今年学区划分后，热议话题最多的自然是 位于高新CID板块的高新第三十一小学和高新第十一初级中学了。
作为高新一中、一小的新校区，这两所学校拥有的优质教育资源，自然成为楼市热点区域。更值得关注的点在于，今年两所学校的学区发生了变化，新增了住宅规划用地和待售住宅项目。
相对比去年的学区划分，能够发现今年这两所学校的 西边界从经二十路向西延伸到了星虹一路，虽是个小调整但却有了大变化。
除了2022年已经划分进学区的中海学仕里、中天新希望未来印和碧桂园高新云墅等楼盘 外，今年学区在变化下， 新增了中建悦庐学府和两宗规划住宅用地。
那么，在现阶段两个住宅项目 【中海学仕里（正在热销）＆中建悦庐学府（即将销售）】、两宗地块待入市 的当下，如何快速有效置业？
我们按照节点，分为短期和长期，分别和大家讨论一下接下来这个区域内的置业逻辑。
4838户
VS
2160个学位
短期来看， 目前区域内已经有4个楼盘合计总户数4838户，其中中天新希望未来印和碧桂园高新云墅已经销售，两盘合计有1851户。
在售的中海学仕里和即将入市销售的中建悦庐学府共计有2987户。
而作为现阶段 高新一中、一小新校区学区 范围内可选的住宅项目，在今年学区划分前，就一直有购房者在纠结 等待中建悦庐学府还是准备中海学仕里的登记 。而在如今，两盘均落位在学区内时，也让越来越多人更拿不定主意。
为此，我们也给大家梳理了两个项目的优劣势，大家可以根据自己的需求侧重点，选择更适合自己的楼盘咨询或登记。
目前来看，中建悦庐学府和中海学仕里外部享受到资源配套相似度较高，都在高新三期的瞳北区域， 周边拥有已通车的地铁6号线和在建的15号线，其他还有永安渠城市生态公园、西安国际医学中心等。 对于外部配套有需求的朋友们，在选择时这两个项目基本可以不用过多纠结。
中建悦庐学府
占地面积：约127亩
建筑面积段：113-210㎡
楼面价：12406元/㎡
容积率：2.8
产品业态：小高层+高层（19栋）
对于中建悦庐学府来讲，很大的一个优势就在于“真诚”，作为首次进入西安的央企品牌，在产品的规划打造过程中也是花费了较多心血，值得注意的就是它 打造出“所见即所得”的实景园林和实体样板间，在很多楼盘交付“货不对板”的当下，敢于实景交付也意味着实力。
此外，由于是 中建首次进入西安 ，听说它首开的价格也是超有性价比，惊喜连连，感兴趣的朋友近期可以前往项目实地看看， 目前售楼部已经开放 。
丨中建悦庐学府鸟瞰图
中海学仕里
占地面积：约102亩
建筑面积段：112-168㎡
楼面价：12883元/㎡
容积率：2.8
产品业态：高层（17栋）
作为第一个进入西安的外埠房企， 中海地产进入西安以来打造了多个住宅项目 ，在西安楼市已经实现了业绩和口碑的双丰收，因此也 成为了不少购房者心中品质优越的房企之一。
同时就地段来看， 中海学仕里临近西太路，且距离地铁6号线仁村站较近 ，步行三到五分钟就能地铁站，后续上班或出行乘坐公共交通较为便利。
丨中海学仕里鸟瞰图
4838户+2339户
VS
2160个学位
除了两个面市的项目外，在中建悦庐学府的北侧，两宗“含着金钥匙”的地块-- GX3-18-14、GX3-18-15 ，也可以说是这一次学区划分的“黑马”。
从学区划分来看，区域内短期内可供住宅用地就仅剩这两宗住宅用地，尚未挂牌就有优质教育资源加持，再加上周边楼盘入市时的热度表现， 可以肯定的是，这两宗住宅用地在后续土拍表现上，很有可能会再成热点。
先来看两宗住宅用地的宗地信息：
GX3-18-14宗地(2023年3月24日公示）
地块位置：位于西安高新区细柳街办，韦斗路以南，纬二十二路以北，经二十路以西，经二十二路以东
净用地面积：约110.839亩
容积率：≤2.8
建筑密度：≤20%
绿地率：35%
建筑限高：80米
规划总户数：约1616户
规划居住总人数：约5173人
GX3-18-15宗地（2019年09月24日公示）
地块位置：高新区纬二十二路以南，经二十路以西
净用地面积：49.533亩
容积率：≤2.8
建筑密度：≤20%
绿地率：35%
建筑高度：80米
规划总户数：723户
规划居住总人数：约2314人
（ 备注： 因地块规划公示为2019年公示信息，图片模糊，所以我们按照高新区最新地块规划信息，以人均40㎡地上建筑面积计算，每户按3.2核算。具体实际规划，以官方信息为准。）
现阶段两宗地块暂未挂牌，但我们也可以根据周边已经拿地的四个项目地块楼面价，来预测这两宗地可能的楼面价区间。
中天新希望未来印，楼面价14665元/㎡；
碧桂园高新云墅，楼面价15125元/㎡；
中海学仕里，楼面价12883元/㎡；
中建悦庐学府，楼面价12406元/㎡。
综合对比来看， 这两宗地后续挂牌的楼面价预计会超过1.2万元/㎡。
就两宗地块规划信息来看，由于规划条件和规划户数的条件限制， 地块2.8的容积率大概率不会打造低密度的改善产品。
参考周边4个项目的地块规划信息来看， 大概率还是高层为主，产品面积基本维持在建面110-170㎡左右 ，当然随着区域内地块的稀缺， 后期也会有高端改善产品供应，出现建面200㎡以上的户型，不过从目前其他已面市产品来看，大面积户型供应很可能在少数。
从近期积极在高新拿地的房企来看，除了已经摘地的房企外， GX3-18-14（约110亩）宗地，很大概率上会是以国央企以及资金实力雄厚的品牌民企参与。
而对于GX3-18-15宗地来说，却有两种可能性：
①.本身为小地块，在本次学区划分以及去化迅速的可能性带动下，中建很有可能会再次“盯上”这宗地块，打造二期产品；
②.寸土寸金的高新三期CID板块，对于小地块来说，本身拿地压力并不大，再加上优质学区的诱惑力，也会吸引更多房企参与摇号竞拍。
不过从目前来看，大概率会是第二种可能性。
从目前两宗地块的动态来看， 地籍编号GX3-18-15的地块暂无较多动态，地籍编号GX3-18-14的地块在前不久的高新土地资源推介会上已经公示，大概率会在今年推出 ，大家可以重点关注和期待一下。
而根据两宗住宅用地的规划信息， 不难看到未来这片区域内还有超过2000户的置业选择 。
这也说明除了 短期内的中建悦庐学府和中海学仕里之外，长期来看未来还将给置业者带来2000多套的购房选择机会。
不过，回到市场，我们也要提醒一个潜在的问题，在本轮学区划分下， 学区内已经形成了4个百亩住宅小区+2宗地块的需求群体。
未来随着区域内陆续拿地、交房下，学区内6个小区同时享有名额，从户数来计算，超6000户家庭所带来的需求， 在当下小班额政策的要求下，后续是否会有学位紧张的可能性？ 亦或者就今年的学区扩容来看，后续随着需求和优质教育资源的普及性， 学区是否还会进一步扩容，新增住宅用地或楼盘划入学区？ 还是需要保持关注。
是现在入手还是保持观望？
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