资基金引导社会资本参与投资，职工持股的混合所有制企业，是在同级地方*党**委领导下开展工作的社会公共房屋租赁服务提供商，主营业务从事白领公寓租赁和提供物业管理。 2013年开始，长租公寓市场火热，青客公寓开始“疯狂”张狂之路 ，从2012年公寓数量900多间，到截止2019年6月30日，覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京6座城市共计96854间房屋。
由于一直疯狂扩张，虽然营业收入大幅增加，但净利润一直处于亏损状态。青客公寓未披露2021年的营收情况，按照青客公寓此前公报数据，2020财年，青客公寓净亏损达15.34亿元。在此之前，2018财年、2019财年，青客公寓的净亏损分别为4.99亿元及4.98亿元。
青客公寓是如何一步步走向破产的？ 青客的败局既有长租公寓盲目扩张导致资金链断裂的缩影，也有其自身经营不善的原因。
拿到国家队支持券，却依然走向破产
2019年11月，早就喊出上市口的蛋壳还没动静，却被青客公寓抢先一步上市，成为长租公寓海外上市第一股。
2020年年初，青客公寓以亏损为由对部分旗下管理的未满租房源“强制降租金”，对于不接受降租的房主采取解约操作，由此遭到房主维权。随之而来的新冠肺炎疫情更是让长租公寓企业雪上加霜。2020年4月，青客公寓爆出拖欠房东租金导致百余名租客被赶（《从上市到暴雷仅半年，长租公寓的现金流游戏结束》）……青客公寓倒闭新闻一时喧嚣至上，随后公司回应一切正常。
同年4月，青客公寓被爆出已被国资接盘，才没有造成大范围的恶性事件。 青客将旗下各主要城市的部分房源转交给建融家园（ 建行旗下的房屋租赁服务平台），先转交了杭州约5000套房源，而后又陆续转交了杭州、上海、北京等地2万多套房源。
随后青客公寓的操作让人大跌眼镜，本以为国家队接手应该安全了，但没想到，青客还未走出亏损的泥沼，就又开始扩张之路。 2020年7月，青客公寓拟1.3亿美元收购7.22万套公寓房源，此前还于2019年12月并购天津一公寓品牌企业，随后又收购四川领先公寓品牌在成都和重庆资产，此次并购完成后，青客公寓通过并购获取的租赁单位累计约12.1万个。
业内人士都知道，2020年受疫情影响，长租公寓集中暴雷，加上行业越来越严监管，业内都知道行业即将进入深度调整期，原先那套疯狂扩张、高收低租等模式是行不通的，只有修炼好内功才有出路。
这一波盲目扩张导致恶果也随之而来，直接把青客推向覆灭的道路， 除了体量增大外，青客公寓的收购行为并没有提升青客公寓的盈利能力和管理水平。 此后，青客公寓被多名业主“讨伐”，在2020年和2021年青客公寓共有2800多条司法案件信息，绝大部分都是房屋租赁合同纠纷，被法院判为失信被执行人就有多达600条信息。
2021年青客高层集体出走，除了创始人兼董事长金光杰，加公司5位元老集体辞职。2019年11月上市当天发行价是17美元，而如今青客公寓的股价只有0.49美元，其股价已经蒸发了97%，且最近青客租房的股价已经长期低于1美元，面临着从纳斯达克退市的风险。从天眼查显示，青客公寓旗下十三家公司，其中广州、厦门、合肥三家分公司已经处于注销状态。
模式没走通 再多的“白衣骑士”也白搭
长租公寓本身就是微利的行业，不管是盈利问题，利润还是规模问题，收房问题等等都困难重重。青客公寓，问题则更大一点。
从其运营数据上，多个方面都低于行业平均水平。 招股书显示，青客公寓每个房间平均月租金1149元，折扣后1075元，平均租金利差为25.1%，折扣后利差为20%。照此计算，青客公寓每间房月租金平均获利229元/间。按照青客公寓每间房平均装修费用为14747元，按5年折旧来计算，每月装修成本约为245.7元/间。 仅装修成本一项，就能吃掉它所有的利润，再加上空置率、日常运营与维护费用，可以说每出一间房都是在亏损，规模越来亏损越大 ，所以说它在国家队接手后，又剥离了一部分不良资产，本来或许有机会翻身，但它选择了扩张。
此外，空置率也逐渐走高。前期因为定位中低档公寓，靠低价策略，2017年和2018年分别实现了91.6%和92.4%的平均月出租率，还算是行业内不错的成绩。但到2020年，青客公寓的周期平均入住率滑落至83.8%，房屋的空置数量在2020年却达到了12509间，远远高于2019年的4784间和2018年的6682间。
一方面确实受疫情影响，一方面也是其自身问题。如青客公寓确定可扩展至及可出租公屋的地理范围后，与业主订立租赁协议至成功出租公寓并收取租户首期租金付款的期间约为83.3天，装修、销售及营销能力不足导致前期空置时间较长；平均入住时间仅有8.5个月，服务及运营能力不足导致续租率低。并且最先拿的房子已经旧了对租户吸引力降低，为了降低空置率青客只能降价出租，导致收入减少利润降低，进一步加剧亏损，形成恶性循环。
如今，青客公寓申请破产清算谢幕，但它的背后还留下了“一地鸡毛”。因为是有限责任公司，所以法院认定无法清算后，提起诉讼要求清算义务人承担清偿责任。如果公司人员下落不明、财产状况不清、主要财产灭失，法院将认定无法清算，并终结清算程序。从法院公告中得知，青客公寓未履行金额近3000万元。而在它的财报中显示，截止2020年9月30日，青客公寓现金与现金等价物只剩下2287.9万元，早就资不抵债了，这部分人能拿回钱的概率很小。
最后，每个企业对要对行业有敬畏之心，逆势而为只能“玩火*焚自**”。从青客公寓破产的事件来看，住房租赁行业既不是暴利行业，也不是金融产品，提升收益并没有捷径可言，优质的运营就是最核心的能力，回归住和运营本身就是这个市场和行业发展的唯一正确路径。
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