近年来，老龄社会的来临让养老问题越发突出，我国无论是老龄人口数量还是老龄化速度都居世界第一，未来可能成为世界上老龄化最严重的国家。
尽管国家也在为改善当前的人口结构而努力，比如全面放开二胎，但也很难从根本上解决养老问题。
于是，养老产业成为社会关注的热点，被认为是下一个风口和金矿，大量的养老服务需求为养老地产打开了广阔的市场空间。
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养老地产简介
养老地产是以适老化设计为创新核心、配建日常生活护理、餐饮服务、医疗、康复、健康管理、文体活动等重点基础设施的新兴地产市场。
与普通房地产开发相比，养老地产产业链延伸较长，涉及保险、医疗、教育、文化体育与娱乐等多个行业。
根据养老地产的服务和收费，可以划分为福利院、养老院、敬老院、疗养院、老年公寓、护理院等。
福利院、敬老院和养老院一般为政府主导的非营利性公办机构，收费较低，市场供不应求。
疗养院，老年公寓、护理院等一般为民办盈利性机构，提供个性化服务项目，收费相对高昂。
目前养老地产主要的运营模式包括销售模式(本地销售模式、度假销售模式)、租售结合、床位出租、会员制模式以及金融组合模式(以房养老、押金或养老金返还等)。
资料来源：前瞻产业研究院
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设计强调针对性
因为老年人体力逐渐衰退，走路、登高、坐立等日常生活与年轻人不同，所以养老地产的建筑设计必须考虑到老年人生活的便利性。
此外，老年人退休后，闲暇时间拉长，所以文化体育娱乐方面的设备必不可少。
同时针对老年人身体抵抗力下降进入疾病高发期，养老地产的医疗设施也会有一定要求。
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行业处于起步阶段
与发达国家相比，中国养老地产行业的发展仍处于起步阶段，主要表现在以下六个方面：
· 区域分布不平衡
养老项目主要集中在经济发达地区，主要围绕京津翼、长三角、珠三角、川渝四个经济圈形成产业聚集区，其他区域仅有少量分布。
资料来源：前瞻产业研究院
· 空置率较高
川渝地区养老地产项目空置率高达47.5%，京津翼和长三角地区空置率超过40%，珠三角地区空置率也达到36.9%。
而一般养老院入住率需要达到75-85%才能实现盈亏平衡，较高的空置率导致大部分养老地产项目基本处于亏损状态。
· 融资成本、投资运营成本高
相比发达国家，ReitS、ABS等是重要融资手段，尤其ReitS聚集了大量低成本资金，中国企业则难以获得大额、低廉养老金支持。
国家鼓励的政策性*款贷**、专项债券、保险资金及现有金融工具均不能成为主流的资金供应渠道。
此外，受限于土地以招拍挂为主供应方式，拿地成本较高，进而导致养老地产售价过高，将大部分消费群体拒之门外。
· 相关立法和监管缺失
目前，我国还没有针对养老地产进行规范的法律文件，无论从开发商拿地还是物业等配套企业的运营，都与普通商品房并无二致。
相关部门也无法对养老地产开发和运营进行有效监控。
· 优质养老机构“一床难求”
公办养老院收费标准不高，因为是政府出资，环境较好，设备完善，周围通常有医疗机构，但公共养老资源非常有限，普通家庭很难享受到。
比如上海静安区公办乐宁老年福利院，仅有167个床位，位于闹市，每月收费四到五千元，很受欢迎，仅对静安区户籍老人开放，即便如此，轮候入驻的老人仍需排队几年。
· 私立养老机构两极分化
私立养老院分为低中高三个档次，低档养老院通常只提供生活必需品，同时存在空间较小，护理人员不足，环境设施较差等问题。
高端养老院服务条件好，收费较高。收费区间在每月8000-30000元，对大部分家庭来说无法负担。
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市场需求旺盛
因为人口老龄化和公办养老床位供给不足，养老地产近几年来逐渐盛行。截至2017年底，每千人拥有床位数量仅有30.9张。
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市场全面放开
去年9月，国务院发布文件取消了养老机构设立许可，加快推进原有公办养老机构转为企业或者开展公办民营，支持各类主体参与市场供给。
随着养老机构设立许可全面放开，民营企业进入养老地产行业设立养老机构不需报备审批，加快了民营企业设立养老机构进程，有利于推动养老产业行业发展。
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三大阵营
目前参与养老地产建设运营主要包括传统养老机构、房地产商和保险机构三大阵营。
房地产商和保险机构进入时间较晚，2013年，以万科、保利、绿地首创等房地产商，以泰康、新华、国寿、太保、合众等保险企业，纷纷进入养老地产行业。
房地产商模式不一，比如绿城的“学院式养老”、保利的“三位一体”养老模式、万科的“邻里式养老”、亲和源的“社区化养老”、同观地产的“国际康复养生社区”等。
对于保险机构而言，发行理财类与长照类养老产品、建设大型养老社区是此类企业主要进入方式。
此外，上市企业中，包括大族激光、易华录、上海三毛、金陵饭店等各个业务领域企业也开始进入养老地产行业，其行业投资主体呈现多样化趋势。
资料来源：前瞻产业研究院
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各路资本加快布局
2019年1月，招商仁和人寿保险股份有限公司于招商蛇口成立养老子公司方案获得银保监会审批通过，这是2019年1月第四家在养老地产领域推动投资布局的企业。
近年来各路资本加快养老产业行业布局，房企、保险、医疗机构等强强联合，目前已有上百家房地产企业和保险机构布局养老地产产业。
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资源整合运作
从近期地产商、保险机构以及其他上市企业在养老地产布局动作来看，地产开发商、保险机构、医疗机构三者资源整合，合作开发养老市场趋势明显。
医养结合相关政策引导有效推动了养老地产开发企业与医疗企业合作开发。
保险机构持有大量低成本资金，房地产商开发养老地产项目前期投资巨大，回收周期较长，目前养老地产资本融资成本较高。
房地产开发商与保险企业合作，可以优势互补，保险机构解决项目开发资金问题，房地产开发商解决项目建设问题。
保险机构具有丰富的客源优势以及保险理财服务优势，能够提供金融类型养老服务模式。
资料来源：前瞻产业研究院
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发展多样化
随着居民个性化需求提高、计算机互联网等技术发展以及房地产行业转型影响下，未来中国养老地产行业将朝家居智能化、建筑多样化、功能丰富化、服务人性化、社区规模化方向发展。
