任何一个超大城市，在经过多年的发展后，都会面临“ 老城区 ”和“ 新城区 ”如何后续发展的问题。
比如说北京，相当长一段时间里，城市的发展策略就是“ 拆老城，原地起新城 ”，通过集中*迁拆**，老城直接变新城，老城人口越来越集中，房价迅速上升。
到了2017年，北京东西城的常住人口密度 已经超过2万人/平米公里 ，五环里中心地区的常住人口密度 超过了1万人/平方公里 。
这个人口密度水平比香港、澳门都要高，在全世界都可以排进前五，东西城核心区的人口密度甚至可以排在全球前三。
东西城房价已经突破12万+，五环里中心地区的房价已经达到8万+。
如果未来还是按照“ 老城接着拆，原地起新城 ”的发展老策略。
那么北京五环里中心地区的常住人口密度，可能会在未来十年超过2万人/平米公里，东西城可能会超过3万人/平方公里。
北京中心地区的房价很快就会达到12万单价以上，甚至会在15年内突破20万的房价水平。
这个房价水平，在2017年以前很多人深信不疑。
集中，集中，再集中，香港的城市发展就是这个模式，香港房价也是这样推高的。
人口集中+产业集中+配套集中 ，房价推高地价，地价推高*迁拆**款，*迁拆**款再推高房价，20万每平米的房价并不难。
香港依靠这种“集中模式”，已经把房价推到25万/平米。
2021年8月30日，国家住建部正式下发《 关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知 》，“ 老城*迁拆**，原地起新城 ”的发展模式终结了。
这是一个重大的转折点。
“通知”文件中规定： 城市更新中，*迁拆**比例不得高于20% 。
城市“老城区”告别大拆大建，从而进入到了“ 旧改、危改、退租 ”的城市小更新模式，城市*迁拆**户的消失，肯定对老城区的房价影响巨大。
北京在老城区的城市更新中，要求更加严格： 老城坚决不能拆 。
其他城市可能能拆20%，而北京老城则直接是“零*迁拆**”。
北京老城区的城市更新，按照目前的政策，模式已经非常清晰了： 旧楼房就是“旧改”，危楼房可以“危改腾退”，平房就是申请退租和申请修缮 。
这个模式，不仅仅包括92平方公里的东西城核心区，甚至在整个五环内334平方公里的中心地区，都会基本按照这个城市更新模式来实施。
对于北京中心地区来说，*迁拆**没了，新土地就没了，*迁拆**款也就没了，常住人口停止增长，配套升级速度变慢，房价增速也就彻底下来了。
因此我们的第一个判断就是：随着城市更新模式的变化，让城市中心地区“老破小”的购买逻辑出现了重大变化。
自住价值还在，但投资价值已经在逐渐消失了 。
“ 房住不炒 ”的原则高度体现。
城市中心区“ 不再拆 ”，并不代表整个城市都“ 不*迁拆** ”了。
2021年11月3日，北京市公布了《 北京市“十四五”时期绿化隔离地区建设发展规划 》。
在这个发展规划中，明确提到北京5-6环之间的“ 绿化隔离地区 ”要大力建设，就意味着未来可能会有大规模的“ *迁拆**腾退 ”启动。
所以北京城市的*迁拆**腾退依然存在，只不过是从原来的 5环里中心地区 向外转移到了 5-6环的新城地区 。
从“ 城区居民*迁拆** ”变成了“ 城市农民*迁拆** ”。
城市要发展，就必须要有新的土地资源，北京5环里地区已经“饱和”了，未来要做“减法”，要 实施“减量发展” ，已经不可能再大规模新增建设用地资源了。
但是占地面积高达1500平方公里的5-6环，却拥有大量的待开发土地，是北京实施 城市“扩张”，产业发展，人口同笼换鸟 的重点地区。
北京的5-6环之间，目前存在 大量的“城中村” 和“ 城市农民群体 ”，他们的命运在这一次规划中已经确定： 逐渐实现全部城市化 。
什么是“ 城市化 ”？
“城市化”的含义就是： 村落变社区和街道，农民变市民，宅基地和集体建设用地“征收”成为国有土地，这就是*迁拆**腾退。
北京5-6环，将会启动最大规模的“ 城市化改造 ”，大量的城中村将会变成社区，变成街道，城市农民将会变成北京市民，逐渐实现全部“*迁拆**上楼”的改造过程。
在这个过程中， 城市农民的居住条件会得到巨大改善，同时也可以获得相应的“*迁拆**款” ，而北京城市的发展则获得了新的国有建设用地。
这是城市发展中的一种“双赢”：农民得到巨大实惠，城市获得新生空间。
农民“*迁拆**户”将会成为北京购房不容忽视的“重要力量”，并逐渐取代北京过去的“城区*迁拆**户”，他们将会成为推动北京5-6环房价持续上涨的需求之一。
同时由于大量新增的土地资源主要集中在5-6环之间，因此地铁、学校、医院、产业园都将大量从原来的5环内，逐渐向外转移疏解和延伸。
甚至 包括北京自贸区 ，几乎90%都被分配在北京的5-6环之间，部分甚至是在六环沿线地区。
北京六环的建设，布局已经基本完成。
因此，从北京城市发展的未来趋势上看： 六环必将崛起，并逐渐代替五环，成为北京中心地区和郊区的主要分界线 。
这是城市更新模式变化后的一个必然规律。
北京六环的未来，必然会逐渐取消“收费”，从 高速路向城市干道演变，北京城市副中心甚至已经将“ 六环入地 ”了。
我们判断： 六环的崛起，将是北京未来10年最大的城市红利 。
比如北京中心地区的发展，自从2001年“申奥成功”后，开始加速建设，一一共分成 2个发展“红利期” ：
第一个阶段是从2002年-2008年的“ 3-4环发展红利期 ”，北京城市发展迅速从二环边扩张到了四环外，3-4环的房价几乎翻了好几倍。
第二个阶段是从2009-2015年的“ 4-5环发展红利期 ”，在这短短的5-6年时间里，北京4-5环的房价也是翻了好几倍。
因此北京未来十年的城市发展红利期，就是“六环时代”， 到了2030年，北京将会全面迎来六环时代 ！
北京5-6环的房价至少有2-5万的提升空间。
综上所述，北京城市更新模式的变化，其实对于北京城市格局及房价一定会产生较大影响，北京的六环时代已经不远了：
老城区的疏解，常住人口的大规模外溢，5-6环将成为北京常住人口最集中的片区。
新城区大规模*迁拆**，轨道交通、城市配套将会陆续完善，回天计划、南城计划、北京城市副中心等，地铁路网密集，医院学校云集，城市化进程加快。
产业集中布局，第四使馆区、未来科学城、海淀中关村北区、亦庄经开区等等，都在北京5-6环。
未来随着大规模的城市建设，北京5-6环之间，6环沿线的房价，我们认为至少还有2-5万/平米的提升空间，这个投资潜力应该算是比较理想的。