#在幸福敲门看测评#

认识江西，是在小时候的语文课本上。“唐宋八大家”的欧阳修、王安石，南宋民族英雄文天祥、《永乐大典》主纂解缙均生于江西；“一门六进士，隔河两宰相”、“父子探花状元，叔侄榜眼探花”成为传世佳话。可以说，江西文人辈出、有才者无数。

作为房地产市场的专业研究团队，我们关注更多的是经济与房地产市场。可以说，在这两个维度上，江西都可以用“不温不火”来形容，都是长期徘徊在全国的中游位次，稍欠地杰人灵的璀璨。

我们看到，2020年以来的江西11城楼市呈现了平均房价8涨3跌的格局，与全国中东部多数省份一样出现了城市分化的态势。

楼市普涨的年代尘封为过去，分化的新时代已经到来。作为家庭主要财富构成的住宅房产，江西哪些城市更具有增值保值潜力，老百姓购房置业后资产能否跑赢通胀，是每个家庭都会关注的话题。

今天，我们对江西11城的楼市前景进行分析研究，为江西读者提供一些参考。

PART 1 2020年江西11城市平均房价情况

2020年伊始，新冠疫情逐渐蔓延全球，对小到城市大到全世界的经济形成了巨大冲击。在全球性货币宽松政策的影响下，国内房地产市场并未如多数人主观想象地那样萎靡不振，而是一反2018年下半年以来的颓势，如期走出了国内许多金融专家预测的白银楼市典型的城市分化行情。

江西也不例外，住房价格不再普城齐涨，而是有涨有跌，开始分化。我们看下图：

从上图可见，11城中平均房价（下称房价）8涨3跌，上涨前五名的城市是宜春、景德镇和萍乡，涨幅分别为5.06%、3.45%和3.03%，均超过3%；下跌前三名城市是抚州、南昌和吉安，跌幅均在1%以内。

具体平均房价数据可见下图：

我们应该如何看待当前的楼市分化呢，现在的上涨与下跌会是这些城市未来价格趋势的开端吗？关于这一点，我们一般从城市经济基本面、人口流入流出、居民置业购买力等维度进行分析。但由于江西各辖下城市统计部门除南昌、赣州和宜春外均未公布2019年户籍人口数据，给研究造成了很大困扰，我们只能从城市经济、房价收入比和静态置业购买力等方面考量。

PART 2 住房市场价格基础——城市经济

应当说，在国家大力发展中西部经济的背景下，江西11个地市经济增长率还是喜人的，2019年均大大超过全国GDP增速。我们看下图：

中高速的GDP增长率，使我们可以期待江西11城的未来发展，这是楼市具有发展前景的前提。毕竟，一个经济萎缩的城市，没有未来。

而我们考量城市经济发展状况，主要使用人均GDP这个指标，它消除了城市规模和人口总量这些变量，更能够体现城市经济活力和生产力水平。我们再一起看下列统计表（数据来源于地方统计局）：

我们看到，有三个城市达到了人均7.09万元的全国平均水平，分别是南昌9.99、新余8.14和鹰潭7.97万元。一般情况下，人均生产总值达到全国平均水平的城市，才能算是具备了一定的经济发展基础。在此水平线以下的，经济基础较为薄弱，经济活跃度较差。

故而，在一定时期内，从经济的维度看江西楼市，只有南昌、新余和鹰潭稍胜一筹。

在房价与经济的适配度上，我们再看下图：

南昌作为江西省会城市，无论人均GDP还是房价，其首位度第一不需多议；新余市人均GDP居全省第2位次，但其绝对房价水平却是倒数第2；鹰潭市人均GDP位列第2，房价倒数第2；九江两项指标分列第4和倒数第4位；两项指标景德镇分别是第5、倒数第5位；宜春分别是第6和第6；

可见在本省内比较房价水平，新余、鹰潭、九江和景德镇均与经济倒挂，经济发展较好的城市房价反而较低，同时经济相对落后的城市房价却全省靠前。这也算是江西一大奇观了，在其他省份均未出现过此类异象。

从经济的角度看，南昌作为省会城市，自然成为本省范围内人流、物流、资金流的汇集地，其发展毋庸置疑；此外就当是新余和鹰潭更具发展潜力，其楼市从长期看，必然也将在经济推动下水涨船高。

PART 3 房价泡沫程度指标——房价收入比

一项反映城市生产力水平的人均GDP指标，只能显示房价与经济是正相关或者背离，但并不能量化房价是否存在泡沫及泡沫化程度。

在考量该问题时，人们通常使用房价收入比这一指标。房价收入比，从字面意思上即可理解是指住房价格与收入两个数据的比值，这意味着高房价与高收入匹配，而低收入情况下的低房价都是正常的。反之，城市高房价情况下，如果居民却收入低下才说明产生了泡沫。

我们看一下江西各市的房价收入比情况，如图：

上图中，南昌房价收入比为12.36，该指标值在我们研究过的中东部省份省会城市中是最低的。比如山东济南指标值为13.91，江苏南京为20.04，安徽合肥14.18，湖北武汉14.59等等，莫不如是，均高于南昌。

江西地市房价收入比前三名是南昌、赣州和抚州，指标值均在10以上，达到了较高水平；但我们同时注意到，南昌之后便是赣州、上饶、宜春、抚州和吉安五个城市紧随其后，均在10上下盘桓。与二线城市第14位且为江西首府的南昌差距如此之微小，且在城市层次上仅分别位列三线城市第12位、29位、64位以及四线城市第41、51位的城市地位，这一点上是并不相称的；尤其是该五城的人均GDP水平反映了经济上与南昌相比尚有着巨大的差距。

房价收入比最后三名城市为新余、萍乡和鹰潭，房价收入比均在6-8之间，房价处于较低水平；此外，8以下的城市还有萍乡市。

可见，从房价收入比指标角度，相对省内其他城市而言，新余、萍乡和鹰潭三个地市增值空间更大。

PART 4 置业购买力指标——“六个钱包论”的首付动用钱包数量

樊纲的“六个钱包”理论众所周知，在此不多赘述。所谓“钱包”，指的是一个家庭的“住户存款”；所谓“六个”，指的是年轻夫妻双方父母、祖父母和外祖父母六个家庭。

我们按照90平米刚需住房标准，据各地统计局《统计年报》相关数据计算并制表如下：

由表可见，购置90平刚需住房难度最大的城市前五名是上饶、赣州、抚州、吉安和宜春，其中上饶、赣州和抚州交纳首付款均需动用3个钱包左右，即需要基本掏空双方父母及一方祖父母家庭存款，甚至上饶还略有不足，而吉安和宜春也达到了2.67与2.6，这五个城市的买房难度系数均赶超了省会城市南昌；省内城市中购房难度最低的三个城市是新余、鹰潭和萍乡，指标值分别为1.49、1.90和2.02，其中新余和鹰潭两市均在2以下，意味着双方父母的力量能够满足购房需求。

由于住户存款这项指标源自于当地央行，所以该项指标是所有指标中可信度最高的。我们以此与上节的房价收入比指标进行相互印证，如下图：

由于城市的地域差异和储蓄、消费习惯不同，两者并不一定要严格保持一致。从上表看，上节房价收入比与本节的“动用钱包数量”大体相符，说明指标初始数据的可信度还是较高的。

【结语】

无论是经济基础的角度，还是居民购买力两项指标的反映，我们可以得出这样的结论：

南昌市作为省会城市，作为全省资金流、人流、物流的聚集地，虽然其经济落后与其他中东部省份省会城市，但其相对较低的房价收入比仍令其住宅市场具有一定的成长空间；

与南昌相比，综合经济、房价收入比和置业购买力三个维度，江西省内买房难度最大的城市前五名是上饶、赣州、抚州、吉安和宜春，尤其是上饶。

同时，三项指标最佳的共同指向城市则是新余和鹰潭两市。虽然由于户籍人口数据缺失，我们无法考量其人口的流入或者流出，但如果从人口密度的角度看，这两个城市也是全省第三、四的城市，仅次于南昌和萍乡。

唯一遗憾的是，这两个城市从城市地位层次上还有欠缺，均属五线城市。我们期待在国家发展长江中游城市群的红利中，它们能够脱颖而出，实现跨越式发展。