红桥区似乎是天津楼市里面存在感最低的区域了，作为一个红桥土著，米姐今天就想给我大红桥正正名，不过首先声明一下立场，今天只是科普一下红桥那些内秀的地方，并不说明我们觉得红桥是宇宙中心（但是你要说吃，我们大红桥的霸主地位绝壁神圣不容侵犯）。
首先，说说为什么红桥的楼市存在感这么低？
没房就没有存在感，这不难理解吧？嗯，不算只剩公寓的亿城堂庭，只有底商的振业名邸，少量楼栋没亮相也没计划的泰达城河与海，红桥的新房项目目前只有3个：惠灵顿、公元大观、北岸中心。其中公元大观还有一个新地块未面市，后期还会有新房源供应；惠灵顿目前是最后一期在售，但剩余体量不小，在10万平左右；而北岸中心全部楼栋，已经上市了，可以说基本已经进入收尾阶段了。
楼盘情况是这样，同时从土地角度看供应量也是很紧张的，此前已出让但尚未入市的地块有2块，一个是平安的孟春里地块（下图为孟春里地块建筑设计方案），一个是首创的油脂厂地块，
（点击查看大图）
同时，在前些日子发布的下半年待出让地块中，在光荣道（三季度拟出让）和辰兴路（四季度拟出让）分别有两块拟出让地块。
在近两年内，估计整个红桥的新房项目，敛吧敛吧也就在4个左右，这种“家底儿”，那什么刷存在感呢？
但是，对于很多咨询的异地小伙伴，为什么米姐都喜欢推荐红桥呢？
因为它真的能满足你所有的需要！
首先要讲明，为什么市内六区中，红桥价格最低？
作为天津先发展起来的生活版块之一，红桥区却总被冠上“房价便宜”的名号，其中确实有一些客观因素：
一来，提到红桥的公共资源你能想到什么？西站？水游城？西关街？大马砂？（大概听得懂“马砂”这个词儿的人应该都是30以上的老天津了……），所以……虽然我大红桥生活氛围浓厚，但是公建设施、大型商业少之又少，使得区域价值的提升受到限制；
二来，红桥区的教育资源相对匮乏，同时这些好的小学学片却在距市中心较远、商品房项目向来匮乏的丁字沽和咸阳北路片区，对比其他区域的热门学校所在地区（即教育地产片区），一般都在靠近较为繁华的地带，这意味着在一些区域拥有区位优势的同时，另一些区域拥有资源优势，因此多数板块的价位比较接近，没有热门板块可以拉高区域价值。
所以……大家齐头并进，谁也别快，谁也别慢，“一碗水端平”就是我大红桥的“房价构成”。所以我们25、6年房龄的二手房也有不少均价拼到3万的，而亿城堂庭这样的中高端新小区二手房也才3万2、3，在售的商品房小区也才4万出头而已，其实从某种程度上，红桥的房价对于购房者而言是比较友好的。
既然前面说到学区，不妨来看看学区，为了方便理解和描述，我们姑且以子牙河为界把红桥区划分为南、北两区。
红桥有四所比较好的小学，两所公立（实验和师范附小）两所私立（求真和六一），基本都处在丁字沽-咸阳北路这个大板块，也就是所谓的北区，这也是穷人和外来人口相对比较多的地方，全市最便宜的菜市场（没有之一），也在其中，周边划片能划进前面那两所公立校的，多是20年以上（或左右）的老小区，师范附小好一些，10年左右的社区多一些，但是5年内的新小区，就别想了。
很多人都觉得附小要好于实验，但是红桥区最好的中学三中在实验的对口片里，换句话说，想上红桥区内最好的中学的话，你能上的最好的小学，就是实验了……看下表就明白了：
再来看看南区小学，跃进里、邵公庄、文昌宫算是南区比较不错的学校，基本都在第三学片，对应的最好的中学，就是民族了，level和升学率也比三中要低了一些。
在这科普一下三中和其他各个初中的地位，在老天津人的认知里，有一个“市八所”的说法，意思是“仅次于市五所的中学”，但是多出来的那三所到底都有谁，其实至今都是一个“谜”……但是，确实三中的教学质量和升学率在全市都还是不错的，校园环境也还可以，因此也就成了，很多红桥考生的首选。民族和五中基本齐平，五十一中也基本可以算在这个档次里，八十、八十九勉强能接受，其他学校其实基本就不建议考虑了。
最后，简单了解一下红桥的各板块情况：
上图是红桥区的大致街道区划，但是在干地产的红桥土著眼中，真正的红桥区是这个样子的——
西北角—三条石
Keywords：南开殖民地、回民区、网红美食
房价参考：4-5万
房龄参考：新房、3-8年
这个板块应该算是红桥房价最高的位置，距离南开区一街之隔，综合商场、地铁站、医院、河景、国际学校、甚至最著名的天津之眼都在这个板块，板块内靠近西北角一侧的惠灵顿口碑、调性、热度都不用说，斜对角就是南开区的标杆项目富力城，靠近三条石的几个二手房小区房龄大多在5-10年，也是相对比较偏高端的改善型社区。
但是在我们红桥人眼里，他就两个词儿“清真寺”+“殖民地”，因为是回民兄弟的聚集地（著名的回民小区新春花苑，就在西北角，后来的富景花园其实就是新春花苑地块中的一部分），生活习惯上的差异，使得很多本地土著，并不愿意住在这里，甚至当年很多红桥土豪，宁买亿城堂庭，也不买惠灵顿，其原因就在于惠灵顿直对着清真寺（按理说，位置、开发商品牌、交通、配套，亿城堂庭都和惠灵顿没法比）。
因此，开始的时候，不少南开交界红桥位置的购房者，都会选择这个板块，后来购房群体逐步“南溢”，越来越多的其他区域的购房者会在这里置业，同时还有很多外籍人士（白人居多）会住在惠灵顿，所以整个板块的level还是在不断拔高的。
最后补充一句，那些网红炸串、卷圈、牛肉饼、面茶、药糖都是围着新春花苑排布的，不过米姐个人觉得普普通通，尤其那个牛肉饼……咬一口都是油还软趴趴的，真是不知道为什么红……
芥园道
Keywords：最好的地段、最正经的人
房价参考：3-4万
房龄参考：15-20年
在老红桥人眼里，这一段才是红桥最好的地方，姑且可以理解为水游城到人民医院的芥园道（全长大概3、4公里）两翼，银行、超市、医院、1、6号线、电影院等等基本上都在2公里以内，而且是红桥最早一批高端改善住宅的所在地，从紫芥园、明华里到华城领秀，当年这周边聚集了不少像公务员这样的群体，而且还有不少都是公务员世家……
学校有文昌宫小学，以前是一个回民小学，教学质量在南片（参见前文）里算是数一数二了，距离文昌宫不远是复兴中学，校舍很新、硬件不错。
丁字沽
Keywords：重点学校、老牌居住区、红桥文化中心、接地气
房价参考：2.5-3万
房龄参考：20-25年
首先，说说所谓的“文化中心”，很多人会特别反对，的确，丁字沽以前一直都是一副“城乡结合部”的脸，但是这几年随着区图书馆、区文化馆的搬迁，加上固有的实验小学、第三中学、区委*党**校，周边散布的中小型的（包括一些本土连锁型的）培训机构越来越多，很多不愿意跑远路去市中心的大型、高端培训机构的家长都会把孩子送到这边来上课。虽然硬件条件非常一般，但是也有相对较低的课时费用作为代偿。
说正文，这个板块我们姑且设定实验小学是这个板块的“宇宙中心”（以下距离为大致估算，不保证完全准确）：
从实验小学向北一座小区，行进距离大约300米是二级综合医院—红桥医院（以妇产科见长），红桥医院对面是三中，再往西300米是前面说的图书馆、文化馆，继续往西南1公里左右是全市最便宜的菜市场—彰武路市场（不过据说未来会改迁），
实验小学向南300米是地铁一号线勤俭道站，往东一个路口是物美超市，对面是新村小学（在红桥区内也还算可以），实验小学向东2-3公里是凯莱赛（商场虽然不怎么样，但是著名的夜市就在附近，7月份改建后恢复营业，不过跟以前比真的是已经差不少了，但是传统的撸串、刨冰等等肯定能满足你了），区重点中学八十、八十九也在附近。
这还不算星罗棋布的菜市场、饭馆、公交车站、大小健身房等等
佳园里
Keywords：老牌居住区、沿地铁走向、人间烟火
房价参考：2-2.2万
房龄参考：15-25年
要说红桥区是天津市区里面最接地气的区域，那么佳园里则是红桥最有烟火气的地方，夏天入夜之后超级热闹，不少马砂都在这，家家好吃过网红，同时因为接壤北辰，所以对于土著来说，这就是世界尽头了，不能再远了……
整个板块都是大片大片的居民小区，沿着地铁一号线一字排开，小区建成时间主要集中在两个时间段，一个是1990年前后，一个是2000年前后，虽然整体单价差别好似不大，但毕竟2000年前后的小区户型整体来说要更大一些，总价算下来置业成本还是远超老小区的。
以上是对于置业来说，比较推荐的几个板块其余板块，简单了解吧：
洪湖里
Keywords：区政府
亿城堂庭属于这个板块，算是已经交付的小区里面最新的小区了，也是红桥人民公认的高端社区，但是物业其实真不怎么样，海航广场好几年了也没兑现。
邵公庄-西青道
Keywords：棚改、新地块
其实这算不得一个版块，但因为没什么太大特色，就合并一起说吧。
什么单家铺棚改、油脂厂地块，都在这附近；民族中学、五十一中学都在西青道一线，西青道尽头就是西站。
西于庄
Keywords：拆不完的迁、大耍
从三条石上新虹桥，下了桥基本就是这一片另一头与丁字沽接壤，西沽公园算是这一片里的，晚上打车给多少钱都不去的地方，就包括这个板块……别说打车，连*迁拆**都拆不动，米姐上高中的时候就在*迁拆**，现在上班十年了，还没拆利索，毕竟谁知道哪个钉子户是不是个混子呢……