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今日测评楼盘：力高国资雍江府
01
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看点预览
1、首开1.6万+入市
2、江纺地段，有江纺历史文化风格
3、产品思路很稳，后期有大户型改善房
4、未来规划想象力比较有限
02
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简评
这块土地是国资在去年11月15日拍下的，当时看到土地受让人是南昌国资产业经营集团房地产开发有限公司，就表示一愣，又来一个新玩家？
不过没多久就爆出与力高合作开发，哦…………那就对了，熟悉的味道！
如果是力高来操刀，那么就是老玩家。关于力高的这个企业，南昌人民还是比较熟悉的，确实是深耕南昌多年，我们之前也多次表示力高这家企业是比较懂得南昌人的审美与小心思的。
力高的品质肯定算不上很优秀，不过一直表现出的水准比较一致，虽然没有出众的品质，但是基本上也没太掉过链子，也没啥很大的槽点。
在之前地产市场比较粗放的时候，力高在技能树上把天赋点都加在了“偷面积”上，产品一经推向市场，大家都惊呼性价比高，动不动送一个房间，这谁受得了！
所以在朝阳力高滨江国际的单价一直都不输于隔壁的万科金域蓝湾。
市场规划之后，不能偷面积了，那户型设计基本就是对着“标准答案”照抄的。有些房企还偶尔有些自我发挥，在我看来力高基本很少发挥，你们喜欢怎样，我就怎样设计。
当然每个项目不同，还是会在户型上存在一丁点小差异，但基本都是照着南昌人对喜欢的模子去画的。
这块土地的限价14600元每平，那么144平米以下的限价就在18100元每平米，144平米以上的就在19100元每平米了。
这只是限价，最后售价的平均价格不得超过这个！据了解到的消息，力高第一批推出的小高层均价在1.6万+！
讲句实话，如果附近的人买这里，这个价格还算OK，距离限价上限还有2000的空间。注意这并不意味着它未来就一定会涨2000了，仅仅只是有这个空间。力高没有顶着限价上限的附近去制定价格，还是有点符合市场的预期。话不多说，看项目！
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测评主体
01
通勤时间
双子塔：14公里，20-30分钟的车程。
广场：10公里，同样20-30分钟的车程。
高新吾悦广场：5公里，10-15分钟。
去这里看房有个要注意的，走沿江快速路要记得走辅道，不然就要“三过家门而不入”了。如果走青山北路，在江纺之前那个路口要开进一个小社区的门里，穿过一段不太平整的路，可以从小路中直接插到沿江快速路的辅路，然后走一段就到了。
如果从城东过去要在沿江快速路上 线 经过它，再掉头回去找它。
02、2
地段概述
这个地段用南昌人比较容易理解的话来说就是“江纺”，就是江西棉纺织印染厂。江纺生活区这些年虽然有变化，但是变化相对少吧，开车进去之后能感受到这里的时间似乎变慢了，还能找到不少90年代的感觉。
所以这里打算做一个历史文化街区，可能类似699那种吧，由国资产业经营公司来操刀，住宅就由力高来弄了。
这个地段说心里话算是一个妥妥的居民板块，也就是居住在这一块的人在这里活动。其他地方的人是很少过来的，我也是很久才来一回。近青山湖风景区，但是步行过来也要1.5公里左右吧。
地铁的距离还可以，从小区未来的南门开始计算，到地铁站的距离700多米，图中可以清楚看到正在建设的地铁站位置。
这个地段可以算是中性偏良一些吧，后续的规划基本没有太多，生活、出行这些都是现成了，比较适合附近的人群购买，地缘性略强。
虽然北有江景、南有湖景、近地铁、有生活配套，但是能辐射的客群其实有限。周边的规划和开发项目太少了，大环境的面貌其实一般，不太容易被市场所关注。
03、2
项目基本信息
1、项目总占地约101008㎡，建面312532㎡
2、共24栋住宅，洋房、小高层、高层
3、总户数1762户
4、绿化率35%，容积率2.3
5、停车位1896个
6、毛坯限价14600元每平米
04
产品信息
力高的设计是小高层+高层的布局，另外有两栋洋房。整体是一个坐北朝南略偏西的朝向，容积率在2.3左右，楼间距是应该还OK的，不过这个容积率也不算低吧。
将近1800户的社区，刚需偏改善的定位，两卫起步的设计。面积段的设计也比较主流，目前推出的户型是95-130的，95/116的三房两卫，130的四房两卫。
后期还有140+到200+的大户型，在最北面的三栋，从沙盘上也能看出这三栋的特殊之处，有大幅的落地玻璃，看着就比较高级吧，估计定价会高一些。
小高层一梯两户基本都是116平米的三房，高层两梯四户就是95平米的中间户搭配130平米的端户。
关于力高的户型，这几种都贴出来展示一下吧：
95平米中间户两卫的常规操作，无甚多说！
116㎡的小高层，一梯两户，主流设计！
130平米的四房，入户玄关靠北是新板式的设计，南面无遮挡。不过这里没有设计成阳台会对通风有一些影响，可以通风，就是通风的面宽窄了。不过总体是OK的，四面宽，三房朝南！
力高国资雍江府的设计效果还是可以的，比之前几个项目的立面效果有些提升，希望成品也能保持。千万不要出现澜湖国际那种土味风格了……
普通的常规装修，无中央空调……
04
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周边配套
1
学区配套
关于教育这一块，江纺生活区2019年的学区应该是九年制的新才学校，未来力高国资雍江府比较大的概率可能也是这个吧。
这一块行政管辖是青山湖区的，所以教育是跟青山湖区走的。
2
商业配套
目前主要是江纺的生活区的配套，这个生活区还能找到有些年代感的商店，比如毛线店。很有历史记忆的感觉，当然吃喝、买菜都不是问题，旁边居住的人不少，遛弯的地方也有，还有运动场。
未来看点在于国资操刀的这个历史文化街区，规划是有各类商业配套，估计是要做成一个开放式的复古街区，有点洋气和小资的那种。
对于雍江府的业主来说，确实是一件不错的事，南边正门出去就是一个文艺的街区，这个观感还是不错的。我逛699的时候时常在想，这里面能不能抠一套房子出来住？
想想还是蛮憧憬的……
3
周边自然环境
北面是江景，据说未来有个滨江公园，建成时间不好说。南面是青山湖风景区现成的，就是走过去要点时间。
4
未来规划
这个……我也不是很清楚……
虽然貌似处于“临江商务区”的辐射范围内，但是这个商务区从未实际性推进过，貌似青山湖区已经很多年不提了……
这一点青山湖区真的要反省一下了，对未来没有一个明确的方向和规划，得跟红谷滩好好学学，不能蒙着头过日子了……
05
PART
总结
优势：
1、所有配套都是现成了，交付时地铁也通车了
2、产品设计还是比较主流的
3、门口的历史文化街区，未来会有点洋气吧
劣势：
1、未来的可改善空间有限，周边无明确规划
2、除开青山湖，周边的面貌一般，只能着眼自身社区和小环境了
适宜人群
这个项目个人以为还是偏地缘性，相对于适合周边群众。而且这个楼盘就是典型的买现在，而不是买未来。其实产品上没有太多可以挑剔的，力高这个公司虽然没有惊艳过我，但是基本也没掉过链子，一向表现都比较稳定。 这个地段的槽点其实也没有很明显，其实就是存在感比较低，没有项目一期集中开发，受到的市场关注度较少。现在的客户段位也高了，哪里气氛好就奔向哪里。至于价格，首开1.6万的话，算是符合预期，比我预期中略低一丢丢。不过这个位置的销售节奏，个人以为不会快。
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