#5月财经新势力#
大家好，我是地产高富帅。
2023年的五月真的是惊心动魄，前有合景泰富官宣暴雷，后有 万达风险预警，近期更有皮带哥被执行人 ，可以说地产行业暴雷声或许还真的尚未结束。
这让我回首过去两年，让各位地产人彻底懵逼的两年， 规模民企团灭的这几年地产人到底经历了什么 ，或许只有过来人才能真的懂。
过去的几年，上海虹桥几乎就是各大民企的第一港湾，知名房企与超级黑马的集聚地，到了2023年， 撤退的撤退，躺平的躺平，或许也就是宣告了地产黄金十年的全面完结。
回首再看，还留在江湖牌桌的也就只有中骏置业了，在这房企总部密集的虹桥根据地依然挂着醒目的招牌，今天 地产一品塘独家企划：虹桥扛把子之--中骏置业突围记。
发家海西 虹桥扎营
中骏置业作为一家典型的闽系地产， 早期总部就位于福建厦门，发家根据地主要是福建海西（厦门与泉州周边） ，早期在泉州市场有着绝对的市场统治力。
作为一家有着30年历史的民营企业，中骏置业在前期20年都有着较为扎实的企业底盘， 不冒进不增加杠杆成为黄老板坚持的基本面 。
2010年中骏置业香港上市，作为这个时期前后的上市房企， 出现了未来统治地产江湖的超级大佬：恒大地产，龙湖地产等 ，也就在此刻地产江湖正式全面进入黄金年代。
早在2009年，中骏置业就外拓布局北京市场，这在当时是需要很大的勇气的。 作为一家区域性中小房企首次出走就直接布局超一线城市 ，可见当时黄老板的独到眼光。
中骏首次进入北京,带来第一个商业综合体—— 北京 CBD中骏·世界城，这是中骏置业真正的第一个商业项目，运营至今已经超过15年 ，已经成为了北京的地标项目，也奠定了中骏置业的双轮驱动的基本面。
创始人黄朝阳，以“做人要有所为有所不为”为创业箴言。作为“闽系”房企的一员，最初中骏的发展速度一直很稳健，2010年公司销售额还不足40亿， 2013年才突破100亿元。2014年-2016年，公司销售额分别为119亿元、145亿元、235亿元。
看到以上数据，很显然中骏置业的发展有点偏慢了。同为 闽系的几个老大哥早就实现了500亿的体量，早就是位居全国top30以内的行业大佬 ，此刻的黄老板肯定内心是有所触动的。
与其他几个闽系大哥的路线一样，在布局了几年华东市场之后，在2017年初，黄老板带领的中骏置业正式把总部搬迁到上海虹桥， 并且全部进驻自己开发的虹桥标志项目：中骏广场。
从2017-2020年的这三年时间，中骏置业的规模也从332亿到了千亿体量，在2020年地产黄金时代的最后一年正式进驻千亿军团， 但是这个时期的中骏置业或许跟早期的牌面已经是完全不同了。
踏错周期 经营瓶颈
其实从表面上看，中骏置业的发展逻辑是没问题的，但是相对其他头部房企来看，其发展战略显然是没有完全符合当时的行业发展逻辑的。
2017年，公司提出千亿目标计划， 正值楼市行情火热，房企拿地成本大涨。中骏激进扩张正赶上了高价地 ，但不巧的是2018年以后，监管对房地产行业的调控逐渐收紧，限价政策压缩了房企的毛利率。
更让人不解的是，在地产行业已经开始下行的大前提下，中骏置业在2019年开始下沉布局三四线， 并宣称开始全国大面积布局中骏世界城市综合体项目 ，中骏的投资导向明显已经偏向三四线。
中骏集团2019年开始接连拿下15座城市的16幅地块，新增土储建面超250万平米，新增总货值超400亿元，这个时期的中骏置业是较为疯狂的几年。
2020年地产行业正式进入下行时代，中骏置业布局三四线的项目明显遇到瓶颈，不过幸运的是，早期招拍挂市场布局一二线城市的 杭州，厦门等地的高端项目去化不错，也给中骏置业留出了一点缓冲时间 。
不过整体来看，此刻的中骏置业也与其他高速发展的房企一样， 资金压力过顶，销售去化艰难，权益偏低等问题也给整体市场评级雪上加霜 。
强总部管控的两面性
在如今暴雷房企满天飞的大环境下，其实小编总结的最大核心原因就是很多房企管控太松散， 一句话总结就是：区域放权太大 。
这种模式其实就在万科 碧桂园时代就已经开始，在高周转黄金年代这种放权模式是非常有效的， 地区集中快速决策，能够在一线作战迅速打响名声 。
但是如果这种逻辑持续很久，地区的管控完全失控，拿错一块地的代价就是巨大的， 可以看得出来早期这种模式的受益者万科，碧桂园等如今就是出现了很多问题。
中骏置业成立之初的基本逻辑就是总部强管控，所有项目产品户型方案，营销方案，投资逻辑基本上就是黄老板说了算， 地区公司的整体风险得到了有效控制 。
与其他闵系房企成就了多位明星经理人不同的是，正是由于黄老板的不放权这一核心原因， 中骏的外聘经理人存活率并不高，特别是中骏置业总部的部门总与各大区域总 ，能够适应集团这种管控逻辑的人基本还是老员工为主。
在阳光城，旭辉，世茂，等闽系明星经理人高调横扫市场的时候， 中骏在人才管理方面动作却非常低调 ，特别是在中后期特别对碧桂园的高管情有独钟。
2019年开始中骏战略逐渐下沉三四线，如今看来这步棋也有两面性，一方面是错误误判了形势，另外一方面加速了商业布局，形成了一定的抗风险大局面。
其实整体来看，中骏的整体发展就是黄老板的个人操盘史，就在今年2023年四月的这次最后的美元债关口， 中骏还是挺了过去，让中骏置业最后留在了虹桥 。
如今的中骏置业走在了一个十字路口， 布局三四线边角的商业项目几乎全部停工，几大区域合并之后裁员超过50% ，真实商管运营数据或许只有内部人知道。
一句话总结： 中骏能够活下去，就是老板的强决策+少许的运气
总结
不管如何如今还在牌桌的民营房企确实已经不多了，未来能够活下去才是首要任务， 中骏置业未来很有可能就是深耕华东+海西为主了 。
中骏置业早期布局的华南，山东，西部等市场如今都几乎停滞，能够贡献现金流的项目已经非常少了，几个大综合体的坑何时能够填满也是一个大未知数。
让我回想前段黄老板在周一例会的讲话 ，“我们凭什么活下来？是跟万达，还是新城，还是龙湖一样的？