文 | 牟卫华
据克而瑞的数据显示，杭州二手房的月成交套数自去年9月份跌破5000套后就一直在4000套左右徘徊，到现在已经持续了大半年。
△图片来自《易居克而瑞浙江区域》
开年到现在，楼市并没有迎来传统的「金三银四」，受房地产大环境和疫情的双重影响，目前二手房市场仍处于调整阶段。5月是否会迎来小阳春，还要看政策和市场的走向。
4月，杭州二手房仅成交3957套，网签均价32742元/㎡，量价相比3月份进一步下滑。
而学区房作为二手房中较特殊的存在，本来三四月份应该是成交的高峰期，今年也没能走出独立行情，这也从另一个层面说明学区房的价值正在慢慢回归理性。
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有了学区的利好，学区房可以一飞冲天，这不是神话，一直都是真实的存在，看看未来科技城的青枫墅园，她的上行和下跌就是最好的证明。
2020年9月，网传学军教育集团将托管未科第三中学和第四小学。从这一刻起，青枫墅园迎来了它的高光时刻，当时最夸张的房东连夜上调挂牌价100万，一时成为杭城楼市的热门话题。
消息一出，当月青枫墅园就网签了22套房源，网签均价也从当年3月的26470元/㎡，飙升至9月的35787元/㎡，之后网签价一度突破了5万/㎡。
到了2021年2月，贝壳网显示当时最低的89㎡挂价，也要395万，折合单价4.4万/㎡，且是低楼层。
但也就在这个2月，在谣传了近半年的学军托管后，等来了官方辟谣：关于学军中学托管三中、四小一事不属实，三方未有合作办学协议。
房价持续攀升了半年的的青枫墅园，啪地一声从高处跌落，成交量一泻千里。
在青枫墅园身上，我们充分领略了学区的价值和威力。未来科技城作为杭州的宇宙中心，互联网大厂阿里以一己之力扛起房价的大旗，这里有产业有商业，可以说学区是其唯一的短板。
那么没有了黄袍加身的青枫墅园，二手房现在怎么样了呢？
据《手边买房》数据显示，青枫墅园在近3个月仅有5套成交，成交均价31443元/㎡，比未科的新房限价36100元/㎡低了将近5000元/㎡。
当然，不仅青枫墅园量价齐跌，整个未科的二手房价几乎都出现了普降15%左右的现象。区域内才交付一年的西溪公馆，因为踩踏二手房价格已经跌到4万/㎡；曾经冲高到7万/㎡+的未科三兄弟，最近连大户型成交价格都跌破6万/㎡了；华夏四季，挂牌价仅5-5.5万/㎡，成交价格部分房源已经跌破5万/㎡了。
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与未科没有好学区不同，拱墅区可以说遍地学区房。
2021年2月成立的文澜教育集团，下辖6所学校：一所民办初中：杭州市文澜中学；两所公办初中：杭州市文澜实验中学（文澜校区），杭州市文澜实验中学（慧澜校区）和三所公办小学：杭州市文澜小学、杭州市文澜第二小学（筹）、杭州市文澜实验学校。
今年9月份，位于铁路北站单元的文澜二小将正式投入使用。前段时间拱墅区教育局公布了杭州市文澜二小的学区划分：
杭州市文澜小学（杭州市文澜二小）学区划定为石祥路以南，上塘河以西，湖州街以北，红建河以东；石祥路以北，皋亭社区，瓜山社区（遵从原有入学规则）。
△图片来自《入学早知道》
根据学区划分，文澜二小对口的小区有：春秋华庭、国樾湾、隽逸花苑、上塘宸章公寓、尚堂府、瓜山南苑、蔡马人家、中国铁建国际城、阳光城文澜府等。
其中最具代表性的楼盘莫过于中国铁建国际城、阳光城文澜府两个小区，都属于品质较高的商品房，在二手房市场上的交易价格与周边楼盘相比高出不少。
但是透明售房网的数据显示，这两个小区近期成交价格和成交量都不高。
中国铁建国际城，4月29日刚成交的一套215㎡的大户型，均价仅3.7万元/㎡。再往前的3月份有3套成交，平均成交单价在5万元/㎡左右，对比去年同期差不多6.6-6.8万元/㎡的价格，下跌20%。
△截图自《透明售房网》
而阳光城文澜府今年以来尚没有成交房源， 最近的一套是去年12月成交的，单价4.7万/㎡。
△截图自《透明售房网》
文澜二小怎么说都有文澜的光环在身，但落地完全没有显示出名校的优势，没有激起一点水花，看来学区房的价值是真的大不如前了。
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与文澜二小官宣后市场的反应不同，原江干区在6所名校落地后，二手房可以说量价齐涨，走出一条不同的道路。
原江干区所在的城东给人的印象一直都是比较弱的，发展了十几年，除了交通便利无可挑剔，产业、商业、教育都不及其他城区。学区尤其是短板，整个区域内仿佛只有采荷一所名校，但在并入上城区后，教育的短板在今年2月份一下子给补齐了。
2月底，上城区在城东新开办了6所学校，其中两所跟城东新城有关。一所是胜利实验学校笕成校区，一所是胜利实验教育集团笕成中学，位于同德路上，被「明石七子」（东城金茂府、森林海尚、东莱府、悦风华、归锦府、东潮府、景粼天著）围在中央，距离东城金茂府只有一路之隔。
目前的「明石七子」只有东城金茂府、森林海尚、东莱府交付。去年4月份交付的东城金茂府，3月至今成交了三套。据中介说，学区划进来以后，挂牌价就开始上涨，目前挂牌均价在8万+，他个人认为金茂府的成交单价可以在7.2万-7.5万左右。
3月份，三湘印象森林海尚成交了4套，均是89方。从公开的价格信息看，成交单价都不算高。剔除总价做低的因素，单价在5.4万元/平方米左右。
信达东莱府1月初刚交付，目前挂牌不多，未有成交。
在城东新城板块，仅次于板块天花板东城金茂府的要算去年交付的世茂钱塘天誉。
钱塘天誉位于机场路和德胜快速路的交界处，蓝灰色调的外立面，颜值非常高。虽然学区一般（对口九年一贯制学校杭州笕文实验学校），据手边买房数据显示，最近90天成交均价为53879元/平方米，但中介说实际成交单价一般要在6.7-6.8万元/平方米。
曾经，二手房中的王者——学区房，凭借学区的光环在楼市大行其道了很多年，但近两年来，随着各地整顿学区房炒作行为以及各项教育改革措施的实行，学区房的价格已经逐渐回落，家长们对学区的追逐也回复理性。