调控下的深圳房价并未将息，因为，“妖盘”还在“作祟”……
今天我们将无死角给大家介绍透南山“妖盘”诺德国际，之前的文章我们仅是简单的介绍了一下诺德国际的部分户型，户型上大家并未感受到其价值有多高，所以对其魔幻的涨幅一直百思不得其解，最后只能用“妖”来形容。
坊间不少传言说诺德国际这几年之所有涨得那么猛，是有投资客操盘拿货拉高后出货的结果。真假不好说，但是投资客会在这里拿货，说明眼光的确不错，这也是为何吸引了不少自住购房者前来接盘的，所谓的高位，都是暂时的。
然而诺德房价之所以能“妖”得起来，不单单是投资客所为，投资客只是顺水推舟，最终还是有需求的购房者用一沓一沓的人民币堆高的，因为他们看到了这个小区除户型外，自身和周边的附加值极高，即便价格一时虚高，潜在的价值会不断凸显。
这次我们先抛开小区户型卖点，从看得见的外围配套和自身品质来剖析诺德房价为何能涨势惊人，以及支撑点有哪些。如果看不懂它的魔幻，是因为你太过关注它的缺点了。
01 傍一路之隔的大前海自贸区
超人李嘉诚说过——决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。开发商拿地会遵循这个原则，“地段说”更是成房产投资客在选标的时一定会参考的因素，诺德国际在地段上是一个逐渐脱茧的过程，因为背靠前海自贸区。
上图是2010年的前海
下图是2020年的前海航拍图
网友供图
前海，从最初的定位（2010年8月26日，深圳特区成立30周年之际大礼包）——前海经济特区、未来深圳新城市中心，那时前海还是一片荒地，周边小区显得那么突兀和不宜居，当年多少人看不上这里的房子，现在肠子悔得就有多青。
2015年升级为自由贸易试验区，前海热开始浪席深圳，随着荒地被开发、建筑拔地而起，前海开始成为冉冉升起之星，2019年大湾区礼包、先行示范区礼包相继投放，到今天，政府用钱砸出来、国内一流企业用脚投票出来的前海自贸区正在如期成为深圳新城市中心名片，未来还有剧院、博物馆、科技专题馆等市级公共服务功能，打造世界级湾区客厅。
规划不断落实、城市新名片面貌已见雏形，有人估计前海自贸区未来是一个价值万亿级的产区，在这些亿面前，周边房价会无动于衷？诺德作为离前海自贸区最近的少数刚需小区之一，看得见的被需要，自然被各路需求青睐。
02 片区面貌、配套逐渐完善
片区一时的不足不会影响一个小区房价的长期走势，诺德就是被证明了的代表小区之一。
原先这一带最为诟病的就是高压线、污水处理厂的异味、月亮湾大道车流噪音问题，目前高压线已埋入地下，月亮湾大道改造有立项规划，不过碍于附近的污水处理厂、深南电厂房规划迟迟未落地等相关因素影响，改造时间一直未定。随着前海建设的需要，相关改造落地、厂房迁移是迟早的事，我们相信这一带的宜居性将会不断提升。
前海建设的落成就是诺德一带配套达到高光的时刻，更何况周边环境原本就不差，近大南山、荔林公园，现在又多了深圳人争相打卡的新去处——前海海边公园。
03 带片区内唯一名校双实验学位
北上广深四大一线城市里，名校概念深入每个家长的骨髓，家长们对名校的追捧，是天价学位房诞生的导火索，深圳近年来名校学位房风波愈演愈烈，家长们对名校的热衷推动了片区房价的上升。
放眼大前海，严格意义上来说是没有比较有实力的名校的，唯一称得上名校、家长们也看得上的就是挂牌南山实验集团的荔林小学和南海中学，特别是南海中学前几年中考蹦出了一个状元，成为南山名校中的一匹黑马，提升了不少家长对其看好程度，近年来成绩都比较稳。
而诺德国际刚好带双实验学位（小学在小区对面、中学5分钟路程可到），对于不少关注前海地段同时考虑学位的购房者来说，诺德国际是一个非常完美的选择，特别是首次置业想一步到位的刚需买家，在自贸区地段还能上车学位房，有这样的选择实在难能可贵。
04 少有的带花园刚需上车小区
再回到小区自身特性上，南山的刚需小区不少，占据优越地段的也不少，凭什么诺德国际最突出？
比如友邻公寓，近1号线桃园站、带南二外学府学位；阳光里雅居，南山中心位置，近11号线南山地铁口；深蓝季节、雅仕荔景苑、新一代等，近9号南延线南油站、来福士广场……但这些小区都有一个特点——小区体量非常小，1-2栋的样子，很多还是独栋，只有小面积的空中花园，缺乏基本的花园配套设施。如果想要有大社区花园、泳池配套，起码得是个中大型的改善社区，刚需想一步到位上车改善社区，门槛不是一般的高（户型段上选择有限）。
我们再来看看诺德国际的社区情况，围合式花园社区，总共9栋小高层，容积率只有3.0，花园面积大、绿化环境好，带泳池、幼儿园、篮球场等，2700多户的大社区，其中90平以下户型占比达95%左右（不少带赠送面积），实现了把改善社区才有的大花园、泳池、绿化环境高配到了刚需社区。占据前海自贸区地段，带片区内唯一名校双学位，少有的刚需住家大社区，周边同等条件的竞品小区几乎没有，刚需怎会不趋之若鹜？
所以，第一批热衷买诺德的是腾讯小年轻，前海挂名自贸区后，投资客也盯上了这里，16年调控后，学位优势开始凸显，新一批刚需又在陆续买入诺德，直到现在自住买入仍为主流，依旧有不少投资客看好自贸区红利在完全释放出来之前的升值空间，多伦调控下，还在大胆买入长持。
05 太过关注缺点，才让你看不懂诺德
看了上面介绍，肯定有人觉得这是一边倒的只讲优点、忽视缺点，不客观。我们怎会不知道这里的不足，也从未否认过。
首先是月亮湾大道货柜车不断和沿江高速带来的车流噪音。上面已经提到的月亮湾大道改造，没改造之前，对诺德，乃至整个前海挨着月亮湾大道的小区来说，月亮湾大道川流不息的货柜车产生的噪音一直困扰着前海住户，这不是仅诺德一个小区要面临的，目前已立项改造，说明噪音问题是会改善的，时间问题而已；沿江高速噪音的话，看后期下沉段会不会从东滨隧道开始，如是，诺德的噪音困扰将大大改善。
其次，交通出行便利度一般。在9号延长线开通之前，诺德这一代一直处于地铁空白区，好不容易9号延长线开通了，离地铁口位置却很尴尬，直线距离上最近的怡海站，要穿月亮湾大道而过，附近没有天桥和十字路口，最近的要到东滨路和月亮湾大道交汇处，步行到怡海站估计得要个20分钟左右，去荔林站也差不多，所以地铁这块适合诺德无关的。自驾的话，对腾讯人来说，前海路过去就是经常堵车的东滨路、南山大道，自驾出行也比较揪心。所以交通这块，诺德还是有点欠缺，只能寄希望于大前海的带动了。
再次，大型商业配套欠缺。很现实的一个问题，多年前我们有一个诺德的客户，最终决定卖出诺德（换到深圳湾），直接原因就是不满的周边无大型商业配套，日常生活极不便利，有实力换到更好的区域，果断就换了。到现在这里的商业还是老样子，基本生活所需只能靠社区周边商业解决，周末想血拼一番，还得跑南山中心、后海或深圳湾去。据说东滨路上的龙船塘项目未来带的商业规模不小，不过从地块规模来看，可能期望有点过高了，这么个夹角地方很难做出大型商业场所，未来只能寄希望于自贸区的商业配套了。
最后就是小区自身的一个不足，2700多户的刚需大社区，车位只有不到1400个，开发商当初规划车位的时候，忽视了深圳人改善美好生活的行动力，小区车位紧张，目前的情况是月卡住户停地下车库，非月卡只能停地面（人车是分流的），小区内部停不了只能是停小区楼下商业车位。
以上4个就是诺德比较明显的不足，前3个很多人在没有深入了解这个小区的时候都会被这些缺点蒙蔽，错过买入的机会，车位问题刚需首次置业倒不是太在乎，不过现在就算想买，看看报价都会觉得在高位。诺德“妖”的另一个体现，就是目前价格被很多人认为虚高成分居多，不愿接受它短时间可以有那么高的涨幅。
自贸区的成型对诺德很房价拉升很显著，学位更是，加之新豪宅线的出台，总价在750万以下的小户型报价还在往上走，其他户型因为总得放盘量少，业主报价也是只高不低，加上前期的涨势，诺德给市场的印象就是处在高位，但是高价也有成交，才不得不让人觉得它“妖”。
暂不评估它现在价格是否虚高，连深圳这个大市场遇调控都会出现回调，如果诺德价格出现回调其实也正常，关键现在看不到其可能出现回调的诱发因素，毕竟是一个受刚需欢迎的小区，楼市调控政策从来不*压打**刚需，刚需的购买力也是最勇往直前的，今年的715新政不过是减缓了部分需求入市的时间，以诺德为代表的刚需小区，调控或市场冷却期只会让房价涨幅变温和，回调的几率非常小，个别急卖业主降价不能代表小区房价整体变化趋势。
在深圳不断发展向上的大趋势里，任何时候跟随自身需求出发，买入的决定都不会太差，因为有需求才会让你更加客观的去判断一个房子，判断一个你需要，未来的潜在接盘人也是同样需要的房子价值点所在，选对了价值，就决定了未来价格有没有机会仔突破。
接下来我们就看看诺德国际这95%的刚需户型是如何贴合绝大多数刚需购房者需求的。
诺德国际解析
7、8、9栋分布的是小区面积最小的48-66平的户型（小2房、2房户型），楼层最高，刚好用来挡月亮湾大道和沿江高速的车流噪音，全是小户型，是小区成交最活跃的；6栋为楼王栋，01/02户型为小区非常稀缺的4房户型，其他栋2、3房都有，因为赠送，可以做到+1房，3栋还有111-114平的紧凑型4房。目前均价14万左右
47-50平小2房
分布在7、8、9栋AB单元的看前海方向的户型，户型方正，奇数层客厅出阳台、偶数层主卧出阳台，西向或西南向，中高层看前海和大南山景观，实际原始是1房户型，赠送的空中花园可改成房间，当小2房用，实用率很高，每个单元的端头位户型（05/08）主卧看花园，安静。尽管有噪音困扰，这种小2房卖相依旧不差，更何况还有学位，所以不少小年轻买来过渡，或者学位房买家买来用学位兼顾升值。
目前放盘量在10套左右，报价都在800万以上，很多都在往850万豪宅线靠近，还有直接挂900万的，诚心卖的没几个，这种报价看看就好，除非是楼层不错、客厅出阳台、没有增值税、学位也未用的，这类卖点都没有的，差价至少在100万左右，随便一套单价都在15万以上。
2房
2房面积有两种，66平和73平，赠送面积有限，但是比较正规的2房。
66平2房分布在7、8、9栋AB单元的看花园方向的户型，户型方正，7、9栋奇数层客厅出阳台、偶数层主卧出阳台，8栋偶数层客厅出阳台、奇数层主卧出阳台，东向或东北/南向，看花园安静，厨房带生活阳台，除了朝向一般，其他都可以，是小区成交最活跃也是对刚需来说最值得推荐的户型。
高层卧室出阳台有880万成交，低层客厅出阳台840万成交，目前3套左右在卖，报价在900-950万左右，其中950万这套还是中层卧室出阳台的，从这几套房子的具体情况来看，都没什么性价比
73平2房分布在5栋ABC单元的02/03户型，整体格局和66平差不多，阳台分布规律也一样，均是西南向看花园，住家安静，朝向上要比66平的好，不过面积更大，总价也要更高，由此一来，卖相没66平的好。
有客厅出阳台高层1000万左右内成交，去年6月底低层卧室出阳台成交价仅909万，目前2套在卖，都是卧室出阳台，差价却悬殊，有套放盘8个月之久的报1000万，另一套低楼层放盘不到10天报1100万，单价高至16.6万，看看就罢。
3房
3房有三种户型格局，原始都是2房，赠送的空中花园可改房间。
78平3房分布在5栋ABC单元的05/06户型，户型方正，偶数层客厅出阳台、奇数层主卧出阳台，均是东北向，厨房带生活阳台，动静区域划分合理。去年8月份有低层客厅出阳台1000万成交（可能学位已用），目前仅一套低层客厅出阳台报价1230万在卖，当下市场很难成交。
78-83平3房分布在1、2、3、4栋的01/02/03/04户型，原始卫2房户型，赠送的空中花园可改房间直接当3房用，户型方正，奇数层客厅出阳台、偶数层主卧出阳台（01/02户型西南向看花园安静，03/04户型东南向看大南山景观），3个卧室都在一排，厨房带生活阳台。卧室出阳台高层成交价在1200万以内，目前一套同户型高层报价1300万在卖。
86平3房分布在6栋AB单元的03/04户型，格局上是所有3房户型里最好的，户型方正，偶数层客厅正出阳台、奇数层则侧出阳台，有南向、东南/西南向，看花园，视野稍差，也会受月亮湾大道车流噪音影响，不过餐厅带明窗，通透性非常不错，还带挑高大入户，可改个阁楼出来。目前没有放卖。
这三种户型各有优劣，看个人取舍来选择了。
3+1房
分布在1、2、4栋的05/06户型和3栋的05户型，面积在85-90平左右，户型方正，偶数层客厅正出阳台、奇数层则侧出阳台，有东北/西北向，其实也有赠送空中花园，不过在主卧位置，相比改成一房间，直接纳入主卧面积可能会比较合适，而且带入户，可以在入户位置改个储物间出来做3+1房。目前1套90平侧出阳台的报价1500万在卖，也是看看就罢的价格。
4房
4房分改的4房和原始4房，改的4房有89平和111-114平两种户型格局（赠送空中花园），原始4房有125平和145平两种面积。
89平4房分布在5栋ABC单元的01/04户型，户型方正，偶数层客厅出阳台、奇数层主卧出阳台，均西南向看花园安静，厨房带生活阳台，唯一不足是只有1卫。去年10月底客厅出阳台中层成交在1370万左右，目前有套中楼层报价1500万在卖，单价16.6万，这个总价买个实用率如此高的4房很划算，不过只有1卫，改善买家实在爱不起。
111-114平4房分布在3栋06户型，大致格局有点像上面的3+1房，不过这个户型的赠送可以很好的改成4房，还是2卫，所以在改的4房里是户型最好的，偶数层客厅出阳台、奇数层主卧出阳台。目前有套低楼层卧室出阳台的报价1700万在卖，楼层和阳台位置是硬伤。
125和145平的原始4房2卫户型分布在6栋AB单元的01/02户型，二者户型格局几乎一样，均方正、南/东南向，偶数层客厅及旁边次卧出阳台，奇数层主卧及旁边次卧出阳台，采光通风不错，厨房带生活阳台。
（145平户型图）
6月上旬125平有低楼层主卧出阳台的1496万成交，最近刚放盘一套客厅出阳台的高层报价2100万，房子不错，就是很少有大买家会选择刚需小区里的改善户型，除非是老业主同小区置换，而且近2000万的预算，挤挤可以买到更加纯改善社区。
结语
以上就是诺德国际户型分布解析，户型还算简单，相同户型分布也集中，通过看我们制作的楼栋分布图一眼就能掌握小区所有户型布局特点。
诺德成交量和涨幅都非常可观，新政后就没什么成交了，需求被卡和新政让购房者陷入观望是直接影响因素，其他方面原因有，一是豪宅线以下的刚需户型业主不断上调报价至豪宅线附近，进一步加重购房者观望心理；二是豪宅线以上的房子多了增值税，业主又不愿降价，致使交易进入停滞状态。
目前来看，新政的威慑力对宝安刚需市场来说弱化迹象在不断显现，不少已经摆脱新政影响，开始入市了，和业主方的一些小幅让步也有关系（包增值税出售）。南山刚需市场对政策的消化速度相对缓慢，主要业主方强硬，购房者有需求但还想观望一段时间，以诺德为代表的的刚需盘横盘现象还会持续，随着后期个别成交的带动，以及需求入市推动下，再次复苏是迟早的事。
能不能在市场平稳期入手好房子，这是每一个有真实需求的购房者最应该关注的事。
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