众所周知，优质学区房比普通房源贵了不少。当原来对口菜小的小区改为对口一二梯队学校后，价格可能一夜涨60万。那么学区到底值多少钱？一旦政策发生变动，会大幅跌价吗？
本文将以“学区溢价率”为核心，逐步为你解读学区价值这件事。
一、学区溢价率定义
学区赋予楼盘额外的价值就是学区溢价率，假设其他因素一致（如区位、楼盘品质等），学区溢价率越高，背负的学区价值就越高。
本文会用到的溢价率计算方法：1单校溢价率=（单校学区房均价-所在板块均价）/ 所在板块均价
2板块学区溢价率=（板块内所有学区房均价-板块均价）/ 板块均价
3行政区学区溢价率=（行政区内所有学区房均价-行政区均价）/ 行政区均价
二、民办摇号后学区溢价率更高了吗？
我们统计了上海过去29个月（从2018年1月份到2020年的5月份）的约130所全上海优质公办小学的情况，其成交量和价格的数据来源于网签，仅供参考。
（网签价一般低于实际成交价，因此该数据用于择校参考，不等同于实际购房价格）
01高溢价率学区板块有哪些？
全上海学区房溢价率的均值是13.38%，也就是说上海的平均学区房源比普通房源贵13%左右。假设普通房源总价400万，同地段、类似校区品质的学区房价格约是452万。
在近两年半的时间里，学区溢价率高于全市均值的行政区有浦东、闵行、徐汇、新静安和普陀。
（排序按溢价率由高到低）
注：本文中的新静安均指的是原闸北区域，静安指的是原静安区域。
我们来详细地看一下各区溢价率近3年的变化：
上海各行政区三年的溢价变化
2018年上海学区溢价率为12.56%，在18年溢价率比较高的前5个行政区分别是浦东、闵行、新静安、普陀和徐汇。
2019年上海学区溢价率趋于冷静，数字下滑至11.44%。行政区排位发生变化，浦东还是第一，徐汇、普陀顺位发生变化。
2020年受“学区新政”等影响，学区市场出现了回温，上海整体学区溢价上涨到16.06%，涨幅明显。
02学区溢价率的两个发现
· 总体规律：房屋总价越高，学区溢价率越低。· 当房屋总价达到一定程度后，基本不存在学区溢价，单价只受地段、楼盘品质等物理因素影响。
2018年1月-2020年5月上海各个行政区学区房在各个价位段的溢价率
整体的溢价率规律非常明显，房屋总价上涨，各区溢价率都出现了下滑。
异常值（接近于0或者为负数）出现在1200万以上的房源，也就是说房屋总价达到1200万以上时，学区溢价基本消失。
而嘉定本身学区溢价率就不高，因此不具备参考性；此外有个别区在900-1200万价位段后，学区溢价率就基本消失了（新静安、宝山）。
三、学区溢价率最高的行政区是？
简单看几个行政区之间的差距：
上海各行政区近三年的溢价变化
- 浦东
整体来看，浦东的学区溢价率远高于上海均值。上海平均学区溢价率为13.38%，而浦东学区溢价率高达55%左右，是上海均值的4.1倍。这不仅是因为浦东学区价值高，也和浦东区域面积大、学区分布过于集中也有关系。
- 闵行
闵行总体学区溢价是比较均衡的，没有大浮动。
- 徐汇
很多人会觉得徐汇是市中心板块，学区溢价整体值应该不高，但是从近3年的数据来看，徐汇的溢价率是持续上涨的，且涨幅相对稳定。
- 新静安、普陀、长宁
新静安、普陀、长宁有点类似，本身行政区学区属性没有那么突出，拔尖的好学校可能没有那么多，比较适合刚需客户自住。
但在学区新政的影响下，更多客户也把学区作为买房会考虑的一个重要维度，并且愿意为了学区价值拿出相对较多的钱，从而选择一个行政区内相对拔尖的学区。
因此这三个行政区近3年的学区溢价率持续小幅上涨，行政区的学区属性开始受到更多的关注。
- 杨浦、静安
杨浦和老静安都是在2020年学区溢价率出现了明显较大幅的上涨，从18、19年的平均18%左右，上涨了近5%，主要也是受学区新政影响和区内优质双学区的拉动。
- 嘉定
嘉定的学区溢价率是负数，主要有两个原因。首先是因为行政区内优质学区房都集中在一些房龄相对老旧、品质较差的小区内，所以本身楼盘均价相对较低，学区赋予的价值又没有过于夸张。
而嘉定这样的郊区板块房屋总价本身不高，楼盘成交主要集中在新盘及一些品质楼盘，这样的楼盘对口的学校大多都比较一般，甚至是新建校，不处于一二梯队学校内，因此导致学区溢价率为负数。
需要注意的是，行政区的学区溢价率只能作为对行政区的宏观了解，不能代表区域风险程度和各校、各板块的学区价值。
四、各板块学区溢价率分析
对比行政区内各板块的学区溢价率更能发现问题：
哪些板块学区集中？哪些板块学区溢价率高？板块学区溢价率高就代表风险大吗？我们从板块学区溢价率对比来分析以上问题。
01浦东
前面讲到，浦东的学区溢价率近3年都是全上海最高的，高于上海均值4.5倍，那么浦东各板块学区溢价率表现如何呢？
非常直观地能看到，浦东溢价率最高的板块是高行，其次是金杨、杨思前滩、北蔡、金桥和梅园。其中学区溢价率有明显上涨的是浦东的金桥，上涨了近10%，原因也很简单，板块内的学区有建平实验小学（金业校区）、建平实验小学（枣庄校区）、竹园小学（沪东校区），都是相对有名的二梯队，并且对口的初中都相对不错。
明显连续下跌的是杨思前滩，板块内学校是明珠小学（C校区），因为对口初中相对一般，且板块位置相较于明珠AB来说没有那么优秀。
因此在学区新政下，学区溢价持续下滑，家长们对明珠C学区房价的认知更趋于理性。
此外还有一个比较特殊的板块是张江，连续几年溢价率为负。
板块内的二梯队是浦东第二中心小学（张江校区），知名度相对不高，板块本身又比较偏远，溢价率为负的原因和嘉定情况类似。很多家长反映的“浦东一梯队都涨价了”，但从实际溢价表现来看，整体是跌的；涨的都是一二梯队中热度比较高的且对口初中比较好的学区，大部分二梯队的溢价都是小幅下滑的。
因此浦东学区市场的分层比较明显。
02闵行
闵行也是一个学区溢价率每年都相对较高的行政区，但整体表现更为冷静。行政区内优质学区分布比较密集，基本集中在5个板块内，且整体表现基本一致，除春申外，都出现了明显的上浮，主要也是受板块和政策的双重影响。
闵行作为上海学区热度较高的行政区，本身学区门槛并不高，部分优质校人户一致满1-2年一般就能被录取；甚至部分一二梯队连外地户口居住证积分满120分都能被录取，因此学区受众更大。
在民办摇号后，更多家庭会因为民办学校的风险转而考虑买公办的学区房，而市区的热门学区入学要求一般较高，因此这部分群体中很大一部分将目标区域定在了闵行。
此外闵行还有一个特殊的设定：市区板块如果因年限不足没进入一二梯队学校，统筹去向为附近校区。在闵行，基本优质校会有2-4个校区，如果排序没排上被统筹，将在公办学校区域范围内校际间统筹（如下分组参考），因此在统筹的保障上更为稳妥。
①实验小学（莘松校区）、实验小学（春城校区）、实验小学（景城校区）、实验小学（畹町校区）
②明强小学（东校区）、明强小学（西校区）、明强二小、黎明小学、七宝实验小学、航华二小
③平南小学、平南小学（平吉校区）、日新实小、平阳小学、古美学校（小学部）、新梅小学
④田园外小（金都校区）、田园外小（银都校区）、田园二外小、颛桥小学、君莲学校（小学部）
⑤康城学校（小学部）、花园学校、莘松小学
03徐汇
徐汇溢价率前三的板块是上海南站、长桥和徐汇滨江。这三个板块近两年都有新建校，新建校的出现最直接导致了学区溢价率发生变化。
比如上海南站有汇师的新建校分校，但汇师分校目前没有对外进行招生，对口小区是教职工小区，是不可以买卖的，而南站板块内房源整体比较老，单价不高，且优质学区知名度又比较不错，因此整体的学区溢价比较高。
比如徐汇滨江的新建校复旦附属徐汇实验学校，这是一所九年一贯的学校，又是复旦系的学校，因此近2年学区房价格出现了明显上涨。
此外，徐汇有两个特殊的板块，建国西路和衡山路板块，均属老法租界地段，有大量的花园洋房和独栋别墅，本身历史风貌的附加值，再加上在环贸辐射区内，因此商业非常发达。
由于本身地段价值跟房屋价值都比较高，所以这两个板块即便有4所非常不错的一二梯队学校，由于板块本身价值过高，优质学区也无法再赋予太高的价值。表现出来的就是学区溢价还是非常低，甚至会出现负值。
因此这是一个高成本、高品质且低风险（不易受政策影响导致学区跌价）的学区板块，更适合以下这类家庭：
比较有经济实力，考虑自住及周边配套品质，追求较好学区，注重风险把控，不能接受以后房价受政策影响出现大幅下跌的家庭。
04新静安
新静安优质校不多，主要分布在*藏西**北路、阳城和大宁三个板块。*藏西**北路板块今年溢价率猛增，主要受闸北一中心影响，溢价的变动比较大。而大宁板块的学区房中品质楼盘较多，整体单价高，学区溢价率就比较低，接近于零。
05普陀
普陀是被老上海人和新上海人低估的一个板块，大众对普陀的印象是学区优势没有那么明显，好学校也没有那么多，区域面积比较大，现在的基础建设又比较一般。
但从整体市场的反映情况来看，学区溢价是逐年变高的，为什么会出现这个情况？
因为在普陀购买学区房的群体主要是以自住为主，600万-1000万之间的学区房基本都能兼顾品质、面积和配套等要求，适合改善群体。因此在学区溢价方面，会有价差但差距不大。
所以同样是以自住为目的，越来越多的普陀购房者愿意为了学区多付出一定的成本。
06长宁
很多人会问，长宁小升初多校划片，还存在学区房概念吗？其实是有的，只是相对来说没有那么明显。
长宁比较有名的学校有：建青、长宁实验、江苏路第五小学。
因为长宁区位置离市区近且有较多别墅区，所以整体板块价格较高。而优质校对口楼盘中既有一些豪宅又有些老破小，所以楼盘品质方差较大。所以长宁受楼盘成交类型的影响，溢价率波动较大。当豪宅成交比例比较大的时候，均价就会被拉高，当老破小成交比例比较大的时候，均价将会被拉低。价格的变动导致溢价的大幅波动。
07杨浦
杨浦目前是上海入学门槛最高的行政区，既要求户口又要求时间，甚至有一些比较热门的小学会要求三户（爸妈加孩子），落户时间甚至要5年。而同样属于教育强区的徐汇和黄浦，仅要求孩子及三代内直系亲属落户满2到3年即可入学。
由于杨浦入学门槛比较高，家长们可能需要提前4年到5年去完成买房落户，往往深思熟虑且比较沉稳的学区群体会选择杨浦，因此它学区的溢价率整体比较低。
如果在备孕中或者小孩很小，且都是上海户口的家庭就很适合买在杨浦区，因为它低总价、低溢价。
08静安
老静安因为优质校历史比较悠久，对口关系又很少出现变动，所以整体表现更为沉稳，虽然在数据表现上有所波动，但实际是因为成交量较少，单价容易受成交面积影响导致的，并不是因为学区溢价不稳定。
09黄浦
黄浦是全上海范围最小的行政区，优质校又多，学区分布比较密集，所以行政区整体溢价率低，但各板块之间差距较大。
比如世博滨江跟黄浦滨江：世博滨江板块内的学校是上外·黄浦外国语，对口初中也是黄浦数一数二的公办；而黄浦滨江板块内学校是黄浦一中心，相对学区热度较低。
因此两个板块虽然同为滨江板块，都有部分高品质豪宅，但学区溢价率差距较大。
整体来说，黄浦学区溢价率低，但受地理位置和历史文化的影响，单价较高。
09虹口
虹口突出的优质校不多，且自住群体较多。
鲁迅公园溢价相对较高主要是受虹口三中心影响：虹口三中心对口小区出房量少，单价容易受成交面积影响。当区域内学区成交量稍有提升，溢价的表现更为突出。
曲阳板块内有虹口四中心、虹口实验小学、曲阳第三小学、曲阳第四小学4所学校，因此学区溢价表现相对较为稳定。
10郊区板块
最后集中来看一下几个郊区板块。
关注学区的家长一般不太关注郊区板块，但郊区近几年还是有一些值得关注的学校，且部分校对非沪籍家庭买学区房相对更为友好。
宝山淞宝：板块内有5所还不错的学校，都是属于宝山的一梯队或二梯队，因此溢价率相对较高。
松江的松江大学城、松江老城和松江新城：虽然板块内以自住的房源为主，但受大学城影响，优质学区包括新建校都围绕在周围，像东华附属实验，师范大学附属外国语等。
区域整体学区溢价率小幅上抬。
嘉定区内突出的优质校有3所，集中在嘉定老城、菊园新区两个板块。
五、哪些学区板块溢价低？
看完各个行政区各板块学区溢价的表现后，能发现一个比较有趣的现象：优质校大于3所的板块溢价率大多没有过高，因为区域内优质校集中，因此溢价表现相对整体较为冷静。
表：优质校>3所的板块
标橘色的区域是表内相比溢价率相对较高的区域，但其实仍处在上海的均值范围。
比如徐汇的徐家汇，它有6个一二梯队的学校，但它的学区溢价率为14.84%。
标绿色的区域是表内相比溢价率相对较低的区域。
比如浦东的潍坊，整体的学区溢价只有0.47%，可以说基本没有均价溢价，但这个板块特殊在80%的房子都是学区房，所以板块整体均价本身在很大程度上受学区影响，因此溢价率表现特别低。
比如武宁和大宁，这两个区不像潍坊这么极端，学区房占比大概在30%左右，但学区溢价率不高，说明该区域购房者对学区附加值比较理性，没有赋予过多的价值。
六、适合保守家庭选择的学区有哪些？
01一梯队溢价率总体比二梯队溢价率高
一梯队平均溢价率为14.48%（这里的一梯队就是泛指全上海所有一梯队公办学校）；二梯队平均溢价率为3.88%。如果控制变量仅考虑学校质量的话，那么学校越好，溢价率就越高。
但是不同行政区的同一梯队学校溢价率差距较大，比如同为一梯队，浦东的明珠ABC校单校溢价率比徐汇的建襄、向阳、高一和汇师高很多。
02更受家长青睐的学校有哪些？
单校溢价率且板块学区溢价率高的，可以理解为更受家长青睐的学区板块。
全上海学区板块共86个，板块溢价率高于10%的有24个，占27.91%；
优质校共134所，单校溢价率高于15%的有37所，占27.61%；
双高校共28所，具体分布参考下表：
板块溢价率、单校溢价率双高学校表，表中标黄的为二梯队学校
03高成本、高溢价率的学校
溢价率高不代表成本高，高单价且高溢价的学校一般都是相对较为顶尖的优质校，参考如下：
单价、单校溢价率双高学校表，标黄的为二梯队学校
除了两所标黄的二梯队外，其他都是各区中比较拔尖的一梯队校，可以理解为这两所二梯队校被家长赋予的期望较高，因此溢价表现高。
04判断风险要把学区和板块溢价率结合看
单校溢价率高不代表板块学区溢价率高，也不代表风险高（易受政策影响导致跌价），同时也不能等同为成本高；
单校溢价率高，且所在板块学区溢价率高，才意味着风险相对较高。
比如明珠B，单校溢价率较高，但其所在板块潍坊的板块溢价率较低，如果未来政策出现大幅变动，明珠B受影响的表现不会像它的溢价表现这么高，因为它有板块兜底。
再比如建平实验的枣庄校区，单校溢价率高，且所在的板块溢价率也高，本身的单价也高，这样的学校就可以简单理解为风险较大的学校（类比北京多校划片后出现跌价的部分）。
05低风险校有哪些？
理解了风险的逻辑后，我们来找一些风险相对较低的一梯队校供大家参考。
风险较低的一梯队学校表
首先排名前三的向阳、卢二、高一，虽然单校溢价率低、板块溢价率低，但是学区单价高，可以理解为因为地段优势过于明显，所以学区附加值就没有那么突出了。
除了前三之外的校都属于“三低校”（低单校溢价率、低板块溢价率、单价低），简单理解就是成本低、风险低。
七、一些小建议
我们详细的解读了上海溢价率，总结一下：
想要优质学校但风险承受能力较低的家庭，可以选择行政区内溢价率较低的学校。
例如想在杨浦买一梯队，又不想承担太大风险，就可以不选择控二，而选择打一，因为同为一梯队，入学门槛差不多的情况下，打一的溢价率相对更低，所以风险更低。
刚需客户可以考虑虹口和闵行，虽然学区热度没有那么高，但是可以满足自住同时兼顾一个行政区内的拔尖校也不会额外付出太高的成本。这些区域如果政策变动，想置换也不太会出现大幅下滑。
如果你对学区溢价还有其他疑问，欢迎私聊我~