中润·嘉兴中心目前由于资金问题已濒临烂尾，无法兑现投资者租金回报，项目公司中润丽丰置业有限公司面临破产重组。

中房报记者 樊永锋 浙江嘉兴报道

市场是无情的。

2010年之后，万科、万达、华隆、富安、中润等地产大鳄纷纷涌入长三角腹心地带——浙江嘉兴，商业综合体遍地开花，除中心城区外，在运河新区有38万平方米的中润·嘉兴中心；在南湖新区有嘉兴世界贸易中心、国际中港城、信源商业城、红星美凯龙；在秀洲新区有江南数码港、中禾国际以及北科建科技新城，堪称嘉兴商业地产的“战国时代”。

商业地产*跃进大**之后，市场开始了对冒进者的“报复”。2013年之后，嘉兴商业地产项目开始面临经营困难，在建项目开始资金困难，多个项目烂尾、倒闭。进入2016年，这个趋势在加速。

最近躺枪的，是曾被评为“中国商业地产20强”的香港中润控股集团及其在建的“嘉兴最大商业综合体”中润·嘉兴中心。

香港中润控股集团（下称“中润控股”）1993年创立于香港，2000年进入内地市场，开发足迹从珠三角到长三角，在上海、苏州、昆山、太仓、嘉兴等地开发商业地产，曾于2012年被评为商业地产20强。

12月初，中国房地产报记者赴嘉兴采访发现，中润·嘉兴中心目前由于资金问题已濒临烂尾，无法兑现投资者租金回报，项目公司中润丽丰置业有限公司（下称“丽丰置业”）面临破产重组。

中润控股寄望于债权方重庆信托做出让步，寻找新资金方，解困债务问题，盘活项目；重庆信托却更倾向于项目公司破产重组。

双方的债务纠葛陷入死结，项目复工困难重重。

虚火燃烧的岁月

2010年之后，在“东拓西进、北控南移”的城市规划支撑下，400多万人口的浙江嘉兴城市规模扩容，仅运河新区，“十二五”期间政府就计划投资345亿元。

在政府招商引资推动下，大开发商万科、万达等相继进入嘉兴，各类商业地产项目大举兴建。中国房地产报记者调查发现，仅运河新区文昌路一带，目前就有中润·嘉兴中心、环球国际、多德福嘉兴食品城等多个商业项目。

中润·嘉兴中心位于运河新区文昌路，以美食为主题的北区已投入使用，但少有人气，南区以公寓和购物中心为主，目前主体已完工，仅剩收尾工程。

2012年，中润·嘉兴中心开始兴建，项目包括主题公园、购物中心、开放式商业街区、公寓、商务写字楼、星级酒店式公寓等业态，是当时嘉兴为数不多的大型城市综合体之一。

中润·嘉兴中心项目采取了当地商业地产销售惯用的虚拟分割商铺*绑捆**售后包租模式，销售的商铺中虚拟分割和带墙体的商铺都有，有墙也能打掉，包租合同签约8年，前三年收益为总房价的7%，后五年为8%。

诱人的投资回报率吸引了沪杭地区以及全国各地的投资客纷纷解囊入市。按照项目方的说法，当时丽丰新天地共578间商铺，仅一楼有部分待售，其余均售罄。

然而，在2013年，嘉兴商业地产的蓬勃发展势头被当年加码的房地产调控泼了一盆凉水，当地金融机构对商业地产纷纷收紧开发贷和按揭*款贷**。

这就给中润·嘉兴中心走到今日濒临烂尾埋下了伏笔。

失手的旺铺投资

“我是2013年买的商铺，丽丰置业承诺2014年5月30日交付。但到期却未兑现，2014年12月30日才交房。当时我们*款贷**办理成功了，开发商却没通知我们办理收房手续，直到2016年5月才收房。” 往来于嘉兴与福建做生意的万女士对中国房地产报记者说了自己的遭遇。

让她郁闷的是：“开发商对逾期违约以及售后返租是既不予赔付又不返还，给的答复是已把整个项目抵押给了重庆信托。”

嘉兴本地的张先生则相对幸运，“我已拿到分割的产权证，但售后返租租金一直没拿到。商城后续经营状况不容乐观。”他说。

据他介绍，北区丽丰新天地完工较早，2014年底刚开业时生意还可以，但后来由于南区主商城丽丰购物中心迟迟没开业，北区商户经营受到很大影响，加上万达、八佰伴等商城开业，客群分流，现在商户已有部分关门了。

关于售后返租问题，他说：“丽丰置业账户被债权方申请冻结，600多万元租金无法支付，好多业主在走司法程序，不过执行是个难题。”

据中国房地产报记者通过丽丰业主群不完全统计，参与维权的业主有近500人。

根据业主提供的资料，目前存在的问题，一是丽丰置业延迟交付且未支付违约金；二是房屋款项全额付清或已批*款贷**业主的税费没交，产权证无法办理；三是已付首付款业主无法办理商业*款贷**；四是部分业主签了房产买卖协议，但没网签备案；五是丽丰置业未履行包租协议，租金已逾期1年多未支付；六是南区项目烂尾，业主无法收房也无法办理产权证；七是丽丰置业私自将未网签备案的房产“一房二卖”，其中包括已被法院查封的商铺。

最让受访业主担心的是：“业主多次联系丽丰置业项目对口负责人，从未得到正面、有效答复。随着与业主对接的销售人员陆续离职，现在越来越难联系上丽丰置业的负责人。”

难解的债务死结

对业主的诉求，中润控股终于在接受中国房地产报记者采访时做出回应，表示会“负责到底”。

“我的态度是明确的，就是要站出来解决问题，虽然对公司来说压力不小，但责任要担当起来，争取让项目圆满完工，给各方一个交代。”中润控股集团董事长蔡丽萍在12月初接受中国房地产报记者采访时如是表态。

尽管蔡丽萍态度鲜明，摆在她面前的债务问题却相当棘手。

蔡丽萍说：“目前重庆信托态度明确，要么支付5亿元本金外加利息和财务顾问费之后才可退出，要么进行破产重组。”

据她介绍，在整个项目投入上，中润控股自身投资占比超过50%，目前状态是多数已售房屋按揭*款贷**未办，大部分投资者只支付了50%首付款，“嘉兴当地银行对商业地产项目态度谨慎，拒绝提供按揭*款贷**，造成公司资金回笼困难，收尾建设难以完结”。

因此，在项目后期建设上，只能寻求其它融资渠道。中润控股向此前在项目建设过程中合作的重庆信托求助。

她说：“当初项目开发建设过程中，通过土地、在建工程抵押及股权质押向重庆信托贷过5亿元。我们当时考虑随着项目建设，资产增值较快，外部融资较困难，所以希望再申请2亿元融资，整个项目就可以安全完工。当时重庆信托也同意了我们的申请，但后续发展却一波三折，最终没有获得这笔*款贷**。目前公司股权转让后，已不受我们控制。”

刚开始，融资申请颇为顺利。2015年10月，重庆信托答应增加*款贷**额度。“在做增量前，重庆信托把我们公司财务章、法人章以及资金账户全部收走，出于顺利完结项目考虑，我们也同意了，约定2016年元月至春节前发一笔*款贷**给我们用于支付工程款，但没有约定具体金额。”她说。

然而到2016年元月底，“*款贷**并没发放，理由是融资方案不够完善，他们需要调整，允诺春节后执行放款。当时我们把情况向承建商讲明后，也取得了施工方谅解。”

春节后，双方一直就放款进行协调，重庆信托提出把公司股权转让到指定公司名下，即重庆裕晟丰科技有限公司，该公司于2016年2月成立，注册资金10万元，专为此次融资成立。

“在转让前，重庆信托委托律师事务所和会计事务所对项目以及我公司进行尽调，我们也极力配合，把公司真实运营情况披露给尽调人员。在审计过后，公司股权也转了过去。”蔡丽萍称。

虽然在转让过程中重庆信托设置了严苛的条件，但急需资金的蔡丽萍考虑到项目建成销售后可以赎回股权，就接受了条件并积极配合。

在此期间，重庆信托也明确表示这是他们的风控措施，不会具体参与公司整体运营开发。

待股权转让完成后，已是2016年5月底。到6月份，由于要执行新的放款，加上此前的5亿多元融资合计7亿多元*款贷**，重庆信托根据尽调报告只执行了1亿元放款额度，还提出重新核算抵押。由于涉及审批手续变更，在嘉兴市经济技术开发区管委会协调下，满足了重庆信托的要求。

“我们跟施工方进行了协调，施工方基本同意缩减资金投入，并签署了承诺函，然而从7月开始至今，重庆信托一直以各种理由推脱，不执行1亿元*款贷**发放，到10月明确表示不执行*款贷**发放。”蔡丽萍说，这让他们傻眼了。

“重庆信托给出的理由是，我公司的民间借贷存在不确定性因素，潜在风险较大。”蔡丽萍说。

蔡丽萍一再争取也无济于事，“我们又按他们要求，与民间资金方协调，出具承诺函保证项目完工前不追偿债务，但都没有获得重庆信托的同意。”她说。

事已至此，只能寻求其他途径解决债务问题。“既然我公司股权已经转让到重庆信托指定公司名下，所有债务也随之转到该公司名下，按理我作为原公司负责人不应插手，但出于对项目负责、对施工方及业主负责，我公司分别与业主及施工方碰面协调。我希望重新调整融资方案，找第三方资金方对项目融资，解决施工停滞问题，满足业主诉求。”她说。

中润控股提出的解决办法是：施工方在工程款，重庆信托在利息方面做出让步，给项目留有利润空间以引入第三方资金，偿还重庆信托投入的本金，重庆信托退出。

几经协商后，重庆信托态度比较明确：“中润控股支付全部*款贷**本息加财务顾问费之后我们才能退出。”

这让中润控股盘活项目的努力陷入困顿。如何解困则寄望于重庆信托态度转变。

然而，看起来重庆信托的态度很坚决。重庆信托总裁助理潘峰在接受中国房地产报记者采访时表示：“这是一个信托融资项目，中润丽丰公司没有达到用款条件，而且在履约过程中有一些违约情况，当然不能再继续合作下去，金融机构也要保护自身的利益，保护资金方的安全。”

对重庆信托的态度，蔡丽萍也颇无奈：“就重庆信托目前这种要求，留给第三方公司的利润空间几乎没有，是没有第三方公司愿意来接手的，重庆信托目前更倾向于走破产重组。”

败局何解？

中润·嘉兴中心的困局目前依然无解。其高调入市后一波三折陷入困境，正是嘉兴商业地产狂热到败退的真实写照。

据统计，嘉兴目前已建、在建、待建商业综合体和专业市场有131个，总体量达1658.9万平方米，按常住人口458.5万计算，这些项目建成之后嘉兴人均商业面积将达3.6平方米的高位。即便按照现有商业项目计算，嘉兴人均商业面积也已达到了1.56平方米，高居浙江省第一位。而据专业机构测算，中小城市合理的人均商业面积应在0.8~1平方米之间。

蜂拥而至的众多商业综合体，超前的规划，同质化的竞争，在嘉兴有限的人口和消费力面前，注定有相当一部分会死掉。从2015年至今，嘉兴已有鹿都购物广场、江南大厦中港城店、中润·嘉兴中心等多个商业项目烂尾，家乐福和农工商等大型超市也相继关店。过剩导致的商业地产颓势正在蔓延。

这样的残局如何收拾，也有待包括政府、企业在内的社会各方的智慧。

【链接】

嘉兴市政府出手遏止商业地产烂尾

2016年，为防止更多商业项目经营困难、烂尾，嘉兴市政府出台了《关于促进商贸综合体和专业市场规范发展的若干意见（试行）》，从8月21日起试行。

《意见》明确要按照“合理布局、优化结构、总量控制”要求，科学确定商业用地比例，根据商贸综合体和专业市场的现实供需情况，综合评估确定新增项目的功能业态、选址布局、供应时序等。

同时，对新引进的商贸综合体和专业市场，《意见》提出了四点要求：

第一是规划要求。项目必须符合商业网点“十三五规划”、城乡发展规划，还必须经规划委员会研究同意。

第二是自持要求。开发企业自持不可分割比例不得低于50%，自持时限从竣工验收完成之日起不少于10年，同时禁止虚拟分割。

第三点是销售要求。开发企业必须通过房屋建筑工程验收备案后方能开始销售，不得以售后包租或变相售后包租方式销售。

第四点是防范风险要求。新引进项目应在销售前控制部分房产作为风险防范资产。地上建筑面积10万平方米以下的，控制面积不得低于地上建筑面积的25%；建筑面积10万平方米以上的，按不少于地上总建筑面积2.5万平方米控制。控制期3年，控制期内不得抵押。

《意见》也对已供地项目、运营中项目提出了规范整治要求。其中，对已取得土地但尚未开工建设且位于相对饱和区域的，可调整经营用途；对处于建设期但尚未运营的，鼓励企业向文化旅游、健康休闲等领域转型，必要时给予政策扶持；对已运营且市场前景良好的，予以扶持；对面临短期困难的，通过完善管理、引入战略合作者等多种方式，改善项目运营状况；对矛盾纠纷较多、管理混乱的，开展专项整治；对已关停的，加快盘活土地存量。