最近在整理二手房成交数据，以贝壳和我爱我家为主，新区继前三篇狮山、科技城、浒关后，本篇最后一篇枫桥。
想看前面几期的，可以点击文章开篇的收录于话题《#成交数据》
以下是正文：
枫桥
枫桥是新区没落最快的板块。
2000年，枫桥住宅竞品还是狮山，*山何**桥下来一条街，是新区最早开发的商品房聚集区，2001年今日家园一期外售，火爆程度力压狮山一众竞品，新区最早的改善住宅，一度媲美涉外小区御花园、锦丽苑。
以前板块区域不如现在这么明显，寒山寺，大运河景观还非常有吸引力，加上狮山板块内工厂较多，所以枫桥反而能吸引更多地缘改善客群。
如今枫桥早已不同往日，板块内改善慢慢外流，吸引力不仅低于狮山，甚至不如新贵科技城。
新房角度，枫桥最后一个小区是2020年的观枫四季，赶上狮山那批限价房热，卖的非常好，单从性价比讲，观枫四季虽然低于狮山一众新房，但也绝对值得买，尤其改善自住客群而言，小区大户型居多，居住品质较佳。
但论小区房价后期，个人认为观枫四季不如竹园路同期新房。
如果把枫桥新房从观枫四季再往前推，那就是2014年的狮山名门和2015年的津西新天地，两个小区房价涨幅，已经远低于同期的狮山龙湖、荷澜庭、喜年、招商学府等。
另外从枫桥新房入市的时间跨度，可以看出一个很明显的问题， 枫桥没有大量储备的住宅用地 ，只能挤牙膏式的小批量*迁拆**入市，不仅城建面难以更新，连次新小区改善吸引力，也被隔壁狮山竹园路虹吸。
如果要说一个枫桥住宅巅峰期的时间段，应该是在2014-2019年期间。
天之运、旭辉御府、狮山名门、津西新天地四家新房同批入市，加上2016年新区实验中学马运路校区招生入学，当时枫桥的新房，有许多卖点，不需要碰瓷狮山，更不屑同科技城、横塘新房做竞品。
2019年，枫桥小户型住宅暴涨，尤其曙光苑、*山何**花园、滨河花苑等小户型*迁拆**小区，打上“双实验”学区房名号，涨幅一度高于狮山板块。
随着2019年新实马运路校区首批生源中考，随后3年，马运路校区吸引力大不如前，枫桥小户型学区房也一落千丈。
从二手房成交热度看，枫桥居前的全是低总价*迁拆**小区，跟浒关一样，二手房*迁拆**小区体量非常大。
从整个枫桥的二手成交看，21年户均面积是86㎡，户均总价243W，均价28090元/㎡。
尽管枫桥改善吸引力一般，但因为毗邻狮山， 枫桥整体单价并不便宜，仍高于科技城 ，毕竟瘦死的骆驼比马大，另外枫桥的二手房热度也还可以，商品房比较一般，低总价小户型*迁拆**房比较好卖。
把枫桥二手房按总价排序，因为金科王府、狮山名门、美之苑、津西新天地等小区成交较少，不参加讨论，所以统计样本小区整体偏刚需，从统计结果看，只有今日家园老改善突破了400W大关。
前排商品房大概350-550W左右，也就是说在枫桥，尽管*迁拆**小区非常便宜，但商品房的门槛依旧高于科技城。
另外从21年全年的成交价和22年一季度挂牌价，枫桥基本全部是下跌趋势。
在统计的成交数据里面，去年成交了415套，400W以上成交价的房源一共25套。
400W以上成交占比：6.02%
另外300-400W成交81套，占比19.52%；200-300W成交141套，占比33.98%；100-200W成交168套，占比40.48%。
受限于时间因素，快速总结一下：
1.枫桥整体成交量远低于浒关，尽管成交都以低总价*迁拆**房为主，但浒关明显更受刚需青睐。
另外枫桥*迁拆**房的总价基本在150-180W区间，可以在浒关买一套不错的商品房。
2.枫桥改善受众度较差，改善的成交量极低， 尤其500W以上市场，上文统计14个小区中，全年只成交3套。
3.300W-500W市场，枫桥仍有一些吸引力，但也较差，个人选择优先度低于科技城。
4.150-300W，尤其150-250W是枫桥主力市场，可以重点考虑，另外如果总价预算足够，可以跟科技城或者浒关的二手商品房交叉竞品考虑。
5.远离枫桥的小户型新区实小学区房 （曙光苑、*山何**花园等），同价位吸引力远低于竹园路星韵花园。