▲ 未科实景 摄影｜渔舟
对于网红板块，好的时候，那必是：“一人得道，鸡犬*天升**”！
而一旦失势，那就是：木秀于林，风必摧之！
在杭州最显著的案例就是未科！
随着互联网大厂的各种传闻及房地产市场整体唱衰的舆论日盛，未科二手房的风向标绿汀路三兄弟价格调整，首当其冲！！
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▲ 未来悦二手房抛售信息
而某书上甚至言之凿凿的引用了诸如：雪上加霜、跑步离场、亏本急售……等词汇来形容目前未科二手房的状态。
连新房市场也不小的波及，堪称未科闭眼摇的独苗——汀岸辰风里最后一摇：廊内中签率由首开约25%，一路抬高到近41%中签率；廊外中签率也由首开约17%到二开几乎三分之一的中签率！
虽有“众口铄金，积毁足以销骨”的说法，但笔者认为就算众口一词，始终也敌不过“谣言止于事实”。
是否真如市场舆论导向一样：“未科二手房大崩盘了？”还是去现场看看究竟什么状态……
影响二手房价格除了板块的力量、市场引导外，最重要的因素之一就是整盘规模和品质。
▲ 上：未来悦东区/下：西区实景 摄影｜渔舟
首先看三兄弟最西边的未来悦（悦云邸云蔚轩），它共分东、西两个区。东区约1068户，西区约为东区一半多，约575套；
规模上看东区占优势，实际上因为配置不同，东、西区各有优势；
东区园区规模大，景观绿化规模，以及配套设施较为完善，例如下沉式广场、恒温泳池、健身房（硬件具备，服务外包另行收费）等配置都在东区；
但弱点也很明显，精装与中南樾府、印未来实际观感类似，如果自住大概率要再重新装修一下！
▲ 未来悦西区室内实景 摄影｜渔舟
西区因为地块较小，景观绿化没办法做到东区这样有丰茂的大面积草坪、树阵，以及丰富的配套设施；
但优势在公区配置和精装品质，预售均价较东区微涨了些许，约3500元/㎡的装标着实良心，中央空调、地暖、新风，客厅背景墙、大户型镶嵌式洗碗机，小户型水槽洗碗机都有配置……在三兄弟中算是综合性最好的了。
即使精装在后期可以通过软装、家装来完善，但对于自住买家来说，好的精装不但更有卖相，性价比也更高；
因此，各有优劣的东区、西区价差并不大！
那么，价格、带看量、成交量这二手房的三大指标上，未来悦又怎么样呢？
▲ 手边买房近一月未来悦二手房数据
见上图，跟中介小哥的数据差不多，本月未来悦总挂牌量138套，挂价58828元/㎡，环比上月涨了9.94%，网签成交价37055元/㎡，有做低的可能性。
虽然30天成交2套的量并不高，但一个月1145次带看，38人次/天的看房量与杭州最热的奥体三兄弟都大差不差；
也就是说其实目前的价格已经在市场底部，并且很接近需求方的心理价位，一旦信心建立，还是有强烈的购买意向。
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▲ 未来悦挂价及户型
为了验证推断结论和市场情况，笔者在未来悦西区看了三套房源，一套约139㎡高楼层挂牌单价5.6万/㎡；一套约125㎡低楼层，单价5万/㎡；一套约120㎡低楼层挂价5.5万/㎡。
东区看了2套，东区虽然是出租房PLUS的装标，但是毕竟有整体园区景观优势，挂价一点没低，甚至一套约111㎡要价630万，单价5.6万，84㎡的门槛户型单价也要5.2万+。
以上户型都可以小刀，除非确实套现急售，大刀可能性微乎其微，笔者再三讨价，也没有松动到小4万区间的可能性。
如果按照未来悦2.0左右的中低容积率，加上北面卧室大多是按建筑新规前“偷一半面积”的操作；
实际折算后，与后续新的纯高层对比，实际得房率高10%都很轻松，按5万均价，100㎡就相当于直接在面积上优惠了50万+，平摊到单方上足以低5000元/㎡，相当于二手房挂牌价仅4.5-5万/㎡；
加上2-3年持有成本或是加杠杆上车的期房，这样算下来，其实与新房的差别也缩小了许多。
另外两兄弟都在绿汀路东侧。
▲ 紫樾府实景 摄影｜渔舟
笔者看了中南樾府（紫樾府）一套约127㎡平层，不错的得房率，加上餐客横厅、大阳台直面园区内外景观；另外，大面宽又给房子提供了采光、通风俱佳的舒适度，动静分离的设计也非常合理，放在当初和现在都是“神户型”的典范。
据说笔者看了没过多久，这套就已经成交，650万含车位，单价约5万/㎡不到点；
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▲ 紫樾府127㎡、89㎡跃层户型图
更典型的是一套紫樾府约89㎡跃层户型，而此户型本该是此盘的创新点和加分项——跃层；
但由于不同于loft挑空部分不计面积的形式，跃层每一层都得实打实的计入建筑面积，相当于把一套面积本就有限的房子，物理分隔成两层空间；
特别是小户型，无法避免的带来公共部位的重复浪费、楼梯狭小、面宽有限……等硬伤。
感官上不管是卧室还是卫生间、上下楼梯……哪哪都太过于紧凑，劣势暴露得更加明显；
努力做创新，最后市场并不买账，结果可想而知：拖累樾府成为三兄弟中挂价和成交价双低的典型。
▲ 紫樾府实景 摄影｜渔舟
但勿用置疑，公建化立面设计，加上外立面材质以铝板为主，不错的外立面感官和整体性，大尺度的室外泳池，紫樾府在三兄弟里颜值和价值感也非常能打！
▲ 手边买房近一月中南樾府二手房数据
紫樾府的几个主要指标又怎么样呢？见上图！本月挂牌量89套，挂价环比上月涨了7.16%，为57516元/㎡，略低于未来悦，网签成交价39491元/㎡，有做低的可能性。
30天成交1套，一个月358次带看，11.9人次/天的看房量，虽然受欢迎程度无法与未来悦对比，但总体热度比很多热门板块也绝对不差，也就是说其实目前的价格已经筑底，但还等待市场消化。
▲ 印未来实景图 摄影｜渔舟
印未来（悦见未来雅庭）是三兄弟最东边的一个。
园区虽然有类会所的附属物业用房，但相较未来悦、紫樾府，前者地下恒温泳池，后者室外泳池的高端配置，在印未来身上则一概没有。因此，在公区配置上印未来反而要比前两者略逊一筹。
印未来户型定位也是以约95-140㎡的刚改、首改为主。
但胜在印未来是未科三兄弟离地铁最近的一个，从东边人行出入口到地铁5号线葛巷站出入口仅约400米，地铁通勤优势明显；
加上一路之隔的富力中心一期房源持续进入市场，热度和挂牌价始终不低。
▲ 手边买房近一月印未来二手房数据
印未来的几个主要指标又怎么样呢？见上图，本月挂牌量86套，挂价环比上月降了5.72%，为65752元/㎡依然虚高，网签6套，成交价42792元/㎡，降价量升明显。
▲ 印未来样板房实景 摄影｜渔舟
其中撇除一套基本不可能成交的原开发商样板房，含软装要价1000万，6.9万单价外，笔者又看了两个面积段的户型。
▲ 印未来个别挂牌房源
其中约123㎡、94㎡分别挂价770万、565万，单价都6万+/㎡，同样可以小刀，但要大刀到小4万区间也基本没有可能。
▲ 未科实景 摄影｜渔舟
实地看过之后，才有发言权。总的感觉相较2021年顶峰时期，未科三兄弟挂牌价大致降了20-30%；
但相对于3.6万/㎡新房限价来说，即使主流的成交价，也有约1.4-2万的价格倒挂空间，说未科跌破发行价还不至于。
对于二手房来说，影响价格的因素远多于新房；
比如：一、二手房之间你中有我，我中有你，你好我也好的关系！
再比如：市场供求关系，限价高低，导致的价值和价格的波动；
比如：同板块不同开发商品牌、品质、景观、绿化、公区、外力面颜值、精装……甚至营造理念、物业服务都会带来千差万别的区别；
再比如：同一个小区，楼层、景观、噪声、采光等方面的优缺点在现房面前将会相对放大…
但是，影响未科房价的基础是：其一、限价过低！
新房均价3.1万+的未科三兄弟，以及其后的约3.4-3.6万限价的产品，定位往好了说最多属于刚改，即使面积到了豪宅端，无奈限价下的产品跟不上；
房价和地价之间的差价即利润点过于接近的制约，意味着产品上限有限。这也是我们在未科价格最疯狂的时刻，总是不能把价格和豪宅划等号的原因所在。
其二、在市场波动期，供不应求的板块中，一旦土地、新房、二手房，价格过于接近，意味着都没有成长空间，博弈的结果，要么推动限价上涨，要么市场进入产品摆烂阶段！
其三、如此限价下，新房相当于给二手房一个保护垫，在需求高于供给的板块，特别是限价低估板块的新房所具有的优势很难逾越，买新房总是最优选，特别是市场热度下降，相对容易上车的新房自然更胜一筹。
举个例子：如今未科，即使起步门槛面积170㎡的新房套均总价也在610万左右，仅相当于5万/㎡二手房120㎡，不管是未来预期还是性价比无疑远超二手房；
其四、影响未科房价最大的黑天鹅，还是互联网产业，毕竟产城最大的底气永远是产业创富和人口创富带来的需求。
▲ 未科规划图，制图 羊仔@小红书
看上图——未科核心区规划图，其中“山河（商业、产业、公共配套用地）一片红”部分就是我们熟悉的重磅产学研、生活配套；
阿里、中电海康、抖音、VIVO、OPPO、钉钉……以及万象城综合体、未科文化中心、浙一总部，以及不远处云城交通枢纽，总部基地，高等级、高浓度的城市配套一一陈列；
这张图足以让你明白，未科在杭州的地位有多重要，未科核心区的住宅用地又有多稀缺！
就像笔者在：以中长期眼光看杭州楼市 | 房叔说No.684中阐述的一样，杭州是一众准一线城市中潜力最强的宜居城市之一，未科又是杭州首屈一指的以支柱产业-互联网产业兜底的核心板块！
因此，相信中国经济、房地产定会走出困局，相信杭州经济及房地产定会走出困局的人，必然对限价如此低的未科充满信心；
这里大规模跌破发行价的现象基本不可能出现！
目前不管是二手房还是新房都只是一时的潜龙在渊！
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文 /渔舟 编辑 /渔舟