最近，一个楼盘销许公示表刷爆朋友圈，上面的房价竟高于区域实际成交均价水平线25000+，为何一出场就戳破区域房价天花板？道士君特意亲临售楼处探究一番。
区域房价壁垒被打破
20000直接跨进45000+
其实，在金隅云筑销售价格公示之前，道士君也计划周六去空港实调一番，没成想巧了。
现如今，这个地王项目熬成了准现房，也终于迎来了面市，道士君认为也该入市了，再不出来，大概率会被后浪们淹没。
空港这个三年多之久才浮出水面的楼盘，一上来，便直接打破区域房价关键壁垒，45000+元/㎡的售价，当然，这也在意料之中，响当当的地王身份，响当当地价比区域平均售价高出10000元/㎡。
想想2016年，金隅一口气豪掷近60亿拿下空港三块地，平均楼面价31929元/㎡，最高溢价率超520%，一度创下近10年来天津土地溢价率第三的高位。提醒各位一句，拿地有风险，举牌需谨慎。
道士君梳理了一下近五年来空港土地市场走势，2016年区域土地市场上升历史高位之后，随之回归理性，地价回到正常水平，最新楼面价为11542元/㎡。目前区域土地趋于稳定，加之空港的楼市土壤很厚实，各大品牌房企又开始新一轮入驻。
地市的冷暖直接决定了楼市的走势，2015年空港片区整体成交价在10000元/㎡左右，2016年实现了第一步跨越，随后直线飙升，5年时间，区域房价上涨了100.2%，年均涨幅率22%，目前整体水平稳在2-2.2万元/㎡之间。现如今金隅云筑45000元/㎡+均价打破了这一平衡点。
从售楼处公示的销许价格表来看，单价最低35647元/㎡，最高50706元/㎡，整体均价在45000元/㎡，想来一套，没有任何优惠的情况下，最低总价464万起跳，最高总价近1000万。
从销售介绍中得知，金隅云筑将于7月底开盘，首开3号地，1#、10#、11#、12#号楼，户型面积在130-190㎡，精装修交付，标准在6000-10000元/㎡，现阶段排卡阶段，订金2万，开盘会有优惠，具体点位暂未释放。
跟随销售，了解了其工法工艺，其中五层工艺、三玻两中空玻璃、智能化系统等等，算得上是标准豪宅配置。
再进入到146、186㎡样板间，简单说三个亮点，其一，整体层高3.25米，在目前天津在售洋房中，已属罕见。其二，全国仅此一块的雪山银狐大理石。其三，防盗防弹门，270°拐角观景大窗。
看完之后，道士君认为，整体品质可算得上上乘，挑选了146㎡黄金楼层产品、186㎡产品算算了总账，没有任何优惠的情况下，总价分别为581万、971万左右，这价格实在是贵，临走时候，和销售说了一句去金地悦城大境再看看，销售小哥哥来了一句，看完他们，你会更想买这里。到了金地那边，看了其140㎡最大户型，宽庭6.1米，整体户型产品要比金隅的好一点点，价格在350万左右，还是楼王位置，两个项目，同等区域，同等面积，一个精装，一个毛坯，总价足足差了200多万，金地销售说，200多万装修？买那边房子的人还真是冤大头，都为其高地价买单的。当然，在这之前，说出的总价也让他们乐了好一阵。
目前，空港区域的房价壁垒被金隅打破，这个价格，市场吃不吃得动？客户吃不吃得动？有待开盘时候先验证一轮。
关于验证这件事，月底可见分晓，在这之前，道士君找了20个豪宅购房潜力客群深访了一番，输出观点总结一下：
² 为高地价的成本豪宅买单，不会，除非是市中心。
² 先不论精装修标准多少，一般都自己装修。
² 按照空港区域房价年增长率，一飞冲天有点难度。
² 这个产品值不值得多花200万买？
写至此处特意说一句，由于售楼处小姐姐禁止拍照，这些照片拍之不易啊。想想行业内禁止豪宅售楼处拍照，那也是20年前的事情了。
空港楼市 新来 新战局
供应井喷，成交萎缩？
金隅云筑的入局，对目前空港楼市的格局会产生多大影响？风乍起，吹皱一池春水？
来看看，空港楼市格局。空港现行在售项目较少，从有成交数据项目来看，万通金域华府是2010年的老项目，目前仅剩少量尾盘在售，最新成交均价在8600元/㎡左右，还有2016年入局的荣泰广场，也货量不多，最新成交均价在12820元/㎡，这两个尾盘项目，对于后续空港楼市格局影响不大。
而活跃项目仅有金地悦城大境，去年11月入市，截至2020年5月，累计供应458套，但整体成交“稀薄”，不足200套，供求比超过2的水平，这一方面有供应大幅度上扬的因素，另一方面也有成交萎缩的因素存在，更深层的原因在于空港需求不足，被稀释的原因。
大局来看，即将开盘的金隅云筑，已在SM外展亮相的新城长风雅著，跟随之后的天保两地块、中铁建地块，都将加入战局，空港片区的楼市2.0大幕也就此拉开。
接下来区域供应井喷，成交是否继续萎缩？值得高端关注！
空港凭什么站高位
底气来自哪里？
无论是房价20000+还是45000+，相对于周边区域发展，空港房价算得上高位，而且就呈现趋势来看，保持稳步上涨行情，也让道士君好奇这背后的支撑点是什么？
深度调研之后，越发觉得：空港，天津高新产业聚集地，一个神奇的地方。
简而概之：归属滨海，享受不限购政策，横穿东丽，距离市区更近，天津机场就位于空港经济区内。
论区域产业、配套，2002年10月天津空港经济区设立，现已走过18个年头，随着数百亿的投资落地，配套已日臻完善，投用及在建项目有市一中滨海分校、实验小学空港分校，天津总医院空港医院、天津肿瘤医院空港医院，SM滨海城市广场、燕莎奥特莱斯、荣泰广场等，教育、医疗、商业资源齐全，且整体规格较高。产业也相对夯实，航空有空客、古德里奇、中航产业基金等，电信有中兴通讯、紫光测控、中国移动等，装备制造方面有西子集团、中核科技、阿尔斯通等。
再有，交通网络层面也日趋完善，不仅夯定了地铁Z2线即将入区，计划在中心大道、东六道和经三路3处建设站点。这样一来，空将通过地铁Z2线、地铁2号线，与滨海新区、天津市区及北京实现真正的轨道连接，“空铁联运”的立体化交通模式将使空港成为京津冀一体化发展的重要交通枢纽。
除此之外，津汉公路立交桥、宁静高速等重要出入区及过境道路也已建成通车。区内已开通近20条公交线路，空港二三期路网等项目也基本建成。
总的来说，空港经济区依托中心城区与滨海新区核心区“双城”的主脉对接，借助海河中游地区的后发优势，集聚先进的生产要素，发展成为了综合经济功能区，这也是空港经济区的底气来源。
有产业，有人口，有交通，有经济基础......完全具备了区域长期向好发展的韧性和潜力。
空港实力是摆在那的，但你会为45000元/㎡+的房子买单吗？
数据来源：京津冀数据研究院